Wer ein Mehrfamilienhaus in Kehl verkauft, verkauft vor allem laufende Mietverhältnisse. Käufer und ihre Banken wollen deshalb eine vollständige Mieterliste, alle Mietverträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen und einen klaren Überblick über Kautionen und Instandhaltung sehen. Die Mieter bleiben, denn ihre Verträge gehen mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Kehl?

Mehrfamilienhäuser stehen in Kehl vor allem in der Kernstadt und in Sundheim, vereinzelt auch in den größeren Ortschaften wie Kork oder Goldscheuer. Viele stammen aus der Nachkriegszeit oder aus den Sechziger- und Siebzigerjahren. Die Käufer sind meist private Kapitalanleger aus der Ortenau, Familien, die Vermögen langfristig anlegen wollen, und kleinere Bestandshalter.

Für sie zählen andere Dinge als für Selbstnutzer. Sie rechnen mit der aktuellen Miete, prüfen, wie lange die Mieter schon im Haus wohnen, und schätzen ab, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen. Die Nähe zu Straßburg, zur Hochschule und zum Bahnhof spricht für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Diese Argumente sollten Sie im Exposé sachlich belegen.

Welche Unterlagen erwarten Käufer und Banken?

Bei Mehrfamilienhäusern wird die Liste länger als beim Einfamilienhaus. Ohne die Mietunterlagen gibt kaum eine Bank eine Finanzierung frei.

Gerade die Mieterliste ist das Herzstück. Käufer vergleichen sie mit den Verträgen. Stimmen Zahlen nicht überein, entstehen Fragen, die eine Verhandlung belasten. Weitere Hinweise zu allgemeinen Unterlagen finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf in Kehl.

Was tun, wenn Mietverträge fehlen?

In älteren Häusern ist manchmal ein Vertrag verloren gegangen oder es gibt nur mündliche Absprachen. Bitten Sie den Mieter um eine Kopie seines Exemplars. Gibt es keinen schriftlichen Vertrag, können Sie die wesentlichen Punkte in einer Bestätigung festhalten, die beide unterschreiben. Das schafft Klarheit für den Käufer.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Kehl bewertet?

Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung üblich. Vereinfacht gesagt wird aus den nachhaltig erzielbaren Mieten nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ein Reinertrag ermittelt und mit einem marktüblichen Zinssatz bewertet. Hinzu kommt der Bodenwert, den Sie aus dem Bodenrichtwert über BORIS-BW ableiten können.

Entscheidend sind also die Fragen: Wie hoch liegt die Miete heute im Vergleich zur ortsüblichen Miete? Wie viel Instandhaltung ist nötig? Gibt es Leerstand oder hohe Fluktuation? Eine niedrige Bestandsmiete kann für Käufer Potenzial bedeuten, sofern Mieterhöhungen rechtlich möglich sind. Wie die Bewertung im Detail funktioniert, steht im Beitrag Mehrfamilienhaus in Kehl bewerten. Eine erste Einschätzung bietet die kostenlose Wertermittlung.

Was bedeutet der Verkauf für Ihre Mieter?

Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch in alle Mietverträge ein. Für die Mieter ändert sich am Vertrag nichts. Sie zahlen ab dem Übergang an den neuen Eigentümer.

Für Sie ist wichtig, die Mieter frühzeitig und sachlich zu informieren. Eine kurze schriftliche Nachricht genügt: Das Haus soll verkauft werden, es wird Besichtigungen geben, die Mietverträge bleiben unverändert. Diese Klarheit verhindert Gerüchte im Haus.

Wie organisieren Sie Besichtigungen in bewohnten Wohnungen?

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang nach rechtzeitiger Ankündigung dulden. In der Praxis klappt es am besten, wenn Termine gebündelt werden und nur wirklich ernsthafte Interessenten in die Wohnungen gehen. Zuerst sehen sich Käufer Treppenhaus, Keller, Dachboden und eine leerstehende oder besonders gepflegte Wohnung an. Erst wer weiter interessiert ist, besichtigt weitere Einheiten.

Eine vorherige Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten schont die Mieter, weil weniger Menschen durch ihre Wohnung gehen.

Wie gehen Kautionen und Nebenkosten auf den Käufer über?

Mit dem Verkauf tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Übergeben Sie deshalb alle Kautionen mit Nachweis an ihn, etwa durch Umschreibung der Kautionskonten oder Überweisung. Kann der Käufer eine Kaution später nicht zurückzahlen, kann der Mieter unter Umständen auch Sie als früheren Vermieter in Anspruch nehmen. Eine saubere Übergabe mit Quittung schützt Sie.

Bei den Nebenkosten wird es kleinteilig. Üblich ist, dass der Verkäufer die Abrechnung für das laufende Jahr bis zum Übergabetag erstellt oder dass Käufer und Verkäufer vereinbaren, wer die gesamte Abrechnung übernimmt und wie ausgeglichen wird. Klären Sie das im Kaufvertrag, damit kein Mieter doppelt angeschrieben wird.

Was ist, wenn das Haus in Wohnungen aufgeteilt werden soll?

Manche Eigentümer überlegen, das Haus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das erfordert eine Teilungserklärung, Aufteilungspläne und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde. Es kostet Zeit und Geld.

Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung erstmals verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Zusätzlich gilt für Käufer, die selbst einziehen wollen, eine Kündigungssperrfrist. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt stark vom Einzelfall ab und sollte mit Notar und Steuerberater durchgerechnet werden. Zum Verkauf einzelner vermieteter Wohnungen gibt der Beitrag vermietete Wohnung in Kehl verkaufen weitere Hinweise.

Welche steuerlichen Fragen tauchen auf?

Ein Mehrfamilienhaus ist fast immer eine vermietete Immobilie. Damit greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG ohne die Ausnahme für Eigennutzung, außer für die Wohnung, die Sie selbst bewohnen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Einen Überblick gibt der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Kehl.

Gibt es Gewerbeeinheiten im Haus, etwa einen Laden im Erdgeschoss, kann zusätzlich die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. Und wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte den gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen. Alle diese Punkte gehören vor dem Verkauf auf den Tisch Ihres Steuerberaters.

Welche Mängel sollten Sie offenlegen?

Kapitalanleger schauen sehr genau auf Kostentreiber. Dazu gehören ein altes Dach, eine Heizungsanlage, die viele Wohnungen versorgt, Leitungen im Altbau und feuchte Kellerwände, die in Rheinnähe vorkommen können. Nennen Sie bekannte Mängel offen und legen Sie, wenn vorhanden, Angebote von Handwerkern bei. So kann der Käufer selbst kalkulieren, und Verhandlungen bleiben sachlich.

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten weiter Pflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen. Fragen dazu sollten Sie beantworten können, auch wenn die Umsetzung später beim Käufer liegt.

Was kostet der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Als Verkäufer tragen Sie typischerweise die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten für fehlende Unterlagen und den Energieausweis. Steuern kommen im Einzelfall hinzu. Eine Übersicht bietet der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Kehl.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann stellt mit Ihnen Mieterliste und Mietunterlagen zusammen, prüft sie auf Lücken und bereitet das Exposé so vor, dass Kapitalanleger und Banken schnell rechnen können. Mit über 15 Jahren Erfahrung in der Baubranche kann er den Zustand von Dach, Heizung und Leitungen einschätzen und Investitionsbedarf sachlich darstellen. Er organisiert die Besichtigungen in Abstimmung mit den Mietern, prüft die Bonität der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe der Kautionen und Schlüssel.

Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus in Kehl

Muss ich die Mieter in Kehl über den geplanten Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation besteht nicht, sobald aber Besichtigungen anstehen, müssen Sie diese ankündigen. Eine frühe, ruhige Information verhindert Gerüchte und erleichtert die Termine.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Leerstand gut verkaufen?

Ja, für manche Käufer ist eine leere Wohnung sogar interessant, weil sie neu vermieten oder selbst einziehen können. Leerstand sollte aber erklärt werden, etwa durch Renovierung oder gezieltes Freihalten.

Darf der neue Eigentümer in Kehl den Mietern kündigen?

Er übernimmt die Verträge mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, etwa wegen Eigenbedarfs, und dann mit Fristen. Bei aufgeteilten Häusern gelten zusätzliche Sperrfristen.

Wer erstellt die letzte Nebenkostenabrechnung beim Verkauf in Kehl?

Das regeln Sie im Kaufvertrag. Häufig rechnet der Verkäufer bis zum Übergabetag ab oder der Käufer übernimmt die gesamte Abrechnung mit einem internen Ausgleich. Wichtig ist, dass die Mieter eine einzige, korrekte Abrechnung erhalten.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Mit vollständigen Unterlagen verläuft die Prüfung durch Käufer und Bank deutlich zügiger. Lücken in den Mietunterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.

Welche Rolle spielt die Hochschule Kehl für Mehrfamilienhäuser?

Studierende und Lehrende suchen Wohnungen in der Stadt. Für Kapitalanleger kann das ein Argument für stabile Vermietbarkeit sein, besonders bei kleineren Wohnungen nahe der Innenstadt.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus in Kehl auch an einen Käufer aus Frankreich verkaufen?

Ja. Der Kaufvertrag wird bei einem deutschen Notar beurkundet, bei Bedarf mit Dolmetscher. Französische Banken verlangen oft zusätzliche Unterlagen, vor allem zu Mieten und Zustand. Planen Sie dafür etwas mehr Vorlauf ein.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit einer vollständigen Mieterliste und prüfen Sie, ob alle Verträge vorliegen. Danach lässt sich der Wert verlässlich bestimmen. Für ein Gespräch über Ihr Mehrfamilienhaus in Kehl nehmen Sie Kontakt auf.