Beim Verkauf einer Wohnung in Friesenheim kommt es neben Preis und Zustand vor allem auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Prüfen Sie außerdem früh, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss und ob ein Mieter in der Wohnung lebt. Wer diese Punkte vorab klärt, verkauft ohne Verzögerungen beim Notar.

Welche Wohnungen werden in Friesenheim verkauft?

Friesenheim ist eine Gemeinde mit fünf Ortsteilen und überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern. Eigentumswohnungen finden sich in kleineren Wohnanlagen, in neueren Mehrfamilienhäusern und in ehemaligen Zweifamilienhäusern, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden. Größere Wohnanlagen mit Dutzenden Einheiten, wie es sie in Lahr oder Offenburg gibt, sind hier seltener.

Das hat Folgen für den Verkauf. In kleinen Gemeinschaften verwalten die Eigentümer das Haus oft selbst oder mit einem nebenberuflichen Verwalter. Protokolle werden dann nicht immer geführt, eine Erhaltungsrücklage gibt es manchmal nur auf dem Papier. Käufer und ihre Banken fragen aber genau danach.

Welche Unterlagen brauchen Sie beim Wohnungsverkauf?

Gibt es keinen professionellen Verwalter, sprechen Sie mit den Miteigentümern. Oft hat einer von ihnen die Ordner. Fehlen Protokolle ganz, kann eine schriftliche Erklärung der Eigentümer über geplante Maßnahmen und die Höhe der Rücklage helfen. Den kompletten Satz an Dokumenten finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Friesenheim, viele Punkte gelten für Wohnungen genauso.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören, welche gemeinschaftlich sind und wer welche Flächen allein nutzen darf. Ein Gartenanteil, ein Kellerraum oder ein Stellplatz sind oft als Sondernutzungsrecht geregelt. Lesen Sie sie vor dem Verkauf durch. Das Exposé muss mit dem übereinstimmen, was dort steht. Sonst gibt es beim Notar Rückfragen.

Brauchen Sie die Zustimmung des Verwalters?

In vielen Teilungserklärungen steht, dass ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Eigentümer braucht. Das regelt § 12 WEG. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, ist aber formell nötig. Der Notar holt sie ein, die Unterschrift des Verwalters muss öffentlich beglaubigt sein.

Ohne Verwalter müssen die Eigentümer zustimmen, je nach Regelung in der Teilungserklärung. Bei kleinen Gemeinschaften in Friesenheim ist das meist schnell erledigt, wenn alle erreichbar sind. Lebt ein Miteigentümer weit weg, planen Sie mehr Zeit ein.

Was gilt bei einer vermieteten Wohnung?

Ein Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über, das bestimmt § 566 BGB. Der Käufer übernimmt Miete, Kaution und alle Rechte und Pflichten. Eine vermietete Wohnung spricht deshalb vor allem Kapitalanleger an. Selbstnutzer kaufen nur, wenn ein Auszug absehbar ist.

Besonderheit: Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn über den Vertrag, er kann zu den gleichen Bedingungen eintreten. Ausführlich behandelt das der Beitrag zur vermieteten Wohnung in Friesenheim.

Wer kauft eine Wohnung in Friesenheim?

Die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen. Ältere Eigentümer aus Oberschopfheim, Schuttern oder Heiligenzell, die ihr Haus aufgeben, suchen eine kleinere, gut erreichbare Wohnung in der Nähe von Ärzten und Einkauf. Für sie zählen Erdgeschoss oder Aufzug, ein Balkon und kurze Wege.

Junge Paare und Alleinstehende, die in Lahr, Offenburg oder Freiburg arbeiten, nutzen die Wohnung als ersten Schritt ins Eigentum. Sie achten auf den Bahnhalt Friesenheim, auf Stellplätze und auf überschaubare Nebenkosten. Kapitalanleger schließlich interessieren sich für vermietete Einheiten mit solider Miete.

Wer seine Zielgruppe kennt, richtet Exposé und Besichtigung danach aus. Für Senioren hilft ein Hinweis auf die Erreichbarkeit der Wohnung ohne Stufen. Pendler wollen wissen, wie lange der Weg zum Bahnhof dauert.

Wie wichtig sind Hausgeld und Rücklage für den Preis?

Käufer rechnen zur Rate für den Kredit das Hausgeld hinzu. Ist es niedrig, weil die Gemeinschaft kaum Rücklagen bildet, wirkt das zunächst attraktiv. Spätestens beim Blick in die Protokolle fragt sich der Käufer aber, wer das nächste Dach bezahlt.

Diese Fragen sollten Sie beantworten können:

1. Wie hoch ist das monatliche Hausgeld, und was ist darin enthalten?
2. Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage insgesamt?
3. Stehen größere Maßnahmen an, etwa Dach, Fenster oder Heizung?
4. Ist eine Sonderumlage beschlossen oder in Aussicht?
5. Wer trägt beschlossene Sonderumlagen nach dem Verkauf?

Die letzte Frage regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass Beschlüsse vor dem Besitzübergang beim Verkäufer bleiben, spätere beim Käufer. Was genau gilt, sollte ausdrücklich im Vertrag stehen.

Wie bereiten Sie die Wohnung auf die Besichtigung vor?

Wohnungen wirken schnell eng, wenn viele Möbel darin stehen. Räumen Sie Überflüssiges aus, schaffen Sie freie Flächen und sorgen Sie für Licht. Den Balkon zeigen Sie aufgeräumt, mit einem Tisch und zwei Stühlen. Auch Keller, Treppenhaus und Stellplatz sehen Interessenten sich an. Sprechen Sie Miteigentümer an, wenn im Treppenhaus Kartons stehen oder die Haustür klemmt. Ein gepflegter Gemeinschaftsbereich verkauft mit.

Leere Wohnungen lassen sich mit Home Staging einrichten, sodass Käufer die Proportionen besser einschätzen. Die Kennwerte aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige, der Ausweis selbst muss bei der Besichtigung vorliegen.

Was kostet der Wohnungsverkauf den Verkäufer?

Notar und Grundbuch zahlt in der Praxis der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Als Verkäufer tragen Sie die Kosten für die Löschung einer Grundschuld, den Energieausweis und gegebenenfalls die Verwalterzustimmung. Läuft noch ein Kredit, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Haben Sie die Wohnung vermietet und vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie begleitet Artur Witmann den Wohnungsverkauf in Friesenheim?

Artur Witmann hat sein Büro in Friesenheim und kennt die Ortsteile aus eigener Anschauung. Er hilft, fehlende Unterlagen der Gemeinschaft zu beschaffen, liest Protokolle und Abrechnungen mit Ihnen durch und schätzt mit seiner Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche ein, welche Arbeiten am Gebäude anstehen. Er erstellt eine kostenlose Wertermittlung und den Energieausweis, richtet die Wohnung bei Bedarf mit Home Staging her und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Friesenheim

Wie lange dauert die Verwalterzustimmung in Friesenheim?

Das hängt vom Verwalter ab. Bei professionellen Verwaltungen geht es meist zügig, bei kleinen Gemeinschaften ohne Verwalter müssen die Eigentümer erreichbar sein. Der Notar holt die Zustimmung nach der Beurkundung ein.

Was mache ich, wenn es in meiner Wohnanlage keine Protokolle gibt?

Sprechen Sie mit den Miteigentümern und halten Sie schriftlich fest, welche Maßnahmen geplant sind und wie hoch die Rücklage ist. Käufer schätzen Transparenz, auch wenn die Unterlagen unvollständig sind.

Kann ich meine Wohnung in Friesenheim verkaufen, obwohl der Mieter nicht ausziehen will?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Sie verkaufen dann an Kapitalanleger oder an Käufer, die später selbst einziehen möchten und die Kündigungsfristen kennen.

Muss der Energieausweis für meine Wohnung allein gelten?

Nein. Der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude. Ihn stellt in der Regel die Verwaltung für alle Eigentümer bereit. Fehlt er, kann er für das Gebäude erstellt werden.

Wer zahlt beim Wohnungsverkauf in Friesenheim das Hausgeld im Verkaufsmonat?

Das regelt der Kaufvertrag. Meist trägt der Verkäufer das Hausgeld bis zum Besitzübergang, danach der Käufer. Die Verwaltung sollte den Stichtag kennen.

Ist eine Wohnung im Ortskern von Friesenheim leichter zu verkaufen?

Kurze Wege zu Bahnhof, Ärzten und Geschäften sind für viele Käufer ein Argument. Welche Lage am besten ankommt, hängt aber von der Zielgruppe ab. Familien suchen eher Ruhe und Grün.

Darf ich die Wohnung verkaufen, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist?

Rechtlich ja, das Wohnrecht bleibt aber bestehen und schränkt den Käuferkreis stark ein. Oft wird es vor dem Verkauf aufgehoben. Hinweise dazu gibt der Beitrag zum Haus mit Wohnrecht in Friesenheim.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen zusammen und prüfen Sie, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist. Danach lässt sich der Wert fundiert einschätzen. Fordern Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung in Friesenheim an oder lesen Sie, wie viel Ihre Wohnung in Friesenheim wert ist.