Ein Mehrfamilienhaus in Schwanau wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet. Maßgeblich ist, welche Miete das Haus nachhaltig einbringt, welche Kosten davon abgehen und wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Der Bodenwert kommt als eigener Baustein hinzu.

Warum gilt für Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren?

Käufer eines Mehrfamilienhauses sind meist Kapitalanleger. Sie fragen, was das Haus jedes Jahr abwirft. Das Ertragswertverfahren bildet genau diese Sicht ab. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus wäre dagegen das Vergleichs- oder Sachwertverfahren üblich.

In Schwanau sind Mehrfamilienhäuser oft ältere Gebäude, die über Jahrzehnte erweitert wurden, oder umgebaute Hofstellen in den Ortskernen von Ottenheim, Allmannsweier, Nonnenweier und Wittenweier. Dazu kommen Drei- und Vierfamilienhäuser aus den Siebziger- und Achtzigerjahren. Bei diesen Häusern ist die Miete der stärkste Wertfaktor.

Wie läuft die Berechnung Schritt für Schritt?

Das Verfahren folgt einer festen Reihenfolge, die in der ImmoWertV beschrieben ist.

1. Rohertrag ermitteln: die jährliche Nettokaltmiete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbar ist.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
3. Reinertrag erhalten: Das ist, was nach Kosten übrig bleibt.
4. Bodenwertverzinsung abziehen: Der Anteil des Reinertrags, der auf das Grundstück entfällt.
5. Gebäudereinertrag kapitalisieren: mit einem Faktor, der aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer folgt.
6. Bodenwert addieren: aus dem Bodenrichtwert, angepasst an das konkrete Grundstück.
7. Besondere Merkmale berücksichtigen: etwa Instandhaltungsrückstau oder Mieten, die stark vom Markt abweichen.

Die Bausteine im Überblick

Was bedeutet marktübliche Miete?

Bewertet wird die Miete, die sich für die Wohnungen am Markt erzielen lässt. Liegen Ihre Mieten deutlich darunter, weil Mieter seit vielen Jahren im Haus wohnen, wird das als Abweichung erfasst. Der Wert sinkt dann so lange, wie die niedrige Miete rechtlich gebunden ist.

Umgekehrt gilt das Gleiche. Überhöhte Mieten, die bei einem Mieterwechsel nicht wieder erreichbar wären, erhöhen den Wert nur begrenzt. Für die Einschätzung zieht der Bewerter Mieten aus Schwanau heran und ergänzt sie bei Bedarf um Daten aus Lahr, Friesenheim oder Meißenheim. Informationen zur benachbarten Großen Kreisstadt bündelt die Seite Immobilienmakler in Lahr.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins drückt aus, mit welcher Verzinsung Käufer bei einer bestimmten Art von Immobilie rechnen. Er wird aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Für Schwanau ist der zuständige Gutachterausschuss die richtige Quelle.

Ein niedriger Zins führt zu einem höheren Ertragswert, ein hoher Zins zu einem niedrigeren. Schon kleine Unterschiede verändern das Ergebnis spürbar. Deshalb sollte ein Bewerter begründen, welchen Zins er ansetzt.

Wie wirken sich Zustand und Modernisierungen aus?

Die Restnutzungsdauer zeigt, wie lange das Gebäude bei normaler Instandhaltung noch genutzt werden kann. Ein Haus aus den Sechzigern ohne größere Arbeiten hat eine kurze Restnutzungsdauer. Wurden Dach, Fenster, Leitungen und Heizung erneuert, verlängert sie sich.

Sammeln Sie deshalb alle Rechnungen über Modernisierungen. Sie wirken sich direkt auf den Kapitalisierungsfaktor aus. Steht dagegen eine Sanierung an, etwa ein undichtes Dach oder eine alte Heizanlage, wird der Aufwand als Abschlag vom Ergebnis abgezogen.

Welche Unterlagen braucht die Bewertung?

• Mieterliste mit Wohnungsgrößen, Kaltmieten und Vertragsbeginn
• Mietverträge und Nachträge zu Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt in Achern
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen

Wer das Haus anschließend verkaufen will, findet im Beitrag zum Mehrfamilienhaus in Schwanau verkaufen den weiteren Weg.

Wann reicht eine Maklerbewertung, wann braucht es ein Gutachten?

Für die Verkaufsentscheidung und den Angebotspreis genügt meist eine fundierte Marktwerteinschätzung. Für das Finanzamt, für Gerichte oder die Auseinandersetzung unter Erben ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oft die bessere Grundlage. Eine erste Einschätzung bietet die kostenlose Immobilienbewertung in Schwanau.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Schwanau?

Artur Witmann kennt Schwanau aus Friesenheim und bringt über 15 Jahre Erfahrung aus der Baubranche mit. Bei Mehrfamilienhäusern hilft das, um Restnutzungsdauer und Instandhaltungsbedarf realistisch einzuschätzen. Er erstellt die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich und erklärt, welche Annahmen dahinterstehen. Bei einem Verkauf übernimmt er Energieausweis, Vermarktung und die Bonitätsprüfung der Interessenten.

Häufige Fragen zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern in Schwanau

Wo finde ich den Liegenschaftszins für Schwanau?

Beim zuständigen Gutachterausschuss, der ihn aus Kaufpreisen ableitet und in seinem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Sinkt der Wert meines Mehrfamilienhauses in Schwanau durch niedrige Bestandsmieten?

Ja, solange die Mieten vertraglich gebunden sind. Der Bewerter erfasst die Differenz zur Marktmiete als Abschlag.

Spielt der Bodenwert beim Ertragswertverfahren eine Rolle?

Ja. Er wird aus BORIS-BW abgeleitet und am Ende zum Ertragswert des Gebäudes addiert.

Gilt in Schwanau auch das Sachwertverfahren für Mehrfamilienhäuser?

Bei kleineren Häusern, die teils selbst genutzt werden, ziehen Bewerter es manchmal zur Kontrolle heran. Für vermietete Häuser ist das Ertragswertverfahren üblich.

Wie oft sollte ich mein Mehrfamilienhaus in Schwanau bewerten lassen?

Vor jeder größeren Entscheidung, also vor einem Verkauf, einer Übertragung an Kinder oder einer neuen Finanzierung.

Welche Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten?

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Wie gehen Sie als Nächstes vor?

Legen Sie Mieterliste und Modernisierungsnachweise bereit und vereinbaren Sie über das Kontaktformular ein Gespräch. Wer zuerst wissen möchte, worauf es bei der Wahl eines guten Immobilienmaklers in Schwanau ankommt, findet dort Kriterien.