Eine Immobilie mit Nießbrauch lässt sich in Kehl verkaufen, aber der Käufer übernimmt das Recht mit, solange es im Grundbuch steht. Der Nießbraucher darf weiter darin wohnen oder die Miete kassieren. Deshalb gibt es in der Praxis drei Wege: Der Nießbraucher verzichtet gegen Ausgleich, er verkauft gemeinsam mit dem Eigentümer, oder ein Anleger kauft das Haus bewusst mit dem Recht.

Was bedeutet Nießbrauch für den Verkauf?

Wer ein Haus mit Nießbrauch besitzt, ist zwar Eigentümer, aber die Nutzung liegt bei jemand anderem. Typisch in Kehl: Die Eltern haben ihr Haus in Marlen oder Auenheim an die Tochter übertragen und sich den lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Sie wohnen weiter dort, zahlen die laufenden Kosten und dürfen eine Einliegerwohnung vermieten.

Will die Tochter verkaufen, kann sie das rechtlich tun. Der Käufer erwirbt dann aber ein Haus, das er weder beziehen noch vermieten darf, bis der Nießbrauch endet. Für eine Familie, die selbst einziehen will, ist das uninteressant.

Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich

Welche Wege gibt es beim Verkauf?

Weg 1: Der Nießbraucher verzichtet

Das ist der häufigste Weg, wenn die Eltern ohnehin umziehen möchten, etwa in eine kleinere Wohnung in der Kehler Innenstadt oder ins betreute Wohnen. Der Nießbraucher unterschreibt eine Löschungsbewilligung, der Notar beglaubigt sie, und das Recht wird im Grundbuch gelöscht. Oft erhält er dafür einen Teil des Kaufpreises oder eine monatliche Zahlung. Wie das ausgestaltet wird, gehört in den Kaufvertrag oder eine eigene Vereinbarung.

Weg 2: Verkauf mit bestehendem Nießbrauch

Manche Anleger kaufen bewusst Häuser mit Nießbrauch. Sie zahlen heute einen niedrigeren Preis und erhalten die volle Nutzung später. Wie stark der Abschlag ausfällt, richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchers und dem jährlichen Nutzungswert. Für Verkäufer ist dieser Weg nur dann sinnvoll, wenn der Nießbraucher im Haus bleiben möchte.

Weg 3: Gemeinsamer Verkauf

Eigentümer und Nießbraucher verkaufen zusammen und teilen den Erlös. Der Käufer erhält ein lastenfreies Haus. Das setzt voraus, dass sich alle über die Aufteilung einig sind.

Wer muss beim Notar zustimmen?

Für einen lastenfreien Verkauf braucht es immer die Zustimmung des Nießbrauchers. Ist der Nießbraucher nicht mehr selbst geschäftsfähig, kann ein Bevollmächtigter mit Vorsorgevollmacht handeln. Für das Grundbuch muss diese Vollmacht meist notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht für den Verzicht die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Lebt der Eigentümer in einer Ehe im gesetzlichen Güterstand und ist das Haus sein wesentliches Vermögen, kann nach § 1365 BGB auch die Zustimmung des Ehepartners nötig sein. Der Notar fragt danach.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

1. Aktuellen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern
2. Übertragungsvertrag, in dem der Nießbrauch vereinbart wurde
3. Personalien und gegebenenfalls Vollmacht des Nießbrauchers
4. Mietverträge, falls Wohnungen vermietet sind
5. Energieausweis und Bauakte der Stadt Kehl

Prüfen Sie den alten Übertragungsvertrag genau. Manchmal enthält er ein Rückforderungsrecht der Eltern für den Fall eines Verkaufs. Dieses muss dann ebenfalls aufgehoben werden. Eine Übersicht weiterer Dokumente gibt der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Kehl.

Wie wird ein Haus mit Nießbrauch bewertet?

Zuerst wird der Wert des Hauses ohne Belastung ermittelt. Davon wird der Wert des Nießbrauchs abgezogen, der sich aus dem jährlichen Nutzen und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Je jünger der Nießbraucher, desto größer der Abzug. Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert den ersten Schritt, den unbelasteten Marktwert.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann setzt sich mit allen Beteiligten zusammen, also mit Eigentümer und Nießbraucher, und klärt, welcher Weg zur Familie passt. Er bewertet das Haus, besorgt den Energieausweis und sucht passende Käufer. Zieht der Nießbraucher aus, hilft der Umzugsservice. Er betreut persönlich bis zur Übergabe, mehr dazu unter Immobilie verkaufen. Wer innerhalb der Familie überträgt, findet Hinweise im Beitrag zum Hausverkauf innerhalb der Familie in Kehl. Bleiben die bisherigen Bewohner im Haus, ist der Beitrag zum Verkaufen und Wohnenbleiben in Kehl aufschlussreich.

Häufige Fragen zum Verkauf mit Nießbrauch in Kehl

Kann ich ein Haus in Kehl ohne Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen?

Rechtlich ja, aber nur mit dem bestehenden Recht. Der Käufer muss den Nießbrauch dulden. Für einen Verkauf an Selbstnutzer ist die Zustimmung des Nießbrauchers praktisch immer nötig.

Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Berechtigte stirbt?

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod. Im Grundbuch wird er auf Antrag mit Sterbeurkunde gelöscht. Danach ist das Haus lastenfrei verkäuflich. Was Erben dann beachten, steht im Beitrag zum geerbten Haus in Kehl.

Bekommt der Nießbraucher Geld für seinen Verzicht?

Das ist Verhandlungssache. Oft erhält er einen Teil des Erlöses oder eine Rente. Die steuerlichen Folgen sollten vorab mit einem Steuerberater geklärt werden.

Wer zahlt beim Nießbrauch die Grundsteuer?

In der Regel der Nießbraucher, weil er die Nutzungen zieht. Abweichende Vereinbarungen im Übertragungsvertrag haben Vorrang.

Gibt es in Kehl Käufer für Häuser mit Nießbrauch?

Es gibt Anleger, die solche Häuser gezielt suchen. Der Kreis ist aber kleiner als bei lastenfreien Häusern. Die Nähe zu Straßburg ändert daran wenig, weil die Nutzung auf Jahre blockiert ist.

Kann der Nießbrauch in Kehl auf einen Teil des Hauses beschränkt sein?

Ja, etwa auf die Erdgeschosswohnung. Dann kann der Rest separat genutzt oder vermietet werden. Das steht im Übertragungsvertrag und im Grundbuch.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie den Übertragungsvertrag und einen aktuellen Grundbuchauszug. Sprechen Sie dann offen mit dem Nießbraucher über seine Pläne. Für die Bewertung und die Planung des Verkaufs können Sie Artur Witmann kontaktieren.