Der Verkauf einer Immobilie in Achern ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Greift keine der beiden Regeln, kann der Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Ob das bei Ihnen zutrifft, lässt sich mit dem alten Kaufvertrag und einem Blick auf die Nutzung der letzten Jahre meist schnell klären.

Wie berechnen Sie die Zehnjahresfrist richtig?

Legen Sie zwei Verträge nebeneinander: den Kaufvertrag, mit dem Sie die Immobilie erworben haben, und den geplanten Verkaufsvertrag. Gezählt wird vom Tag der Beurkundung des ersten bis zum Tag der Beurkundung des zweiten Vertrags. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei.

Ein häufiger Irrtum betrifft das Datum. Viele Eigentümer in Achern rechnen ab dem Einzug oder ab dem Tag, an dem sie im Grundbuch standen. Beides ist für die Frist ohne Bedeutung. Den alten Vertrag finden Sie in Ihren Unterlagen oder als Abschrift beim beurkundenden Notar.

Was gilt bei einem Haus, das Sie selbst gebaut haben?

Hier zählt der Kauf des Grundstücks. Haben Sie das Haus später darauf errichtet, läuft die Frist trotzdem ab dem Grundstückskauf. Das ist für Bauherren in Neubaugebieten wie in Önsbach oder Großweier eine gute Nachricht, wenn der Kauf des Bauplatzes schon länger zurückliegt.

Wann schützt die Eigennutzung vor der Steuer?

Die Ausnahme gilt in zwei Fällen. Entweder haben Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, oder Sie haben sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Das Verkaufsjahr und das erste der drei Jahre müssen nur angeschnitten sein. Ziehen Sie etwa im Januar aus und verkaufen im Laufe desselben Jahres, kann die Bedingung erfüllt sein, wenn Sie in den beiden Jahren davor dort gewohnt haben. Vermieten Sie die Wohnung zwischen Auszug und Verkauf, entfällt die Ausnahme in der Regel.

Als eigene Nutzung gilt auch, wenn ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, die Wohnung unentgeltlich bewohnt. Die Überlassung an andere Angehörige, etwa die Eltern, zählt dagegen nicht ohne Weiteres dazu.

Welche Fälle kommen in Achern häufig vor?

Die Tabelle ersetzt keine Steuerberatung. Sie hilft aber, die richtigen Unterlagen vor dem Termin beim Steuerberater herauszusuchen.

Was gilt für geerbte und geschenkte Immobilien?

Wer erbt, tritt steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Hat Ihr Vater das Haus in Fautenbach vor Jahrzehnten gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und der Verkauf ist für Sie steuerfrei. Hat er es erst kurz vor seinem Tod erworben, läuft die Frist ab seinem Kaufdatum weiter.

Bei einer Schenkung gilt dasselbe Prinzip. Kaufen Sie dagegen einem Miterben seinen Anteil ab, beginnt für diesen Anteil eine neue Frist. Mehr zu den praktischen Schritten erklärt der Beitrag geerbtes Haus in Achern verkaufen.

Wie wird ein steuerpflichtiger Gewinn ermittelt?

Vom Verkaufspreis ziehen Sie die ursprünglichen Anschaffungskosten ab, dazu Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, nachträgliche Herstellungskosten etwa für einen Anbau und die Kosten des Verkaufs. Haben Sie vermietet, werden die bereits steuerlich geltend gemachten Abschreibungen wieder hinzugerechnet. Für geringe Gewinne gibt es eine Freigrenze, deren Höhe Ihnen der Steuerberater nennt.

Bewahren Sie deshalb Rechnungen für größere Umbauten auf. Ein neues Dach oder ein ausgebautes Dachgeschoss kann den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?

Steht das Fristende kurz bevor, kann ein späterer Notartermin viel ausmachen. Das gilt besonders für vermietete Wohnungen. Wie Sie den Verkauf mit Mietern planen, beschreibt der Beitrag zur vermieteten Wohnung in Achern.

Warten hat aber auch Kosten: laufende Kredite, Leerstand oder eine neue Immobilie, die bereits gekauft ist. Wer gleichzeitig verkauft und neu kauft, findet Hinweise zur Reihenfolge im Beitrag Haus verkaufen und neu kaufen in Achern. Für unbebaute Flächen gibt es eigene Punkte, die im Beitrag Grundstück in Achern verkaufen stehen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Steuerfragen beantwortet ein Steuerberater, Vertragsfragen der Notar. Artur Witmann sorgt dafür, dass die Unterlagen für beide Gespräche vollständig vorliegen, und plant den Verkauf zeitlich so, dass Fristen berücksichtigt werden können. Er ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig, erstellt eine kostenlose Wertermittlung und begleitet den Verkauf als Immobilienmakler in Achern persönlich bis zur Übergabe.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Achern

Zählt bei der Frist der Tag der Schlüsselübergabe?

Nein. Maßgeblich sind die Beurkundungsdaten beim Notar für Kauf und Verkauf.

Muss ich den Verkauf meiner Wohnung in Achern dem Finanzamt melden?

Der Notar meldet jeden Grundstückskaufvertrag an das Finanzamt. Einen steuerpflichtigen Gewinn geben Sie selbst in der Einkommensteuererklärung an.

Gilt ein Zweitwohnsitz als Eigennutzung?

Eine Zweitwohnung, die Sie selbst nutzen, kann zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein. Ob das im Einzelfall gilt, beurteilt Ihr Steuerberater.

Was passiert, wenn ich mein Haus in Achern vor Fristende verkaufen muss?

Dann wird ein Gewinn versteuert, sofern keine Eigennutzung vorliegt. Lassen Sie den voraussichtlichen Betrag vorab berechnen, damit Sie den Preis darauf abstimmen können.

Kann ein Arbeitszimmer die Steuerfreiheit gefährden?

Ein häusliches Arbeitszimmer wird steuerlich unter Umständen gesondert betrachtet. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Wo bekomme ich in Achern meinen alten Kaufvertrag?

Beim Notar, der ihn beurkundet hat, oder als Teil der Grundakte beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus, notieren Sie die Nutzung der letzten drei Jahre und sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Danach planen Sie den Verkauf. Für eine Werteinschätzung und ein Erstgespräch erreichen Sie Artur Witmann unter 0176 63355852 oder über die Kontaktseite.