Wer in Kehl ein Bauernhaus oder eine ganze Hofstelle verkaufen will, muss vor allem drei Dinge klären: was baurechtlich mit Scheune und Nebengebäuden erlaubt ist, in welchem Zustand Dach, Balken und Leitungen sind und ob Acker- oder Wiesenflächen mitverkauft werden. Käufer im Hanauerland fragen genau danach, oft schon beim ersten Telefonat. Je besser diese Punkte belegt sind, desto ruhiger verlaufen Besichtigung und Verhandlung.

Wer kauft in Kehl ein Bauernhaus?

Die Käufer sind vielfältiger, als viele Eigentümer erwarten. Familien suchen Platz für Kinder, Werkstatt und Garten und nehmen dafür Renovierungsarbeit in Kauf. Handwerker interessieren sich für die Scheune als Lager. Pferdehalter fragen nach Weideflächen und Stallgebäuden. Dazu kommen Paare, die in Straßburg arbeiten und auf der deutschen Rheinseite ein Haus mit Charakter suchen.

Jede dieser Gruppen schaut auf etwas anderes. Die Familie will wissen, ob sich der Heuboden ausbauen lässt. Der Pferdehalter fragt, ob Tierhaltung im Dorf weiterhin zulässig ist. Der Pendler interessiert sich für die Fahrzeit zur Tram in Kehl und für den Zustand der Heizung. Ein gutes Exposé beantwortet diese Fragen, bevor sie gestellt werden.

Was die Nähe zu Straßburg bedeutet

Käufer aus Frankreich sind in Kehl keine Seltenheit. Der Kaufvertrag wird trotzdem bei einem deutschen Notar beurkundet. Bei Sprachbarrieren kann ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Finanziert ein Käufer über eine französische Bank, verlangt diese oft zusätzliche Unterlagen. Planen Sie dafür etwas mehr Vorlauf ein und stellen Sie die Dokumente vollständig bereit.

Liegt Ihre Hofstelle im Ortskern oder im Außenbereich?

Diese Frage entscheidet über vieles. Eine Hofreite mitten in Kork oder Auenheim liegt in aller Regel im unbeplanten Innenbereich oder in einem Bebauungsplan. Dort richtet sich ein Umbau nach der Umgebungsbebauung. Ein Aussiedlerhof zwischen den Feldern liegt dagegen im Außenbereich nach § 35 BauGB. Dort ist Bauen grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben erlaubt, etwa für die Landwirtschaft.

Für Käufer heißt das: Wer einen Aussiedlerhof ohne landwirtschaftlichen Betrieb übernimmt, darf das Wohnhaus nutzen, wie es genehmigt ist. Ein zusätzliches Wohnhaus oder die Umnutzung der Halle zu Wohnungen ist dagegen schwierig und braucht eine Einzelfallprüfung durch die Baurechtsbehörde.

Was ist genehmigt und was nur gebaut?

Auf alten Höfen ist über Jahrzehnte viel entstanden. Ein Anbau für die Waschküche, ein Carport aus Holz, eine ausgebaute Kammer über dem Stall. Nicht alles davon steht in der Bauakte. Käufer und ihre Banken fragen danach, weil eine fehlende Genehmigung später Ärger mit der Behörde oder bei der Finanzierung bringen kann.

Kehl ist als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde. Die Bauakte zu Ihrem Grundstück liegt also bei der Stadtverwaltung. Fragen Sie dort nach Akteneinsicht und lassen Sie sich die genehmigten Pläne kopieren. Vergleichen Sie die Pläne anschließend mit dem, was tatsächlich auf dem Hof steht.

Stoßen Sie auf Abweichungen, gibt es zwei Wege. Sie können eine nachträgliche Genehmigung beantragen, was Zeit kostet. Oder Sie legen die Abweichung im Exposé und im Kaufvertrag offen und vereinbaren mit dem Käufer, wer das Thema übernimmt. Verschweigen ist keine Option, weil der Verkäufer für arglistig verschwiegene Mängel haftet.

Denkmalschutz bei Fachwerkhöfen

Einige Fachwerkhäuser im Hanauerland stehen unter Denkmalschutz. Ob Ihr Haus dazugehört, erfahren Sie bei der Denkmalschutzbehörde. Bei einem Kulturdenkmal brauchen Käufer für Fenster, Dach und Fassade eine denkmalrechtliche Genehmigung. Dafür kommen steuerliche Abschreibungen in Betracht, über die ein Steuerberater Auskunft gibt. Ein Energieausweis ist für Baudenkmäler nicht vorgeschrieben.

Welche Bauteile prüfen Käufer bei einem alten Bauernhaus besonders genau?

Käufer kommen zur zweiten Besichtigung häufig mit einem Zimmerer, einem Bausachverständigen oder einem Verwandten aus dem Handwerk. Diese Leute gehen gezielt an bestimmte Stellen.

• Dachstuhl und Eindeckung: Sind Sparren und Pfetten trocken? Liegen auf Scheune oder Stall noch alte Faserzementplatten, die Asbest enthalten können?
• Fachwerk und Schwellen: Die unterste Schwelle liegt nah am Boden und fault zuerst. Käufer klopfen mit dem Schraubenzieher.
• Gewölbekeller: Feuchte Wände sind dort normal. Die Frage ist, ob sie mit der Zeit schlimmer werden.
• Öltank: Wann wurde er zuletzt geprüft, ist er doppelwandig oder steht er in einer Auffangwanne?
• Abwasser: Ist das Haus an die Kanalisation angeschlossen? Gibt es noch eine Jauchegrube oder eine alte Sickergrube?
• Elektrik: In Scheunen hängen oft Leitungen aus mehreren Jahrzehnten. Ein Elektriker kann den Zustand schnell einschätzen.

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Er erkennt bei der Begehung, welche dieser Punkte ein Käufer kritisch sehen wird, und kann sie mit Ihnen vorab ordnen.

Wie verkaufen Sie Äcker und Wiesen mit der Hofstelle?

Gehören zur Hofstelle landwirtschaftliche Flächen, gilt in Baden-Württemberg das Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Der Notar reicht den Kaufvertrag bei der zuständigen Genehmigungsbehörde ein, das ist das Landratsamt Ortenaukreis. Die Behörde prüft, ob der Verkauf an einen Nichtlandwirt die Agrarstruktur beeinträchtigt. Ein Landwirt kann in dieser Situation ein Vorkaufsrecht ausüben, wenn er die Flächen zu den vereinbarten Bedingungen übernehmen will.

Für Sie als Verkäufer ist das planbar, wenn Sie früh entscheiden.

1. Klären Sie, welche Flurstücke mitverkauft werden sollen und welche verpachtet sind. Laufende Pachtverträge gehen auf den Käufer über.
2. Überlegen Sie, ob Sie Hof und Flächen getrennt verkaufen. Manchmal ist das Wohnhaus mit Garten für eine Familie interessant, die Äcker aber für einen benachbarten Betrieb.
3. Weisen Sie Käufer im Exposé auf das Genehmigungsverfahren hin. Wer davon erst beim Notar erfährt, ist verunsichert.

Pachtverträge und Bewirtschaftung

Viele Erben verpachten Flächen seit Jahren an einen Landwirt aus dem Ort, oft per Handschlag. Suchen Sie trotzdem nach schriftlichen Verträgen oder vereinbaren Sie die Bedingungen schriftlich, bevor Sie verkaufen. Ein Käufer möchte wissen, wann er über die Flächen verfügen kann.

Wie finden Sie einen realistischen Preis für einen Hof?

Für eine Hofstelle gibt es selten vergleichbare Verkäufe direkt nebenan. Die Bewertung setzt sich deshalb aus Bausteinen zusammen: dem Bodenwert für die Hoffläche, dem Wert des Wohnhauses nach Zustand, einem Wert für Nebengebäude, die sich sinnvoll nutzen lassen, und dem Wert der landwirtschaftlichen Flächen. Die Bodenrichtwerte finden Sie über BORIS-BW. Weitere Auskünfte gibt der zuständige Gutachterausschuss.

Nebengebäude sind die schwierigste Größe. Eine dichte, trockene Scheune ist für viele Käufer ein Plus. Ein Stall, der abgerissen werden muss, kostet dagegen Geld. Diese Einschätzung gehört in jede seriöse Bewertung. Wie Sie den Wert sauber einordnen, lesen Sie im Beitrag wie viel Ihr Haus in Kehl wert ist. Eine kostenlose Immobilienbewertung können Sie jederzeit anfragen.

Welche Unterlagen sollten vor der ersten Besichtigung bereitliegen?

Ordnen Sie die Dokumente, bevor Sie das Haus anbieten. Bei Höfen fehlen oft Pläne, weil das Haus sehr alt ist oder mehrfach umgebaut wurde.

Eine ausführliche Übersicht gibt der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Kehl. Für den Energieausweis gibt es eine eigene Seite zum Energieausweis beim Verkauf.

Wie präsentieren Sie Hof und Scheune überzeugend?

Ein Hof wirkt auf Fotos schnell unaufgeräumt. Alte Maschinen, Brennholz, Säcke im Schuppen: Für Sie gehört das zum Bild, für den Käufer ist es Arbeit. Räumen Sie den Hof frei, so weit es geht, und lassen Sie die Scheune leer und gefegt fotografieren. Dann sieht man die Balken und die Höhe.

Drohnenaufnahmen zeigen, wie Wohnhaus, Scheune, Garten und Flächen zusammenliegen. Bei einer großen Hofstelle versteht ein Käufer so in Sekunden, was ihn erwartet. Eine 360-Grad-Besichtigung hilft Interessenten, die weiter weg wohnen oder aus Straßburg kommen, sich vorab ein Bild zu machen. Beides gehört zu den Leistungen von Artur Witmann, mehr dazu auf der Seite Videografie und Drohnenaufnahmen.

Wann lohnt sich ein Verkauf in Teilen?

Manche Hofstellen sind für eine einzelne Familie zu groß. Dann kann es sinnvoll sein, das Grundstück zu teilen. Ein Beispiel: Das Wohnhaus mit Garten geht an eine Familie, die Scheune mit einem Teil des Hofs an einen Handwerker, die Äcker an einen Landwirt. Ob eine Teilung baurechtlich und vermessungstechnisch möglich ist, klären Sie mit der Baurechtsbehörde und einem Vermessungsingenieur.

Eine Teilung braucht Zeit und Vorarbeit. Sie lohnt sich nur, wenn die Teile für sich gut verkäuflich sind und Zufahrten sowie Leitungen sauber getrennt werden können. Wägen Sie das mit jemandem ab, der den Markt im Hanauerland kennt.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann betreut Eigentümer persönlich, von der Bewertung bis zur Übergabe. Bei einem Bauernhaus beginnt das mit einer gemeinsamen Begehung von Wohnhaus, Scheune und Nebengebäuden. Durch seine Erfahrung aus der Baubranche kann er den Zustand der Bausubstanz und den Modernisierungsbedarf einschätzen und Käufern erklären.

Er erstellt den Energieausweis, organisiert Fotos, Drohnenaufnahmen und 360-Grad-Besichtigungen und prüft die Bonität der Kaufinteressenten, bevor es zum Notar geht. Wer nach dem Verkauf umzieht, kann den Umzugsservice nutzen. Sie erreichen ihn telefonisch und per WhatsApp. Was einen guten Immobilienmakler in Kehl auszeichnet, lesen Sie in einem eigenen Beitrag.

Häufige Fragen zum Bauernhausverkauf in Kehl

Brauche ich für den Verkauf eines Bauernhauses in Kehl eine Genehmigung?

Für das Wohnhaus mit Hof allein meist nicht. Werden landwirtschaftliche Flächen mitverkauft, ist eine Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz nötig. Der Notar stellt den Antrag beim Landratsamt Ortenaukreis.

Darf der Käufer die Scheune zu Wohnraum umbauen?

Das hängt von der Lage ab. Im Ortskern ist eine Umnutzung oft möglich, wenn sie zur Umgebung passt. Im Außenbereich ist sie deutlich schwieriger. Eine Bauvoranfrage bei der Baurechtsbehörde schafft Klarheit.

Wie gehe ich in Kehl mit einem alten Öltank im Bauernhaus um?

Legen Sie die letzten Prüfberichte bereit und sagen Sie offen, wie alt der Tank ist. Ist er stillgelegt, sollte er fachgerecht gereinigt sein. Käufer fragen fast immer danach.

Muss ich Asbestplatten auf der Scheune vor dem Verkauf entfernen?

Eine Pflicht zum Austausch besteht in der Regel nicht, solange die Platten intakt sind. Sie sollten das Material aber im Exposé und im Kaufvertrag benennen. Käufer kalkulieren den Austausch dann gleich ein.

Kann ich einen Hof in Kehl an jemanden aus Frankreich verkaufen?

Ja. Der Kaufvertrag wird bei einem Notar in Deutschland beurkundet. Bei Bedarf wird ein Dolmetscher hinzugezogen. Finanziert der Käufer über eine französische Bank, braucht er oft zusätzliche Unterlagen.

Was passiert mit verpachteten Äckern im Hanauerland beim Verkauf in Kehl?

Der Pachtvertrag läuft weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle. Klären Sie Laufzeit und Kündigungsfristen vorab und geben Sie dem Käufer eine Kopie des Vertrags.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf eines Bauernhauses in Kehl?

Meist lohnt sich eher eine gründliche Räumung und kleine Reparaturen. Käufer von Bauernhäusern wollen oft selbst gestalten. Für die Frage, welche Maßnahmen sich rechnen, hilft der Beitrag zum Hausverkauf ohne Energieausweis in Kehl beim Thema Energie weiter.

Wie lange dauert der Verkauf einer Hofstelle?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Das Genehmigungsverfahren für Flächen und die Suche nach dem passenden Käufer brauchen meist mehr Zeit als bei einem Reihenhaus. Eine gute Vorbereitung verkürzt den Weg spürbar.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit der Bauakte und einer Liste der Flurstücke. Danach lohnt sich eine Begehung mit jemandem, der Bausubstanz einschätzen kann. Vereinbaren Sie dafür eine kostenlose Wertermittlung oder nehmen Sie direkt Kontakt zu Artur Witmann auf. Er kommt auf Ihren Hof und bespricht mit Ihnen, wie der Verkauf in Kehl sinnvoll angelegt wird.