Beim Grundstücksverkauf in Friesenheim entscheidet vor allem das Baurecht über den Preis und über den Kreis der Käufer. Klären Sie deshalb zuerst, ob und wie bebaut werden darf, und beschaffen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte und Auskünfte aus dem Bauamt. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Wert belastbar einschätzen und gezielt vermarkten.

Was für ein Grundstück verkaufen Sie eigentlich?

Diese Frage klingt banal, ist aber der Ausgangspunkt jeder Bewertung. In Friesenheim und den Ortsteilen Oberschopfheim, Oberweier, Heiligenzell und Schuttern kommen sehr unterschiedliche Flächen auf den Markt. Da ist die Baulücke im Ortskern, die seit Jahrzehnten als Garten genutzt wurde. Da ist der hintere Teil eines großen Hofgrundstücks, auf dem früher Scheune und Stall standen. Und es gibt Wiesen, Äcker oder Rebstücke in der Gemarkung, die aus einem Nachlass stammen.

Wo Ihre Fläche einzuordnen ist, steht in keinem einzelnen Dokument. Sie ergibt sich aus Flurkarte, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und gegebenenfalls einer Auskunft der Baurechtsbehörde.

Wie finden Sie heraus, was auf dem Grundstück gebaut werden darf?

Der erste Weg führt zum Bauamt der Gemeinde Friesenheim. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Flurstück ein Bebauungsplan gilt und was er vorsieht: Art der Nutzung, Zahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Dachform, Baugrenzen. Manche Pläne lassen sich auch online einsehen, das Bauamt nennt Ihnen die Quelle.

Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Bebaubarkeit im Innenbereich nach § 34 BauGB. Ein neues Haus muss sich dann in die Umgebung einfügen. Was das konkret bedeutet, ist oft Auslegungssache. Für Käufer schafft eine Bauvoranfrage Klarheit. Sie wird bei der unteren Baurechtsbehörde gestellt, für Friesenheim ist das das Landratsamt Ortenaukreis bzw. die zuständige Verwaltungsgemeinschaft. Manche Verkäufer stellen die Voranfrage selbst, um mit einem verbindlichen Bescheid zu verkaufen.

Fragen, die Sie dem Bauamt stellen sollten

• Gilt ein Bebauungsplan, und wenn ja, welche Fassung?
• Ist das Grundstück voll erschlossen, also mit Straße, Wasser und Abwasser?
• Sind noch Erschließungsbeiträge offen oder zu erwarten?
• Gibt es eine Veränderungssperre oder ein laufendes Planverfahren?

Welche Rolle spielt die Erschließung?

Eine große. Ein Grundstück ohne gesicherte Zufahrt oder ohne Anschluss an Kanal und Wasser ist für private Bauherren kaum finanzierbar. Banken fragen danach, Architekten auch. Klären Sie deshalb, wo die Leitungen liegen und ob ein Hausanschluss bereits vorhanden ist.

Bei Hinterliegergrundstücken in den alten Ortslagen ist die Zufahrt oft der heikle Punkt. Führt der Weg über das Grundstück eines Nachbarn, braucht der Käufer ein gesichertes Wegerecht. Steht es bereits als Grunddienstbarkeit im Grundbuch, ist das ein klarer Vorteil. Fehlt es, sollten Sie vor dem Verkauf mit dem Nachbarn sprechen. Eine Baulast, die die Zufahrt öffentlich-rechtlich sichert, wird in Baden-Württemberg im Baulastenverzeichnis bei der Baurechtsbehörde geführt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Grundstücksverkauf?

Weniger als beim Hausverkauf, aber jede einzelne ist wichtig.

1. Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern oder über einen Notar
2. Flurkarte mit Flurstücksnummer, erhältlich beim Vermessungsamt im Landratsamt
3. Auszug aus dem Bebauungsplan oder schriftliche Auskunft zur Bebaubarkeit
4. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
5. Bescheinigung über gezahlte Erschließungsbeiträge, falls vorhanden
6. Bei Bedarf ein Bodengutachten oder Auskunft aus dem Altlastenkataster

Die Abteilungen II und III des Grundbuchs verdienen einen genauen Blick. Dort stehen Leitungsrechte von Versorgern, Wegerechte und eventuell noch Grundschulden aus früheren Zeiten. Wie Sie den Auszug lesen, zeigt der Beitrag Grundbuchauszug für den Verkauf in Friesenheim. Was sonst bereitliegen sollte, finden Sie in der Übersicht Unterlagen für den Hausverkauf in Friesenheim.

Wie wird ein Grundstück in Friesenheim bewertet?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert. Für Friesenheim ermittelt ihn der Gemeinsame Gutachterausschuss Lahr, dessen Geschäftsstelle bei der Stadt Lahr sitzt. Die Werte sind über BORIS-BW kostenfrei abrufbar und nach Richtwertzonen gegliedert. Ein Wert für den Ortskern von Friesenheim kann deutlich von dem für ein Neubaugebiet am Rand oder für einen der Ortsteile abweichen.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für ein typisches Grundstück in der Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Zu- und Abschläge ergeben sich etwa aus:

• Zuschnitt: Ein schmales, langes Grundstück lässt sich schwerer bebauen als ein rechteckiges.
• Größe im Vergleich zur Richtwertzone
• Hanglage oder Höhenunterschiede zur Straße
• Ausrichtung des Gartens
• Belastungen wie Leitungsrechte oder Baulasten
• Stand der Erschließung

Einen genaueren Blick auf die Methoden gibt der Beitrag Grundstück bewerten lassen in Friesenheim.

Was gilt für Äcker, Wiesen und Rebflächen?

Wer landwirtschaftliche Flächen verkauft, braucht in Baden-Württemberg eine Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Zuständig ist die Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt. Der Notar reicht den Vertrag nach der Beurkundung ein. Bis die Genehmigung vorliegt, wird der Vertrag nicht vollzogen. Unter bestimmten Größen kann die Genehmigung entfallen, das prüft der Notar im Einzelfall.

Will ein Nichtlandwirt kaufen, kann im Verfahren unter Umständen ein Vorkaufsrecht zugunsten der Landwirtschaft geprüft werden. Planen Sie dafür Zeit ein. Für Rebflächen in der Vorbergzone gelten ähnliche Abläufe. Interessenten finden sich hier häufig im direkten Umfeld: Nachbarn, die ihre Fläche erweitern möchten, oder Betriebe aus der Gemeinde.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären?

Bei unbebauten Grundstücken gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ohne Ausnahme. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Die Befreiung durch Eigennutzung greift hier nicht, denn auf einem leeren Grundstück wohnt niemand. Bei Erben zählt das Datum, an dem der Erblasser die Fläche erworben hat.

Gehört das Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, können weitere Regeln gelten. Sprechen Sie in jedem Fall vorher mit einem Steuerberater. Allgemeine Hinweise finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Friesenheim.

Lohnt es sich, ein großes Grundstück zu teilen?

Manchmal. Wer ein Haus auf einem großen Gartengrundstück besitzt, kann den hinteren Teil abtrennen und separat verkaufen. Voraussetzung ist, dass auf der Teilfläche gebaut werden darf und eine Zufahrt möglich ist. Die Teilung selbst übernimmt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Vermessungsamt. Danach wird im Grundbuch ein neues Flurstück gebildet.

Bedenken Sie die Folgen für das verbleibende Haus. Weniger Garten und ein Neubau direkt dahinter können den Wert des Hauses mindern. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie den Vermessungsauftrag erteilen.

Wer kauft Grundstücke in Friesenheim?

Die Käufer unterscheiden sich je nach Fläche stark. Baulücken im Ortskern interessieren vor allem Familien, die ein eigenes Haus bauen wollen und Wert auf die Nähe zum Bahnhof, zu Schule und Kindergarten legen. Viele von ihnen pendeln nach Offenburg, Lahr oder über die A5 Richtung Freiburg. Größere Flächen mit Potenzial für mehrere Häuser ziehen Bauträger an. Sie kalkulieren nüchtern und prüfen den Bebauungsplan sehr genau.

Für die Vermarktung bedeutet das: Ein Exposé für eine Familie braucht andere Informationen als eines für einen Bauträger. Familien wollen wissen, wie die Umgebung aussieht und wie weit es zur Grundschule ist. Bauträger fragen nach Grundflächenzahl, Geschossigkeit und Erschließung. Luftaufnahmen zeigen bei beiden Gruppen gut, wie das Grundstück liegt und was in der Nachbarschaft steht.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Friesenheim?

Artur Witmann wohnt in Friesenheim und kennt die Ortslagen aus eigener Anschauung. Seine Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche hilft bei der Frage, was auf einem Grundstück realistisch gebaut werden kann und welche Kosten ein Käufer für Erschließung oder Gründung einplanen muss. Er beschafft die nötigen Unterlagen, bewertet die Fläche und vermarktet sie an passende Interessenten, auf Wunsch mit Drohnenaufnahmen und Videografie. Die Bonität der Kaufinteressenten prüft er vor dem Notartermin. Mehr zum Vorgehen finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Friesenheim

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Friesenheim?

Über BORIS-BW, das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Zuständig für die Ermittlung ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Lahr.

Kann die Gemeinde Friesenheim ein Vorkaufsrecht ausüben?

In bestimmten Fällen nach dem Baugesetzbuch ja. Der Notar fragt das nach der Beurkundung bei der Gemeinde ab und holt eine Bescheinigung ein.

Muss ich vor dem Verkauf vermessen lassen?

Nur wenn Sie eine Teilfläche verkaufen oder die Grenzen unklar sind. Bei einem ganzen Flurstück genügt die vorhandene Flurkarte.

Brauche ich für ein unbebautes Grundstück einen Energieausweis?

Nein. Ein Energieausweis betrifft nur Gebäude. Steht auf dem Grundstück eine Garage oder ein Schuppen, ändert das in der Regel nichts.

Wie lange dauert die Genehmigung für einen Acker in Friesenheim?

Das hängt von der Landwirtschaftsbehörde und davon ab, ob ein Vorkaufsrecht geprüft wird. Planen Sie zusätzliche Wochen bis zum Vollzug ein, ohne sich auf ein Datum festzulegen.

Was passiert mit alten Grundschulden im Grundbuch?

Sie werden vor der Kaufpreiszahlung gelöscht. Dazu brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank, die der Notar anfordert.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf in Friesenheim?

Bei unklarer Bebaubarkeit oft ja. Ein positiver Bescheid gibt Käufern Sicherheit und erleichtert die Finanzierung.

Kann ich ein geerbtes Grundstück verkaufen, bevor das Grundbuch berichtigt ist?

Der Verkauf kann vorbereitet werden. Für den Vollzug muss die Erbfolge nachgewiesen sein, etwa durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beschaffen Sie Grundbuchauszug und Flurkarte und fragen Sie beim Bauamt nach Bebauungsplan und Erschließung. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Wert Ihres Grundstücks fundiert einschätzen. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Grundstück erhalten Sie unverbindlich. Ihr Erstgespräch vereinbaren Sie telefonisch, per WhatsApp oder über die Seite Kontakt.