Ein Mehrfamilienhaus in Kehl wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Kosten der Bewirtschaftung, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Bodenwert. Käufer sind hier fast immer Kapitalanleger, und die rechnen zuerst mit der Miete.

Wie ist das Ertragswertverfahren aufgebaut?

Das Verfahren trennt Boden und Gebäude. Der Boden wird mit dem Bodenrichtwert angesetzt, den Sie über BORIS-BW abrufen können. Für das Gebäude zählt, was es dauerhaft an Ertrag bringt.

1. Rohertrag: die marktüblich erzielbaren Jahresmieten aller Einheiten.
2. Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten werden abgezogen.
3. Reinertrag: Was übrig bleibt, ist der Ertrag aus Boden und Gebäude zusammen.
4. Bodenwertverzinsung: Der Anteil, der auf den Boden entfällt, wird herausgerechnet.
5. Gebäudeertrag kapitalisiert: Der verbleibende Betrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
6. Zuschläge und Abschläge: Besondere Merkmale wie Reparaturstau, Leerstand oder Rechte Dritter werden zum Schluss berücksichtigt.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt den vorläufigen Ertragswert. Daraus wird nach Marktanpassung der Verkehrswert.

Welche Mieten werden in Kehl angesetzt?

Angesetzt wird die Miete, die sich am Markt nachhaltig erzielen lässt. Zahlt ein langjähriger Mieter im zweiten Stock deutlich weniger als der Neuvermieter im Erdgeschoss, sieht der Gutachter beides. Er bewertet, wie schnell sich die Miete im rechtlichen Rahmen anpassen lässt.

In Kehl kommen unterschiedliche Mietergruppen zusammen: Pendler nach Straßburg, Beschäftigte aus Hafen und Gewerbe, Studierende der Hochschule Kehl, ältere Menschen, die aus dem Ortsteil in die Kernstadt ziehen. Wohnungen nahe der Tram und mit guter Anbindung an die B28 sind gefragt. Wer bewertet, muss wissen, welche Wohnungsgrößen hier gesucht werden.

Was gehört in die Mieterliste?

Stellen Sie für jede Einheit zusammen:

• Lage im Haus und Wohnfläche
• Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung
• Beginn des Mietverhältnisses und letzte Mieterhöhung
• Kaution und eventuelle Rückstände
• Besonderheiten wie Staffel- oder Indexmiete

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Er drückt aus, mit welcher Verzinsung Käufer bei einem Objekt dieser Art an diesem Ort rechnen. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen. Ein niedriger Zinssatz steht für einen gefragten Standort mit geringem Risiko, ein höherer für mehr Unsicherheit. Schon kleine Änderungen wirken sich deutlich auf den Wert aus. Fragen Sie beim zuständigen Gutachterausschuss nach dem aktuellen Grundstücksmarktbericht.

Welche Faktoren senken den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Käufer ziehen von ihrem Angebot ab, was sie in den nächsten Jahren investieren müssen. Das sind typische Punkte:

Artur Witmann kennt sich aus über 15 Jahren in der Baubranche mit Bausubstanz und Modernisierungsbedarf aus. Bei der Begehung sieht er, welche dieser Punkte ein Anleger einpreisen wird. Was zum Ausweis gehört, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf in Kehl.

Wann reicht das Ertragswertverfahren nicht aus?

Bei einem Haus mit zwei oder drei Wohnungen, in dem der Eigentümer selbst wohnt, schauen Käufer oft wie bei einem Einfamilienhaus. Dann kommt zusätzlich das Sachwertverfahren ins Spiel, das Herstellungskosten und Bodenwert betrachtet. Auch ein Vergleich mit ähnlichen Verkäufen hilft, wenn genügend Daten vorliegen. Eine gute Bewertung prüft, welches Verfahren zur Käufergruppe passt. Mehr dazu im Beitrag wie viel Ihr Haus in Kehl wert ist.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Er sieht sich Haus, Mieterliste und Abrechnungen an und erstellt eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung. Er besorgt den Energieausweis, prüft die Bonität von Kaufinteressenten und betreut persönlich bis zur Übergabe. Wie der Verkauf mit laufenden Mietverhältnissen funktioniert, erklärt der Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Kehl. Wie er den Immobilienverkauf insgesamt organisiert, steht auf seiner Website. Die Bewertung selbst können Sie über die Seite zur Wertermittlung anfragen.

Häufige Fragen zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Kehl

Wer legt den Liegenschaftszinssatz für Kehl fest?

Der zuständige Gutachterausschuss leitet ihn aus Kaufpreisen ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht. Ein Gutachter oder Makler passt ihn bei Bedarf an die Besonderheiten des Objekts an.

Zählt die tatsächliche oder die mögliche Miete?

Beide werden betrachtet. Grundlage ist die marktüblich erzielbare Miete. Liegt die tatsächliche Miete darunter, wird berücksichtigt, wie schnell sie sich anpassen lässt.

Brauche ich für ein Mehrfamilienhaus in Kehl ein Verkehrswertgutachten?

Für den Verkauf reicht meist eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein Gutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll bei Erbstreit, Scheidung oder für das Finanzamt.

Wie wirkt sich ein Leerstand auf den Wert aus?

Leerstand mindert den Ertrag, solange er besteht, und verursacht Renovierungskosten. Er wird als Abschlag berücksichtigt. Eine vermietbare, frisch renovierte Wohnung kann dagegen für Anleger attraktiv sein.

Welche Unterlagen braucht der Bewerter in Kehl?

Mieterliste, Mietverträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern und die Bauakte der Stadt Kehl. Hinzu kommen Belege über Sanierungen. Welche Nebenkosten des Verkaufs auf Sie zukommen, erklärt der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer in Kehl.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen?

Ja. Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB, die Mietverträge gehen auf den Käufer über. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen kann ein Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB bestehen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie die Mieterliste und die letzten Abrechnungen zusammen. Damit lässt sich der Ertragswert Ihres Hauses in Kehl schnell einordnen. Vereinbaren Sie anschließend einen Termin über die Kontaktseite, und Artur Witmann bespricht mit Ihnen das Ergebnis vor Ort.