Eine vermietete Wohnung in Friesenheim können Sie jederzeit verkaufen, der Mieter muss dafür weder zustimmen noch ausziehen. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Für Ihren Verkauf heißt das: Die Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an, und die Unterlagen zum Mietverhältnis werden genauso wichtig wie die zur Wohnung selbst.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für Sie?

Der Grundsatz aus § 566 BGB schützt den Mieter. Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch wird dieser neuer Vermieter, und der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Miethöhe, Kündigungsfristen, vereinbarte Nutzung des Kellerabteils oder des Stellplatzes bleiben bestehen.

Für Sie als Verkäufer hat das zwei Seiten. Einerseits ist die Wohnung für Anleger attraktiv, weil vom ersten Tag an Miete fließt. Andererseits fällt eine große Gruppe weg: Familien und Paare, die in Friesenheim eine Wohnung zum Selbstbewohnen suchen. Wie stark sich das auf den Preis auswirkt, hängt von Mietvertrag, Miethöhe und Zustand ab.

Ab wann bekommt der Käufer die Miete?

Üblich ist ein Stichtag im Kaufvertrag, meist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nach Zahlung des Kaufpreises. Bis dahin stehen Ihnen die Mieteinnahmen zu, danach dem Käufer. Den Mieter informieren Sie gemeinsam schriftlich über den Wechsel und die neue Bankverbindung.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Friesenheim?

Die Käuferschaft unterscheidet sich deutlich von der einer leerstehenden Wohnung. Wer Ihr Angebot ansieht, rechnet anders und stellt andere Fragen.

Friesenheim liegt mit eigenem Bahnhalt an der Rheintalbahn zwischen Lahr und Offenburg. Für Mieter, die zur Arbeit pendeln, ist das ein Argument, für Anleger damit auch. Diesen Punkt sollte das Exposé konkret beschreiben, ebenso die Anbindung an die B3 und die Autobahnanschlussstelle Lahr.

Hat Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht, wenn die Wohnung an den Mieter vermietet war, bevor das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, und nun erstmals an einen Dritten verkauft wird. In Friesenheim betrifft das zum Beispiel ältere Mehrfamilienhäuser, die später nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden.

Liegt der Fall vor, beurkunden Sie zuerst den Vertrag mit dem Käufer. Der Notar teilt dem Mieter dann den Inhalt mit. Er kann innerhalb der gesetzlichen Frist erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft. Ihr Käufer sollte das wissen, bevor er Geld in Gutachten oder Finanzierung steckt.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

In derselben Konstellation schützt § 577a BGB den Mieter zusätzlich vor einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber für eine bestimmte Zeit. Ob und wie lange eine solche Sperrfrist läuft, gehört in die Unterlagen für den Käufer. Lassen Sie das im Zweifel vom Notar prüfen.

Wie organisieren Sie Besichtigungen mit Mieter?

Ein Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Er muss aber nicht ständig verfügbar sein. Gute Erfahrungen machen Verkäufer mit wenigen, gebündelten Terminen und einer klaren Vorauswahl der Interessenten.

So bleibt das Verhältnis entspannt:

1. Informieren Sie den Mieter früh über den geplanten Verkauf, am besten persönlich.
2. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag unverändert bleibt.
3. Stimmen Sie feste Zeitfenster für Besichtigungen ab.
4. Lassen Sie nur Interessenten in die Wohnung, deren Finanzierung geklärt ist.
5. Zeigen Sie für den ersten Eindruck eine 360-Grad-Besichtigung oder Fotos, die mit Einverständnis des Mieters entstanden sind.

Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert. Kleine Gesten, etwa eine Ankündigung per Brief statt per Kurznachricht, zahlen sich aus.

Welche Unterlagen verlangen Käufer einer vermieteten Wohnung?

Anleger prüfen genau. Zusätzlich zu den üblichen Papieren für eine Eigentumswohnung brauchen Sie die Dokumente zum Mietverhältnis.

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Nachweise über Mieterhöhungen der letzten Jahre
• letzte Betriebskostenabrechnung an den Mieter
• Bestätigung über Höhe und Anlage der Kaution
• Aufstellung über Mietrückstände oder Streitigkeiten, falls vorhanden
• Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Energieausweis

Wer diese Papiere sauber aufbereitet, verkürzt die Zeit bis zur Finanzierungszusage. Was davon am Übergabetag in die Hände des Käufers wandert, steht im Beitrag Unterlagen an den Käufer übergeben in Friesenheim. Eine allgemeine Übersicht bietet Unterlagen für den Hausverkauf in Friesenheim.

Wie wird der Wert einer vermieteten Wohnung ermittelt?

Für Anleger zählt der Ertrag. Neben Lage, Größe und Zustand fließt deshalb die tatsächliche Nettokaltmiete in die Bewertung ein, verglichen mit dem, was am Ort üblicherweise erzielt wird. Eine Miete, die über Jahre kaum angepasst wurde, wirkt auf Anleger weniger attraktiv als eine marktnahe Miete, kann aber für Eigennutzer mit langem Atem interessant sein.

Ebenso wichtig ist der Blick auf die Gemeinschaft. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an und reicht die Erhaltungsrücklage nicht, kann eine Sonderumlage drohen. Käufer lesen die Protokolle darauf hin sehr genau. Wie eine fundierte Bewertung abläuft, erklärt der Beitrag Haus bewerten lassen in Friesenheim, das Vorgehen gilt für Wohnungen entsprechend.

Sollten Sie vor dem Verkauf auf Leerstand warten?

Manche Eigentümer überlegen, ob sie die Wohnung erst nach Auszug des Mieters anbieten. Leer verkauft erreicht sie zusätzlich Eigennutzer. Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist allerdings unzulässig. Möglich ist eine einvernehmliche Lösung über einen Mietaufhebungsvertrag, bei der der Mieter freiwillig auszieht. Ob sich das rechnet, hängt vom Einzelfall ab und sollte gut durchdacht sein.

Zieht der Mieter von sich aus aus, etwa wegen eines Jobwechsels, ändert sich die Lage. Dann lohnt es, Renovierungsbedarf zu prüfen und die Wohnung frisch aufbereitet anzubieten.

Was gilt steuerlich beim Verkauf?

Vermietete Immobilien sind Privatvermögen, das der Spekulationsfrist unterliegt. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn nach § 23 EStG in der Regel steuerpflichtig. Bei einer geerbten Wohnung zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht. Lassen Sie die Zahlen frühzeitig von Ihrem Steuerberater durchrechnen, damit der Verkaufszeitpunkt passt.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Friesenheim?

Artur Witmann hat sein Büro in der Friesenheimer Hauptstraße 72 und kennt die Wohnanlagen im Ort aus eigener Anschauung. Bei vermieteten Wohnungen stimmt er Besichtigungen mit dem Mieter ab und bündelt die Termine. Für den ersten Eindruck setzt er auf Wunsch eine 360-Grad-Besichtigung ein, sodass weniger Interessenten persönlich durch die Wohnung gehen müssen. Vor Terminen prüft er die Bonität der Kaufinteressenten. Die Betreuung reicht von der kostenlosen Wertermittlung bis zur Übergabe, Kontakt per Telefon, WhatsApp oder über die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Friesenheim

Muss ich meinem Mieter in Friesenheim den Verkauf mitteilen?

Eine gesetzliche Pflicht zur Vorankündigung gibt es nicht, spätestens mit dem Eigentümerwechsel erfährt er es. Eine frühe und persönliche Information erleichtert aber die Besichtigungen deutlich.

Kann ein Käufer in Friesenheim dem Mieter sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein berechtigter Eigenbedarf kann eine Kündigung begründen, erst nach Eintragung des Käufers im Grundbuch. Gesetzliche Kündigungsfristen und eventuelle Sperrfristen gelten weiter.

Darf der Mieter Besichtigungen in Friesenheim ablehnen?

Grundsätzlich muss er angekündigte Besichtigungen in angemessenem Rahmen ermöglichen. Ständige oder kurzfristige Termine muss er nicht hinnehmen.

Wer bekommt die Kaution nach dem Wohnungsverkauf in Friesenheim?

Sie geht nach § 566a BGB auf den Käufer über. Übertragen Sie die Kaution an ihn und dokumentieren Sie das im Übergabeprotokoll.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?

Üblich ist, dass die Partei abrechnet, die zum Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Regeln Sie das konkret im Kaufvertrag, damit für den Mieter in Friesenheim keine Lücke entsteht.

Lohnt es sich, die Wohnung dem Mieter anzubieten?

Oft ja, denn er kennt die Wohnung und das Haus. Bei einem Kauf durch den Mieter entfallen Besichtigungen mit fremden Interessenten.

Wie finde ich in Friesenheim einen Käufer für eine vermietete Wohnung?

Ansprechen sollten Sie vor allem Anleger aus der Region und Familien, die vorsorgen möchten. Ein Exposé mit Mietdaten und Unterlagen der Gemeinschaft erleichtert deren Entscheidung.

Brauche ich für eine vermietete Wohnung einen Energieausweis?

Ja, die Pflicht gilt unabhängig von der Vermietung. Meist liegt ein Ausweis für das ganze Gebäude bei der Hausverwaltung vor.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sammeln Sie zuerst Mietvertrag, Abrechnungen und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Klären Sie, ob Vorkaufsrecht oder Sperrfrist bestehen, und sprechen Sie mit Ihrem Mieter. Danach lässt sich der Wert auf einer soliden Grundlage ermitteln. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie den Immobilienmakler aus Friesenheim über die Seite Kontakt oder telefonisch.