Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt beim Hausverkauf in Offenburg an, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende vollständig zurückzahlen. Die Bank verlangt damit einen Ausgleich für die Zinsen, die ihr entgehen. Läuft die Zinsbindung bald aus oder ist der Kredit älter als zehn Jahre, kann sie entfallen.

Wann verlangt die Bank überhaupt eine Entschädigung?

Die Entschädigung ist an die feste Zinsbindung geknüpft. Haben Sie für Ihr Haus in Rammersweier oder Ihre Wohnung in der Offenburger Innenstadt einen Zinssatz für einen festen Zeitraum vereinbart, rechnet die Bank für diesen Zeitraum mit Ihren Zinszahlungen. Lösen Sie den Kredit vorher ab, entsteht ihr ein Schaden, den sie in Rechnung stellt.

Verkaufen Sie, weil Sie beruflich wegziehen, sich trennen oder ins Pflegeheim wechseln, ändert das an der Berechnung nichts. Der Verkauf gibt Ihnen das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung. Die Entschädigung ist der Preis dafür.

In welchen Fällen fällt keine Entschädigung an?

Holen Sie sich für jeden Kreditvertrag die Daten der Auszahlung und das Ende der Zinsbindung. Viele Eigentümer haben mehrere Darlehen, etwa eines für den Kauf und eines für einen späteren Anbau. Jedes wird für sich betrachtet.

Wie berechnet die Bank die Summe?

Die Bank vergleicht, was sie mit Ihrem Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung verdient hätte, mit dem, was sie aus dem zurückgezahlten Geld heute erzielt. Dafür gibt es zwei gängige Methoden, den Zinsmargenschaden und den Zinsverschlechterungsschaden. Abzuziehen sind ersparte Verwaltungskosten und das geringere Ausfallrisiko.

Welche Angaben sollten Sie in der Abrechnung finden?

• die Restschuld zum geplanten Ablösetag
• den vertraglichen Zinssatz und das Ende der Zinsbindung
• die berücksichtigten Sondertilgungsrechte
• den verwendeten Wiederanlagezins und seine Quelle
• die abgezogenen Risiko- und Verwaltungskosten

Fehlt eine dieser Angaben, fragen Sie schriftlich nach. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen unabhängigen Finanzierungsberater ist bei größeren Summen sinnvoll.

Warum lohnt der Blick in den alten Darlehensvertrag?

Seit 2016 müssen Banken in Immobiliendarlehensverträgen mit Verbrauchern verständlich angeben, wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Sind diese Angaben unklar oder fehlen sie, steht der Bank nach § 502 BGB keine Entschädigung zu. Gerichte haben mehrfach zugunsten von Kreditnehmern entschieden. Ob Ihr Vertrag betroffen ist, kann ein Anwalt oder die Verbraucherzentrale beurteilen. Suchen Sie den Vertrag mit allen Anlagen heraus, bevor Sie mit der Bank verhandeln.

Welche Alternativen zur Ablösung gibt es?

Pfandtausch

Kaufen Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie, kann das Darlehen auf das neue Objekt umziehen. Die Bank tauscht die Sicherheit aus, der Kredit läuft weiter. Voraussetzung ist, dass die neue Immobilie ausreichend Wert hat und die Bank einverstanden ist. Wie sich Verkauf und Neukauf zeitlich abstimmen lassen, beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen und neu kaufen in Offenburg.

Kreditübernahme durch den Käufer

Manche Käufer übernehmen das bestehende Darlehen, vor allem wenn der alte Zinssatz günstig ist. Die Bank prüft dann die Bonität des Käufers wie bei einem neuen Kredit. Das braucht Zeit und sollte vor dem Notartermin geklärt sein.

Verkaufszeitpunkt anpassen

Endet die Zinsbindung in absehbarer Zeit, kann ein später vereinbarter Übergabetermin die Entschädigung vermeiden. Ob sich das Warten lohnt, hängt von Ihrer Lebenslage ab. Hinweise dazu gibt der Beitrag zum richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf in Offenburg.

Wie wird die Entschädigung beim Verkauf abgewickelt?

Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld an. Die Bank nennt darin den Betrag, den sie für die Löschung verlangt, also Restschuld plus Entschädigung. Der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, den Rest erhalten Sie. Die Entschädigung trägt der Verkäufer. Welche weiteren Ausgaben auf Sie zukommen, fasst der Ratgeber zu den Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Offenburg zusammen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Offenburg?

Artur Witmann fragt im Erstgespräch nach laufenden Darlehen und Zinsbindungen, weil sie den sinnvollen Übergabetermin mitbestimmen. Er stimmt den Zeitplan des Verkaufs auf die Fristen Ihrer Bank ab und arbeitet mit vollständigen Unterlagen für den Notar. Planen Sie danach einen Neukauf, unterstützt die Finanzierungsberatung bei der Frage nach Pfandtausch oder neuer Finanzierung. Wie er in der Stadt arbeitet, steht auf der Seite Immobilienmakler in Offenburg.

Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung in Offenburg

Muss meine Offenburger Hausbank der vorzeitigen Ablösung zustimmen?

Beim Verkauf haben Sie nach § 490 BGB einen Anspruch darauf. Die Bank kann die Ablösung nicht verweigern, darf aber die Entschädigung verlangen.

Kann ich über die Höhe verhandeln?

Ein Versuch lohnt sich, vor allem wenn Sie bei derselben Bank neu finanzieren. Rechtlich muss die Bank korrekt rechnen, mehr nicht. Ein Entgegenkommen ist freiwillig.

Wann sollte ich die Bank in Offenburg über den Verkauf informieren?

Sobald der Verkauf feststeht und ein ungefährer Übergabetermin bekannt ist. Dann kann die Bank eine unverbindliche Berechnung erstellen, und Sie planen mit einer realistischen Zahl.

Zählt die Entschädigung zu den Kosten des Kaufpreises?

Nein, sie betrifft allein Ihr Verhältnis zur Bank. Der Käufer zahlt den vereinbarten Preis, aus dem die Restschuld samt Entschädigung abgelöst wird.

Was passiert mit einem Bausparvertrag oder einem KfW-Darlehen beim Verkauf in Offenburg?

Hier gelten eigene Vertragsbedingungen. Fragen Sie bei der Bausparkasse oder Ihrer durchleitenden Bank nach, ob und zu welchen Bedingungen eine vorzeitige Rückzahlung möglich ist.

Lohnt sich eine Prüfung der Berechnung durch Dritte?

Bei einer hohen Forderung ja. Verbraucherzentralen bieten eine Prüfung gegen Entgelt an. Mehr zur Ablösung bestehender Kredite lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit in Offenburg.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Suchen Sie Ihre Darlehensverträge heraus und notieren Sie für jeden das Ende der Zinsbindung. Mit diesen Daten lässt sich ein Verkaufszeitplan aufstellen, der unnötige Kosten vermeidet. Artur Witmann ermittelt in einer kostenlosen Wertermittlung, welchen Preis Ihr Haus erzielen kann, und bespricht mit Ihnen den passenden Übergabetermin.