Ja, eine vermietete Wohnung in Kehl können Sie jederzeit verkaufen, und der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Ihre Mieter bleiben also wohnen, zahlen ab dem vereinbarten Stichtag an den neuen Eigentümer und behalten alle Rechte. Für Sie bedeutet das vor allem: andere Käufergruppen, eine andere Preislogik und eine sorgfältige Abstimmung mit den Bewohnern.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Der Mietvertrag bleibt bestehen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB sorgt dafür, dass der Käufer mit dem Eigentumsübergang alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag übernimmt. Das betrifft die vereinbarte Miete, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Absprachen zu Kleinreparaturen und auch die Mietkaution.

Im notariellen Kaufvertrag legen Sie fest, ab welchem Tag Miete und Nebenkosten dem Käufer zustehen. Üblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nach Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Moment informieren Sie gemeinsam mit dem Käufer den Mieter schriftlich über die neue Bankverbindung.

Was gilt für die Kaution?

Die Kaution müssen Sie an den Käufer weitergeben oder mit ihm verrechnen. Halten Sie im Vertrag fest, wie das geschieht. Wird das vergessen, kann der Mieter später unter Umständen auch Sie als früheren Vermieter in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter in Kehl ein Vorkaufsrecht?

Das hängt davon ab, wann die Wohnung entstanden ist. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht, wenn das Haus nach Einzug des Mieters in Wohneigentum aufgeteilt wurde und die Wohnung jetzt zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird. Bei Wohnanlagen, die von Anfang an als Eigentumswohnungen gebaut wurden, gibt es dieses Recht meist nicht.

Besteht das Vorkaufsrecht, schließen Sie zuerst den Vertrag mit dem Käufer. Der Notar teilt dem Mieter danach den Inhalt mit. Der Mieter kann dann innerhalb von zwei Monaten erklären, zu genau diesen Bedingungen selbst zu kaufen. Planen Sie diese Frist im Zeitplan ein und klären Sie die Frage vor dem Exposé.

Wer kauft in Kehl eine vermietete Wohnung?

Überwiegend sind es Anleger. Sie suchen eine Wohnung mit verlässlichem Mieter, nachvollziehbaren Kosten und einer Lage, die auch in Zukunft gefragt ist. Kehl bietet hier Argumente: die Tram nach Straßburg, die Nähe zu Offenburg über die B28 und die A5, Hochschule und Arbeitgeber in der Stadt. Das spricht Mieter an, die unkompliziert pendeln möchten.

Daneben gibt es Käufer, die die Wohnung später selbst nutzen wollen, etwa Eltern für ein Kind oder Menschen, die in einigen Jahren nach Kehl ziehen möchten. Für sie zählen Grundriss, Etage und Zustand stärker als die aktuelle Miete. Auch Käufer aus Frankreich interessieren sich für Wohnungen in Kehl. Der Kaufvertrag wird in Deutschland notariell beurkundet, bei Sprachbarrieren kann ein Dolmetscher hinzukommen.

Wie wirkt sich die Vermietung auf den Preis aus?

Vermietete Wohnungen werden anders bewertet als leere. Anleger orientieren sich an der Rendite, also am Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau senkt den Preis, den sie zu zahlen bereit sind, auch wenn die Wohnung schön ist. Eine Miete am oberen Rand macht dagegen manchen Käufer vorsichtig, weil er Leerstand oder Wechsel fürchtet.

Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung meist weniger attraktiv, denn sie können nicht sofort einziehen. Eigenbedarfskündigungen sind möglich, aber an Fristen und Gründe gebunden und werden im Einzelfall geprüft. Eine realistische Einschätzung des Werts bekommen Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung in Kehl, die beide Sichtweisen berücksichtigt.

Ertragswert als Maßstab

Für vermietete Objekte nutzen Gutachter häufig das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV. Es leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab, zieht Bewirtschaftungskosten ab und berücksichtigt Restnutzungsdauer und Bodenwert. Den Bodenwert liefern die Bodenrichtwerte, die Sie über BORIS-BW einsehen können.

Wie organisieren Sie Besichtigungen mit Mietern?

Mit Rücksicht und klarer Absprache. Der Mieter muss Besichtigungen nach angemessener Vorankündigung dulden, er bestimmt aber mit, wann sie stattfinden. Häufige Termine an Wochentagen zu Arbeitszeiten oder spontane Besuche belasten das Verhältnis, und ein verärgerter Mieter wirkt auf Interessenten selten einladend.

Bewährt hat sich ein offenes Gespräch, bevor das Inserat online geht. Erklären Sie, dass der Mietvertrag bleibt, und stimmen Sie feste Zeitfenster ab. Manche Mieter schätzen es, wenn mehrere Interessenten an einem Termin kommen. Eine 360-Grad-Besichtigung im Internet sorgt dafür, dass nur ernsthaft Interessierte die Wohnung vor Ort sehen wollen.

• Besichtigungstermine schriftlich ankündigen und bestätigen lassen
• Feste Zeitfenster vereinbaren, etwa an einem Nachmittag pro Woche
• Private Räume und Gegenstände des Mieters respektieren, keine Fotos ohne Zustimmung
• Interessenten vorab qualifizieren, damit nur passende Käufer kommen

Welche Unterlagen erwartet ein Käufer?

Ein Anleger möchte das Investment nachrechnen können. Dafür braucht er mehr als bei einer selbst genutzten Wohnung. Zum Pflichtprogramm zählen Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Energieausweis, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage.

Dazu kommen die Mietunterlagen: der aktuelle Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Mieterhöhungen, die Nebenkostenabrechnungen und ein Nachweis über die Kaution. Persönliche Daten des Mieters geben Sie erst weiter, wenn es wirklich nötig ist. Eine Übersicht aller Dokumente finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Kehl.

Ist es besser, die Wohnung vorher leer zu bekommen?

Das lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Eine freie Wohnung erreicht mehr Käufer, weil auch Selbstnutzer infrage kommen. Ein Auszug lässt sich aber nicht erzwingen. Eine Kündigung wegen Verkaufsabsicht ist unzulässig, und auch die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt voraus, dass Sie oder nahe Angehörige selbst einziehen wollen.

Manche Eigentümer einigen sich mit dem Mieter auf einen Aufhebungsvertrag mit einem freiwilligen Umzugszuschuss. Das ist rechtlich möglich, verlangt aber Fingerspitzengefühl und eine saubere Vereinbarung. Lassen Sie solche Verträge anwaltlich prüfen. Oft ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Wohnung gezielt an Anleger zu verkaufen, die einen zuverlässigen Mieter zu schätzen wissen.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Für vermietete Wohnungen greift die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ohne die Ausnahme für Eigennutzung. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei der Berechnung spielen auch die bisher genutzten Abschreibungen eine Rolle.

Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater, ob die Frist abgelaufen ist und wie sich der Verkaufszeitpunkt auswirkt. Weitere Hinweise finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer auf Immobilien in Kehl. Wer mehrere Einheiten in einem Haus besitzt, sollte auch den Ratgeber zum Mehrfamilienhaus-Verkauf in Kehl lesen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und betreut Eigentümer persönlich von der Bewertung bis zur Übergabe. Bei vermieteten Wohnungen bedeutet das: Er schätzt Bausubstanz und Modernisierungsbedarf ein, ordnet die Miete ein und spricht auf Wunsch mit dem Mieter über den Ablauf der Besichtigungen.

Zur Vermarktung gehören eine kostenlose Wertermittlung, Energieausweis, 360-Grad-Besichtigung und eine Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten. So wissen Sie vor dem Notartermin, dass der Käufer den Preis tatsächlich finanzieren kann. Erreichbar ist Artur Witmann per Telefon und WhatsApp.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Kehl

Muss ich meinen Mieter in Kehl über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht, den Mieter vorab zu informieren, gibt es nicht. Spätestens wenn Besichtigungen anstehen, ist ein Gespräch aber unumgänglich. Ein frühzeitig informierter Mieter arbeitet in der Regel bereitwilliger mit.

Kann der neue Eigentümer die Miete sofort erhöhen?

Der Käufer ist an den bestehenden Vertrag gebunden. Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln möglich, also etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze.

Wie oft muss ein Mieter in Kehl Besichtigungen zulassen?

Das Gesetz nennt keine feste Zahl. Entscheidend ist, dass Termine rechtzeitig angekündigt werden und zumutbar bleiben. Wenige gebündelte Termine sind für beide Seiten angenehmer als viele einzelne.

Wer bekommt die Miete im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass die Miete ab dem Tag des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten dem Käufer zusteht. Bis dahin gehört sie Ihnen.

Was passiert mit der Nebenkostenabrechnung?

In der Regel erstellt der Eigentümer zum Zeitpunkt der Abrechnungsreife die Abrechnung. Im Kaufvertrag können Sie und der Käufer vereinbaren, wer sie für das laufende Jahr übernimmt und wie Nachzahlungen oder Guthaben verteilt werden.

Kann ich in Kehl eine Wohnung mit Mietrückstand verkaufen?

Ja, das ist möglich. Offene Forderungen sollten Sie im Kaufvertrag regeln, etwa ob Sie die Rückstände selbst weiter verfolgen. Ein Käufer wird den Umstand bei seinem Angebot berücksichtigen.

Darf der Mieter das Vorkaufsrecht auch bei einer Wohnung in Kork oder Auenheim ausüben?

Das Vorkaufsrecht hängt vom Zeitpunkt der Aufteilung ab, die Lage innerhalb der Stadt spielt dafür keine Rolle. Gilt es, kann der Mieter in jedem Ortsteil von Kehl zu den Bedingungen des Kaufvertrags kaufen.

Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Wohnung in Kehl?

Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Besteht ein Vorkaufsrecht, verlängert die Frist für den Mieter den Ablauf. Vollständige Unterlagen und abgestimmte Besichtigungen helfen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst, ob ein Vorkaufsrecht besteht und wie die Miete im Vergleich einzuordnen ist. Sammeln Sie dann die Mietunterlagen und die Papiere der Eigentümergemeinschaft. Für eine fundierte Einschätzung und einen Plan für den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie Artur Witmann direkt über die Kontaktseite erreichen. Mehr zum Thema finden Sie im Beitrag Wohnung in Kehl verkaufen.