Für den Wohnungsverkauf in Achern brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: Dokumente zum Grundstück und zur Teilung, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vom Verwalter und Angaben zu Ihrer eigenen Wohnung. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Achern, die Gemeinschaftsunterlagen bei der Hausverwaltung. Wer früh anfängt, beantwortet Käuferfragen sofort und verschafft der Bank des Käufers zügig alles, was sie für die Finanzierung prüft.

Warum sind die Unterlagen bei einer Wohnung umfangreicher als beim Haus?

Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einem gemeinsamen Gebäude. Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung gehören in der Regel allen Eigentümern gemeinsam. Deshalb möchte ein Käufer wissen, wie gut die Gemeinschaft wirtschaftet, ob Rücklagen vorhanden sind und welche Beschlüsse anstehen.

Banken sehen das genauso. Für die Finanzierung verlangen sie neben dem Exposé oft Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung und Angaben zum Hausgeld. Fehlt etwas, verzögert sich die Kreditzusage, und Ihr Notartermin rückt nach hinten.

Welche Dokumente gehören zum Grundstück und zur Teilung?

Diese Unterlagen beschreiben die rechtliche Grundlage Ihrer Wohnung. Sie liegen teils bei Ihnen, teils beim Amtsgericht.

Die Grundakte, in der Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinterlegt sind, kann der Notar einsehen. Ältere Papierakten werden im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg verwahrt, eine Anfrage läuft über das Grundbuchamt.

Sondernutzungsrechte genau prüfen

Gartenanteil, Terrasse oder Stellplatz gehören oft nicht direkt zur Wohnung. Sie sind als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt. Prüfen Sie, ob das, was Sie im Exposé versprechen, dort auch wirklich steht. Käufer und Notar fragen danach.

Was liefert die Hausverwaltung?

Die Verwaltung hält die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht. Kopien für den Verkauf stellen viele Verwalter gegen eine Gebühr zusammen, die in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag geregelt ist.

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung
• aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Höhe der Erhaltungsrücklage und Ihr Anteil daran
• Hausgeldabrechnung für Ihre Einheit
• Hausordnung
• Angaben zu laufenden oder geplanten Sonderumlagen
• Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie für den Verkauf verlangt

Gerade die Protokolle lesen Käufer genau. Steht dort, dass das Dach in zwei Jahren erneuert werden soll, fragen sie, wie das finanziert wird. Besser, Sie kennen die Antwort, bevor die Frage kommt.

Die Verwalterzustimmung rechtzeitig einholen

In vielen älteren Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Die Zustimmung wird beim Notar in öffentlich beglaubigter Form benötigt. Der Notar fordert sie zwar selbst an, doch wenn der Verwalter erst Unterlagen zu seiner Bestellung beschaffen muss, kann das dauern. Klären Sie deshalb früh, ob diese Klausel bei Ihnen gilt.

Welche Angaben zu Ihrer Wohnung sollten Sie zusammenstellen?

Neben den Gemeinschaftsunterlagen braucht der Käufer Informationen zu Ihrer Einheit. Vieles davon haben Sie im eigenen Ordner.

1. Wohnflächenberechnung, idealerweise nach Wohnflächenverordnung
2. Grundriss der Wohnung mit Maßen
3. Baubeschreibung, wenn die Wohnung neu gekauft wurde
4. Nachweise über Modernisierungen innerhalb der Wohnung, etwa Bad, Bodenbeläge, Fenster im Sondereigentum
5. Fotos aus der Zeit vor Renovierungen, falls Mängel beseitigt wurden
6. bei Vermietung: Mietvertrag, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnung und Mietänderungen

Wenn Ihre Wohnung vermietet ist, kommen Mieterrechte hinzu. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein, deshalb will er jede Vereinbarung kennen. Ausführlich beschreibt das der Beitrag zur vermieteten Wohnung in Achern.

Welche Wohnungen werden in Achern häufig verkauft?

In Achern finden sich Eigentumswohnungen vor allem in der Kernstadt und in Oberachern, häufig in Mehrfamilienhäusern aus den Siebziger- bis Neunzigerjahren und in neueren Wohnanlagen. In den dörflich geprägten Ortsteilen wie Fautenbach oder Gamshurst sind Wohnungen seltener, oft in kleinen Häusern mit wenigen Parteien.

Diese Unterschiede wirken sich auf die Unterlagen aus. In einer großen Anlage mit professioneller Verwaltung liegen Protokolle und Abrechnungen geordnet vor. In einem Haus mit drei Parteien, das die Eigentümer selbst verwalten, fehlen manchmal Beschluss-Sammlung oder Wirtschaftsplan. Dann sollten die Eigentümer gemeinsam zusammentragen, was vorhanden ist, und offen damit umgehen.

Käufer, die in Achern Wohnungen suchen

Wohnungen in Bahnhofsnähe sprechen Pendler an, die über die Rheintalbahn nach Offenburg oder Baden-Baden fahren. Auch ältere Menschen, die aus einem großen Haus in den umliegenden Orten in eine pflegeleichte Wohnung wechseln möchten, suchen gezielt in Achern. Beide Gruppen fragen nach Aufzug, Stellplatz und Hausgeld, und beide wollen sehen, dass die Gemeinschaft gut aufgestellt ist.

Wann brauchen Sie welche Unterlage?

Nicht jedes Dokument muss am ersten Tag vorliegen. Eine sinnvolle Reihenfolge entlastet Sie und hält den Verkauf in Bewegung.

Was passiert mit Hausgeld und Rücklage beim Verkauf?

Das Hausgeld zahlen Sie bis zum vereinbarten Übergabetag, danach übernimmt der Käufer. Dieser Stichtag steht im Kaufvertrag. Teilen Sie dem Verwalter den Eigentümerwechsel mit, damit Lastschriften angepasst werden.

Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft. Sie wird nicht an Sie ausgezahlt. Für Käufer ist eine solide Rücklage dennoch ein Argument, denn sie zeigt, dass anstehende Arbeiten nicht sofort über Sonderumlagen finanziert werden müssen.

Sonderumlagen sauber regeln

Wurde eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig, sollte der Kaufvertrag klar regeln, wer sie trägt. Hier hilft der Notar, eine eindeutige Formulierung zu finden. Legen Sie ihm dafür den Beschluss vor.

Welche Fehler verzögern den Wohnungsverkauf?

Die meisten Verzögerungen entstehen durch Unterlagen, die zu spät angefordert werden. Typische Beispiele aus dem Alltag:

• Die Verwaltung braucht Wochen für die Protokolle, weil sie gerade die Jahresabrechnung erstellt.
• Die Wohnfläche im Exposé weicht von der Berechnung ab, und der Käufer zweifelt an allen anderen Angaben.
• Ein Kellerraum oder Stellplatz ist im Aufteilungsplan anders nummeriert, als er genutzt wird.
• Der Energieausweis für das Gebäude ist abgelaufen, und die Gemeinschaft muss erst einen neuen beauftragen.
• Eine Grundschuld aus einem alten Kredit steht noch im Grundbuch, und die Löschungsbewilligung der Bank fehlt.

Wer diese Punkte vorab klärt, spart Zeit und Nerven. Eine allgemeine Übersicht, die auch Häuser abdeckt, finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Achern.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann stellt mit Ihnen die nötigen Unterlagen zusammen und fragt fehlende Dokumente bei Verwaltung und Behörden an. Bei der Besichtigung achtet er mit dem Blick aus über 15 Jahren Baubranche auch auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums, denn darauf schauen Käufer zunehmend.

Er übernimmt die Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten, damit nur Käufer mit gesicherter Finanzierung zum Notar kommen. Wenn Sie zunächst wissen möchten, was Ihre Wohnung bringt, beginnen Sie mit der kostenlosen Wertermittlung. Mehr zum Vorgehen beim Verkauf lesen Sie im Beitrag Wohnung in Achern verkaufen.

Häufige Fragen zu Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Achern

Wo bekomme ich in Achern einen Grundbuchauszug für meine Wohnung?

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Achern, das für den gesamten Ortenaukreis zuständig ist. Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug auf Antrag. Alternativ besorgt ihn ein Notar.

Ist die Teilungserklärung beim Verkauf Pflicht?

Für den Notar und die Bank des Käufers ist sie unverzichtbar. Haben Sie kein Exemplar, kann der Notar sie aus der Grundakte anfordern, oder der Verwalter stellt eine Kopie bereit.

Wie viele Versammlungsprotokolle sollte ich vorlegen?

Üblich sind die Protokolle der letzten drei Jahre. Wurden in früheren Jahren größere Sanierungen beschlossen, die noch nicht abgeschlossen sind, sollten Sie auch diese Beschlüsse beilegen.

Wer stellt in Achern den Energieausweis für eine Eigentumswohnung aus?

Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude und wird in der Regel über die Verwaltung beauftragt. Fehlt er oder ist er älter als zehn Jahre, muss die Gemeinschaft einen neuen ausstellen lassen. Ihr Makler kann dabei unterstützen.

Muss der Verwalter dem Verkauf meiner Wohnung in Achern zustimmen?

Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Steht dort eine solche Klausel, braucht der Notar die Zustimmung in beglaubigter Form. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung klärt die Frage.

Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage zurück?

Nein, die Erhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft. Sie bleibt beim Verkauf im Gemeinschaftsvermögen und wird mit dem Kaufpreis wirtschaftlich mit abgegolten.

Was gilt, wenn meine Wohnung in Achern vermietet ist?

Dann braucht der Käufer zusätzlich Mietvertrag, Nachweise zur Kaution und die letzte Betriebskostenabrechnung. Der Mietvertrag geht auf ihn über. Bei Umwandlung in Eigentum kann der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB haben.

Kann ich mit dem Verkauf beginnen, bevor alle Unterlagen da sind?

Ja. Für Bewertung und Exposé reichen die Eckdaten und der Energieausweis. Teilungserklärung und Protokolle sollten aber spätestens dann vorliegen, wenn ein Käufer seine Finanzierung anfragt.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Schreiben Sie Ihrer Hausverwaltung, welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen, und prüfen Sie Ihren eigenen Ordner auf Teilungserklärung und Wohnflächenberechnung. Für alles Weitere erreichen Sie Artur Witmann über die Seite Immobilienmakler in Achern oder direkt unter 0176 63355852.