Wer ein Grundstück in Achern verkaufen möchte, sollte zuerst klären, was darauf gebaut werden darf. Baurecht, Erschließung und eingetragene Baulasten bestimmen, wer als Käufer infrage kommt und wie der Preis begründet wird. Mit Bebauungsplan, Bodenrichtwert und Grundbuchauszug in der Hand lassen sich die meisten Fragen von Bauherren und Bauträgern sofort beantworten.

Welche Art von Grundstück möchten Sie verkaufen?

Die Einordnung kommt vor allem anderen. Sie entscheidet über die Unterlagen, die Behördenwege und über die Menschen, die sich für die Fläche interessieren.

Bei Mischfällen, etwa einer Wiese, die an ein Neubaugebiet grenzt, lohnt ein Gespräch mit der Stadt, bevor Sie einen Preis nennen. Eine Fläche ohne Baurecht wird nicht dadurch zum Bauland, dass nebenan Häuser stehen.

Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?

Die Antwort steht im Bebauungsplan, falls es einen gibt. Er legt fest, wie viele Geschosse erlaubt sind, welche Dachform, wie viel der Fläche überbaut werden darf und wo die Baugrenzen verlaufen. Bebauungspläne für Achern und seine Ortsteile wie Fautenbach, Mösbach oder Großweier können Sie bei der Stadtverwaltung einsehen, viele sind auch online abrufbar.

Fehlt ein Bebauungsplan, gilt für Grundstücke innerhalb der bebauten Ortslage § 34 Baugesetzbuch. Gebaut werden darf dann, was sich nach Art und Maß in die Umgebung einfügt. Das lässt Spielraum für Interpretation. Käufer wissen erst nach einer Bauvoranfrage sicher, ob ihr geplantes Haus genehmigt wird.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?

Bei Grundstücken ohne Bebauungsplan oft ja. Achern ist als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde, die Anfrage geht also direkt an die Stadt. Ein positiver Bauvorbescheid gibt Käufern und ihrer Bank Sicherheit und macht das Grundstück verlässlich bewertbar. Er kostet Gebühren und etwas Zeit, nimmt aber eine der größten Unsicherheiten aus den Verhandlungen.

Wie ermitteln Sie den Wert eines Grundstücks in Achern?

Der Einstieg ist der Bodenrichtwert. Sie finden ihn kostenlos im Portal BORIS-BW, das die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg befüllen. Für Achern ist der zuständige Gutachterausschuss bei der Stadt bzw. dem gemeinsamen Gutachterausschuss die richtige Adresse, wenn Sie Fragen zur Richtwertzone haben.

Der Richtwert gilt für ein durchschnittliches Grundstück in der jeweiligen Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Diese Punkte verschieben den Wert:

• Zuschnitt: Ein schmales, tiefes Grundstück lässt sich schwerer bebauen als ein quadratisches.
• Ausrichtung: Gartenseite nach Süden oder Westen ist bei Bauherren gefragt.
• Hanglage: In der Vorbergzone Richtung Sasbachwalden steigen die Baukosten für Keller und Stützmauern.
• Erschließung: Sind Kanal, Wasser und Strom am Grundstück, und sind die Beiträge bezahlt?
• Baurecht: Mehr zulässige Wohnfläche erhöht den Wert für Bauträger deutlich.

Wie eine fachliche Einschätzung im Detail abläuft, erklärt der Beitrag Grundstück in Achern bewerten lassen.

Welche Unterlagen brauchen Käufer und Notar?

Bauherren rechnen genau, ihre Banken noch genauer. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kommt ein Finanzierungsangebot zustande.

1. Aktueller Grundbuchauszug, erhältlich beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern oder über einen Notar
2. Flurkarte und, wenn vorhanden, amtlicher Lageplan
3. Auszug aus dem Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen
4. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
5. Bestätigung über gezahlte Erschließungsbeiträge oder Bescheid über offene Beiträge
6. Bei verpachteten Flächen der Pachtvertrag mit Kündigungsfristen

Viele dieser Dokumente sind auch beim Hausverkauf gefragt. Eine ausführliche Liste finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf in Achern.

Sind Erschließung und Baulasten geklärt?

Diese beiden Punkte führen am häufigsten zu Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.

Erschließung bedeutet, dass das Grundstück an Straße, Kanal, Wasser und Strom angeschlossen ist oder angeschlossen werden kann. Offene Erschließungsbeiträge muss in der Regel der Eigentümer zahlen, an den der Bescheid geht. Klären Sie bei der Stadt, ob für Ihr Grundstück noch Beiträge ausstehen, und regeln Sie im Kaufvertrag eindeutig, wer sie trägt.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Eigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde eingegangen ist. Ein Beispiel ist die Zusage, dass der Nachbar über Ihr Grundstück zu seiner Garage fahren darf, oder eine Abstandsfläche, die auf Ihrem Grund liegt. Diese Eintragungen stehen im Baulastenverzeichnis bei der Stadt Achern, nicht im Grundbuch. Ein Käufer, der später davon erfährt, fühlt sich zu Recht schlecht informiert.

Was ist mit Leitungen und Wegerechten?

Diese stehen meist als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Lesen Sie den Auszug darauf durch. Eine Stromleitung quer über das Grundstück kann die Baufläche einschränken. Fragen Sie den Netzbetreiber nach dem genauen Verlauf, bevor ein Käufer danach fragt.

Können Sie einen Teil Ihres Gartens abtrennen und verkaufen?

Das ist möglich und in älteren Wohngebieten keine Seltenheit. Viele Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren stehen auf großzügigen Grundstücken, auf denen hinten ein zweites Haus Platz hätte.

Der Weg führt über mehrere Stationen. Zuerst prüft die Stadt, ob auf der Teilfläche gebaut werden darf und wie die Zufahrt gesichert wird. Dann vermisst ein Vermessungsbüro die neue Grenze, und das Grundstück erhält eine eigene Flurstücksnummer. Zufahrt und Leitungen sichern Sie per Dienstbarkeit oder Baulast. Erst danach kann der Notar die Teilfläche verkaufen.

Bedenken Sie dabei, dass Ihr eigenes Haus Abstände und Zufahrt behalten muss. Eine bestehende Grundschuld der Bank lastet auf dem ganzen Grundstück, die Bank muss der Freigabe der Teilfläche zustimmen.

Was gilt beim Verkauf von Acker, Wiese oder Streuobst?

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke unterliegen in Baden-Württemberg dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Ab einer bestimmten Größe braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt Ortenaukreis. Der Notar reicht den Vertrag dort ein. Die Behörde prüft unter anderem, ob ein Landwirt die Fläche dringend benötigt, und kann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht für Landwirte auslösen.

Bei verpachteten Äckern rund um Gamshurst, Wagshurst oder Önsbach kommt der Pachtvertrag hinzu. Er geht beim Verkauf auf den Käufer über. Sprechen Sie frühzeitig mit dem Pächter, häufig ist er selbst ein ernsthafter Interessent.

Privatkäufer oder Bauträger: Wer passt zu Ihrem Grundstück?

Das hängt von Größe und Baurecht ab. Ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus spricht Familien an, die in Achern bauen möchten, oft Pendler, die die A5 oder den Bahnhof nutzen. Diese Käufer entscheiden emotional und brauchen eine Finanzierung, was den Prozess verlängern kann.

Bauträger rechnen anders. Sie prüfen, wie viel Wohnfläche sich realisieren lässt, und kaufen manchmal unter Vorbehalt einer Baugenehmigung. Fragen Sie in diesem Fall genau nach, welche Bedingungen im Vertrag stehen und bis wann sie erfüllt sein müssen. Ein Rücktrittsrecht ohne Frist bindet Ihr Grundstück unter Umständen lange.

Was, wenn mehrere Erben das Grundstück besitzen?

Dann müssen alle Miteigentümer zustimmen. Können sich die Erben nicht einigen, droht im äußersten Fall die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, die selten zu einem guten Ergebnis führt. Wie sich das vermeiden lässt, erklärt der Beitrag Teilungsversteigerung vermeiden in Achern.

Welche Steuern können beim Grundstücksverkauf anfallen?

Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien greift bei einem unbebauten Grundstück in der Regel nicht. Bei geerbten Flächen übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Gehört die Fläche zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, gelten eigene Regeln. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen. Einen ersten Überblick gibt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Achern.

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis meist der Käufer. Das wird im Kaufvertrag festgehalten.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann arbeitet seit über 15 Jahren in der Baubranche. Er kann einschätzen, welche Bebauung auf einem Grundstück sinnvoll ist, und erklärt Bauherren, wo Hanglage, Bodenverhältnisse oder Zuschnitt Kosten verursachen. Als Immobilienmakler in Achern übernimmt er die kostenlose Wertermittlung und stellt Grundstücke mit Drohnenaufnahmen dar, auf denen Größe, Nachbarbebauung und Ausrichtung sofort erkennbar sind. Kaufinteressenten durchlaufen eine Bonitätsprüfung, und auf Wunsch hilft er beim Kontakt zur Finanzierungsberatung. Mehr zum Verkaufsablauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Achern

Wo sehe ich, ob für mein Grundstück in Achern ein Bebauungsplan gilt?

Bei der Stadtverwaltung Achern, die viele Pläne auch online bereitstellt. Nennen Sie Flurstücksnummer und Gemarkung, dann lässt sich der Plan schnell finden.

Muss ich ein Bodengutachten in Auftrag geben?

Pflicht ist es nicht. Bauträger lassen den Boden meist selbst untersuchen. Haben Sie bereits ein Gutachten, etwa aus einer früheren Planung, legen Sie es bei.

Wie lange gilt ein Bauvorbescheid in Achern?

Ein Bauvorbescheid ist in Baden-Württemberg befristet gültig. Die genaue Frist steht im Bescheid selbst. Achten Sie darauf, dass sie für die Vermarktung ausreicht.

Kann die Stadt Achern ein Vorkaufsrecht ausüben?

In bestimmten Gebieten steht Gemeinden nach dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht zu. Der Notar fragt das nach Vertragsschluss bei der Stadt ab, und erst danach wird der Vertrag vollzogen.

Wer bezahlt die Vermessung bei einer Grundstücksteilung?

Das ist Verhandlungssache. Meist trägt sie der Verkäufer, weil die Vermessung Voraussetzung für den Verkauf der Teilfläche ist. Regeln Sie es schriftlich.

Darf ich ein verpachtetes Feld bei Achern einfach verkaufen?

Ja, der Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen braucht der Vertrag zudem die Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz.

Was passiert mit einer Grundschuld auf dem Grundstück?

Sie wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar holt dazu die Löschungsbewilligung der Bank ein und überwacht die Zahlung.

Lohnt es sich, ein Grundstück in Achern selbst zu bebauen statt zu verkaufen?

Das hängt von Ihrem Kapital, Ihrer Zeit und Ihrer Erfahrung mit Bauprojekten ab. Wer selbst baut, trägt Kosten und Risiken über eine lange Strecke. Ein Gespräch über beide Varianten hilft bei der Entscheidung.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Holen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte und den Bebauungsplan zusammen und notieren Sie, was Sie über Erschließung und Baulasten wissen. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Wert Ihres Grundstücks fundiert einschätzen. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch über die Kontaktseite oder rufen Sie Artur Witmann unter 0176 63355852 an.