Eine Wohnung in Großweier verkaufen Sie meist aus einer kleinen Eigentümergemeinschaft heraus, oft nur zwei bis vier Parteien in einem aufgeteilten Haus. Das macht vieles persönlicher, aber auch einiges komplizierter: Häufig fehlt ein professioneller Verwalter, Protokolle sind lückenhaft und die Teilungserklärung ist Jahrzehnte alt. Wer diese Punkte vor dem Verkauf ordnet, gibt Käufern und ihrer Bank die Sicherheit, die sie für eine Zusage brauchen.

Wie sieht der Wohnungsmarkt in Großweier aus?

Großweier ist ein dörflich geprägter Ortsteil von Achern in der Rheinebene, westlich der Kernstadt. Große Wohnanlagen mit Aufzug und Tiefgarage sind hier die Ausnahme. Eigentumswohnungen entstehen vor allem dort, wo ein Zweifamilienhaus oder ein kleineres Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, manchmal auch in neueren Gebäuden mit einer Handvoll Einheiten.

Interessenten für solche Wohnungen sind oft Menschen, die dörfliche Ruhe suchen, aber kein ganzes Haus unterhalten wollen: junge Paare beim ersten Kauf, Alleinstehende, ältere Eigentümer aus dem Ort, die ihr Haus abgeben und in der Nachbarschaft bleiben möchten. Die Nähe zur A5-Anschlussstelle Achern macht Großweier auch für Pendler in Richtung Baden-Baden, Karlsruhe oder Offenburg interessant.

Was ist bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft anders?

Die rechtlichen Regeln sind dieselben wie in einer großen Wohnanlage. Das Wohnungseigentumsgesetz gilt auch für zwei Eigentümer. In der Praxis wird aber oft vieles mündlich unter Nachbarn geregelt: Man teilt sich die Heizungsrechnung, repariert die Dachrinne gemeinsam und spricht Beschlüsse beim Kaffee ab.

Für einen Käufer ist das schwer nachvollziehbar. Er braucht schriftliche Belege, und seine Bank verlangt sie ebenfalls. Bereiten Sie deshalb vor:

• eine Übersicht der gemeinsamen Kosten der letzten Jahre mit Belegen
• Notizen oder Protokolle zu Absprachen über Reparaturen
• Angaben dazu, ob eine Rücklage besteht und wo das Geld liegt
• Informationen, wer bisher die Verwaltungsaufgaben übernommen hat

Fehlen Protokolle ganz, kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf eine Eigentümerversammlung abzuhalten und wesentliche Punkte schriftlich festzuhalten, etwa die Verteilung der Kosten.

Wenn ein Verwalter bestellt ist

Gibt es eine Hausverwaltung, fordern Sie dort Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Protokolle an. Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob der Verkauf eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG braucht. Der Notar holt sie ein, kann aber erst nach deren Eingang die Kaufpreiszahlung anfordern.

Was gehört zu Ihrer Wohnung, und was nicht?

Das ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan. In aufgeteilten Häusern in Großweier finden sich häufig Besonderheiten: Der Garten ist der Erdgeschosswohnung als Sondernutzungsrecht zugeordnet, der Dachboden gehört zur oberen Wohnung, die Garage ist eigenes Teileigentum oder Gemeinschaftseigentum.

Gleichen Sie den Plan mit der Wirklichkeit ab. Hat der frühere Eigentümer einen Kellerraum zur Wohnung geschlagen oder den Dachboden ausgebaut, ohne dass das in der Teilungserklärung nachvollzogen wurde, sollten Sie das klären. Käufer bemerken solche Abweichungen spätestens, wenn ihre Bank den Aufteilungsplan prüft.

Wie wird der Preis einer Wohnung in Großweier ermittelt?

Über Vergleichswerte ähnlicher Wohnungen in Achern und den Ortsteilen, angepasst an Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Ein eigener Garten, eine Garage oder ein ausgebautes Dachgeschoss können den Wert stärken. Fehlende Rücklagen bei absehbarem Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum schwächen ihn.

Bei vermieteten Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel. Dann zählen die Miete, ihre Entwicklung und die Bewirtschaftungskosten. Wie eine Wohnung in Achern bewertet wird, beschreibt der Beitrag Wohnung in Achern bewerten lassen. Eine erste Orientierung gibt Ihnen eine kostenlose Wertermittlung.

Sollten Sie zuerst Ihren Miteigentümer fragen?

Oft ja. In einem Zweifamilienhaus kann der Nachbar ein großes Interesse haben, die zweite Wohnung zu übernehmen, etwa für Kinder oder Eltern. Ein Vorkaufsrecht hat er gesetzlich nicht, es sei denn, es wurde in der Teilungserklärung oder im Grundbuch vereinbart. Ein offenes Gespräch vor dem Inserat ist aber ein Zeichen von Respekt und erspart Ihnen eventuell eine lange Vermarktung.

Bleiben Sie dabei realistisch. Ein Verkauf an den Nachbarn sollte zu einem Preis erfolgen, der dem Marktwert entspricht. Eine neutrale Bewertung hilft beiden Seiten, ohne dass Freundschaften belastet werden.

Was gilt bei einer vermieteten Wohnung?

Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar teilt ihm nach der Beurkundung den Inhalt des Vertrags mit.

Kapitalanleger fragen nach Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen, Kaution und dem Verhältnis zum Mieter. Halten Sie diese Unterlagen bereit. Der Beitrag vermietete Wohnung in Achern verkaufen geht auf diese Fragen näher ein.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Notar?

Der Notar benötigt Angaben zu Ihnen, zur Wohnung und zum Käufer. Den Grundbuchauszug ruft er in der Regel selbst ab. Hilfreich ist, wenn Sie ihm vorab schicken:

1. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
2. Angaben zu Grundschulden und der finanzierenden Bank
3. Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist
4. Vereinbarungen über mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche
5. Kontaktdaten des Verwalters oder des Miteigentümers, der die Verwaltung übernimmt

Den Energieausweis für das Gebäude müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben. In einem Zweifamilienhaus stimmen sich die Eigentümer über die Erstellung ab. Die Liste aller Dokumente bietet der Beitrag Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Achern.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären?

Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen gilt die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Lassen Sie sich im Zweifel von Ihrem Steuerberater beraten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Großweier?

Artur Witmann hilft dabei, die Unterlagen einer kleinen Eigentümergemeinschaft zu ordnen und für Käufer verständlich aufzubereiten. Er erstellt eine kostenlose Wertermittlung, organisiert bei Bedarf den Energieausweis, Fotos und einen 360-Grad-Rundgang und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Dank über 15 Jahren in der Baubranche kann er den Zustand von Dach, Heizung und Fassade einordnen. Sie erreichen ihn per Telefon und WhatsApp. Mehr über den Ablauf lesen Sie unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Großweier

Brauche ich in Großweier einen Verwalter, um meine Wohnung zu verkaufen?

Nein, ein Verkauf ist auch ohne bestellten Verwalter möglich. Käufer und Banken erwarten aber nachvollziehbare Unterlagen zu Kosten und Beschlüssen.

Hat mein Nachbar im Zweifamilienhaus ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn es vereinbart und eingetragen ist. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht unter Wohnungseigentümern gibt es nicht.

Was passiert mit dem Garten, wenn ich meine Erdgeschosswohnung in Großweier verkaufe?

Ist er als Sondernutzungsrecht Ihrer Wohnung zugeordnet, geht er mit auf den Käufer über. Das steht in der Teilungserklärung.

Wie lange dauert es, bis der Käufer einer Wohnung in Großweier im Grundbuch steht?

Das hängt vom Grundbuchamt in Achern und von Zustimmungen wie der des Verwalters ab. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer schon früher.

Wer zahlt Reparaturen am gemeinsamen Dach während des Verkaufs?

Die Eigentümergemeinschaft nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel. Im Kaufvertrag wird geregelt, ab wann der Käufer Kosten übernimmt.

Kann ich in Großweier eine Wohnung mit ungenehmigtem Dachausbau verkaufen?

Ja, aber Sie sollten den Punkt offenlegen. Die Bank des Käufers rechnet ungenehmigte Flächen unter Umständen nicht mit.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie Teilungserklärung und Kostenübersicht hervor und sprechen Sie mit Ihrem Miteigentümer über Ihre Pläne. Wenn Sie zusätzlich ein Haus im Ort besitzen, hilft der Beitrag Einfamilienhaus in Großweier verkaufen. Warum ortskundige Begleitung beim Verkauf hilft, erklärt der Beitrag Makler vor Ort in Großweier. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie das Kontaktformular.