Wer eine Wohnung in Achern bewerten lassen möchte, sollte wissen: Neben Lage, Größe und Zustand der Wohnung selbst zählt bei Eigentumswohnungen auch die Verfassung der ganzen Anlage. Höhe der Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum und Beschlüsse der Eigentümerversammlung beeinflussen, was Käufer zahlen. Eine Bewertung vor Ort mit den Unterlagen der Hausverwaltung liefert deshalb ein deutlich genaueres Ergebnis als jeder Online-Rechner.

Wer bewertet eine Wohnung und wofür?

Für einen Verkauf reicht meist die Bewertung durch einen ortskundigen Makler, der die Wohnung besichtigt und den Markt in Achern kennt. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen brauchen Sie vor allem dann, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder Miterben den Wert anerkennen müssen. Die Bank bewertet für eine Finanzierung nach eigenen Regeln, der Beleihungswert liegt meist unter dem Marktwert.

Online-Rechner geben eine grobe Richtung. Sie wissen aber nicht, ob Ihre Wohnung im zweiten Stock mit Blick zum Schwarzwald liegt oder im Erdgeschoss zur Straße, und sie kennen weder die Rücklage noch das letzte Versammlungsprotokoll.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Wohnung?

Den Wert einer Wohnung bestimmen Faktoren der Wohnung selbst und Faktoren der Anlage. Käufer schauen auf beides, oft in dieser Reihenfolge: erst Lage und Grundriss, dann Hausgeld und Zustand des Hauses.

Wie wirkt die Lage innerhalb von Achern?

Wohnungen in der Kernstadt mit Geschäften, Ärzten und Bahnhof in Gehweite sprechen Pendler, Singles und ältere Käufer an, die das Auto stehen lassen wollen. In Oberachern finden sich viele Wohnungen in kleineren Anlagen, die eher Familien interessieren. In Ortsteilen wie Önsbach oder Fautenbach gibt es weniger Wohnungen, dort sind die Käufer häufig Menschen, die im Ort bleiben wollen. Eine Bewertung berücksichtigt diese Unterschiede.

Warum zählt die Eigentümergemeinschaft so viel?

Mit der Wohnung kauft der Käufer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Leitungen. Steht hier eine größere Sanierung an, muss er mitzahlen, entweder aus der Rücklage oder über eine Sonderumlage. Kluge Käufer lesen deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dort steht, ob über ein neues Dach, eine Heizungserneuerung oder Fenster gesprochen wurde.

Für Sie heißt das: Fordern Sie diese Unterlagen früh bei der Hausverwaltung an. Wenn die Gemeinschaft eine Sanierung beschlossen hat, sollte im Kaufvertrag geregelt sein, wer die Kosten trägt. Ein gut gepflegtes Haus mit solider Rücklage ist dagegen ein echtes Verkaufsargument, das Sie in der Bewertung und im Exposé nutzen können.

Was verrät das Hausgeld?

Das Hausgeld zeigt Käufern, welche laufenden Kosten auf sie zukommen. Es enthält die Betriebskosten, die Verwaltung und die Zuführung zur Rücklage. Ein auffällig niedriges Hausgeld kann bedeuten, dass zu wenig angespart wird. Ein hohes Hausgeld schreckt manche ab, auch wenn es gute Gründe hat, etwa einen Aufzug oder eine gepflegte Außenanlage. Erläutern Sie die Zusammensetzung, dann können Käufer es einordnen.

Wie läuft eine Bewertung vor Ort ab?

Eine Bewertung vor Ort beginnt meist mit einem Gespräch über die Wohnung und Ihre Pläne. Danach folgt ein Rundgang durch alle Räume, Keller, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen. Der Bewerter achtet auf Zustand, Grundriss, Licht und Ausblick, aber auch auf Treppenhaus, Fassade und Außenanlage.

1. Vorgespräch zu Baujahr, Größe, Etage, Vermietung und Anlass.
2. Rundgang durch die Wohnung, Blick in Bad, Küche und auf den Balkon.
3. Besichtigung von Keller, Stellplatz, Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen.
4. Durchsicht der Unterlagen von Hausverwaltung und Eigentümer.
5. Auswertung mit Vergleichsdaten und Bodenrichtwertanteil.
6. Erläuterung des Ergebnisses und Empfehlung für einen Angebotspreis.

Bei Eigentumswohnungen nutzen Bewerter vor allem das Vergleichswertverfahren nach der ImmoWertV: Sie ziehen Kaufpreise ähnlicher Wohnungen in vergleichbarer Lage heran und passen sie an Größe, Zustand und Ausstattung an. Bei vermieteten Wohnungen kommt ergänzend das Ertragswertverfahren in Betracht.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung?

Für eine genaue Bewertung brauchen Sie neben den eigenen Unterlagen die Dokumente der Eigentümergemeinschaft.

• Grundbuchauszug mit Wohnungsgrundbuch vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Energieausweis des Gebäudes
• Bei Vermietung Mietvertrag und Angaben zu Mieterhöhungen

Die meisten Dokumente bekommen Sie von der Hausverwaltung. Mehr dazu, auch für den späteren Verkauf, finden Sie unter Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Achern.

Wie verändert eine Vermietung die Bewertung?

Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Kapitalanleger, eine freie Wohnung vor allem Eigennutzer. Beide Gruppen rechnen unterschiedlich. Anleger schauen auf Miete und Rendite, Eigennutzer auf Wohnqualität und monatliche Belastung. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, wirkt sich das bei Anlegern auf den Preis aus. Der Mieter bleibt nach § 566 BGB in der Wohnung, der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Wurde das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt, nachdem der Mieter eingezogen ist, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkauf. Das sollte die Bewertung berücksichtigen. Wie sich ein Verkauf mit Mieter planen lässt, beschreibt der Beitrag vermietete Wohnung verkaufen in Achern.

Was können Sie vor der Bewertung selbst tun?

Vor der Bewertung können Sie einiges vorbereiten, damit der Termin effizient wird und das Ergebnis genauer ausfällt.

• Unterlagen der Hausverwaltung anfordern und in einen Ordner legen.
• Rechnungen über Renovierungen heraussuchen, etwa für Bad, Küche oder Böden.
• Kleine Mängel beheben, die beim Rundgang auffallen würden.
• Wohnung aufräumen und Fenster putzen, damit Licht und Raumwirkung zur Geltung kommen.
• Fragen notieren, etwa zum Zeitpunkt des Verkaufs oder zur Vermietung.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann bewertet Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich und bezieht dabei die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ein. Durch seine Erfahrung in der Baubranche kann er den Zustand des Gemeinschaftseigentums einschätzen, etwa von Dach, Fassade und Heizung, und daraus ableiten, welche Fragen Käufer stellen werden. Wenn Sie verkaufen möchten, übernimmt er Fotos, 360-Grad-Rundgang und die Bonitätsprüfung der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe. Mehr erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler Achern.

Häufige Fragen zur Wohnungsbewertung in Achern

Wie genau ist eine Online-Bewertung für eine Wohnung in Achern?

Sie liefert eine grobe Spanne, die auf Durchschnittswerten beruht. Zustand, Etage, Ausblick und die Lage der Eigentümergemeinschaft fließen nicht ein.

Brauche ich für die Bewertung die Protokolle der Eigentümerversammlung?

Ja, sie zeigen geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen. Ohne sie bleibt die Bewertung unvollständig.

Spielt der Bodenrichtwert bei einer Wohnung in Achern eine Rolle?

Er spielt eine kleinere Rolle als beim Haus, weil jeder Eigentümer nur einen Anteil am Grundstück hat. In der Bewertung fließt er über den Miteigentumsanteil ein.

Wie wirkt sich ein fehlender Aufzug aus?

In oberen Etagen ohne Aufzug kann der Kreis der Interessenten kleiner sein, besonders bei älteren Käufern. Jüngere Käufer stören sich daran oft weniger.

Wird ein Tiefgaragenstellplatz in Achern extra bewertet?

Hat der Stellplatz ein eigenes Grundbuchblatt, wird er gesondert erfasst. Ist er als Sondernutzungsrecht geregelt, fließt er in den Wohnungswert ein.

Ändert eine geplante Sanierung der Anlage den Wert?

Ja, wenn die Kosten noch nicht aus der Rücklage gedeckt sind. Käufer rechnen eine mögliche Sonderumlage ein.

Wie oft sollte ich meine Wohnung in Achern bewerten lassen?

Vor einem Verkauf, bei einer Erbschaft oder Scheidung und wenn sich der Markt deutlich bewegt hat. Für reine Orientierung genügt eine Einschätzung alle paar Jahre.

Was kostet eine Wohnungsbewertung?

Die Bewertung bei Artur Witmann ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Umfang deutlich mehr.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen der Hausverwaltung an und vereinbaren Sie einen Termin vor Ort. Eine kostenlose Immobilienbewertung zeigt Ihnen, wo Ihre Wohnung im Markt steht. Wenn Sie verkaufen möchten, finden Sie weitere Hinweise unter Wohnung verkaufen in Achern. Ein Erstgespräch vereinbaren Sie über Kontakt.