Wer ein Mehrfamilienhaus in Schwanau verkauft, verkauft die Mietverhältnisse mit. Die Mieter bleiben, ihre Verträge gehen auf den Käufer über, und genau deshalb prüfen Kaufinteressenten Mietverträge, Kautionen und Abrechnungen so gründlich wie das Gebäude selbst. Ein geordneter Unterlagenordner und eine frühe, ruhige Information der Mieter sind die beiden Hebel für einen reibungslosen Verkauf.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Schwanau?

Die meisten Interessenten sind private Kapitalanleger aus der Region, oft aus Lahr, Offenburg oder den Nachbargemeinden. Sie suchen ein überschaubares Objekt, das sie selbst verwalten können. Daneben gibt es Familien, die eine Wohnung selbst beziehen und die übrigen vermieten wollen.

In Schwanau handelt es sich meist um Drei- bis Sechsfamilienhäuser, manchmal um ehemalige Bauernhäuser, in denen nach und nach Wohnungen entstanden sind. Für Anleger zählt dabei, wie die Wohnungen geschnitten sind, ob jede einen eigenen Zähler hat und wie gut die Mieter zahlen. Die Nähe zur A5 und zur Rheintalbahn in Lahr und Friesenheim spricht Mieter an, die pendeln. Das wiederum interessiert Käufer, weil es auf gute Vermietbarkeit hinweist.

Wie informieren Sie die Mieter?

Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen. Sie haben aber ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, was geschieht. Ein persönliches Gespräch oder ein Schreiben vor dem Start der Vermarktung nimmt viel Unruhe heraus.

Erklären Sie darin:

• dass das Haus verkauft werden soll,
• dass alle Mietverträge unverändert weiterlaufen,
• dass Besichtigungen angekündigt und mit ihnen abgestimmt werden,
• wer bis zur Übergabe Ansprechpartner bleibt.

Mieter, die sich übergangen fühlen, verweigern manchmal Besichtigungen oder erzählen Interessenten von Problemen im Haus. Mieter, die früh Bescheid wissen, sind meist kooperativ.

Besichtigungen in bewohnten Wohnungen

Ein Mieter muss Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Bündeln Sie Termine und kommen Sie mit wenigen, vorab geprüften Interessenten. Leere Wohnungen oder Gemeinschaftsräume können Sie häufiger zeigen. Eine 360-Grad-Besichtigung reduziert die Zahl der Termine in bewohnten Räumen.

Welche Unterlagen erwarten Anleger und Banken?

Käufer und ihre Banken wollen wissen, wie verlässlich die Mieteinnahmen sind und welche Kosten auf sie zukommen. Der Unterlagenordner fällt deshalb umfangreicher aus als bei einem Einfamilienhaus.

Genehmigte Wohnungen

Bei umgebauten Hofstellen sollten Sie prüfen, ob jede Wohnung baurechtlich genehmigt ist. Eine nachträglich ausgebaute Dachwohnung ohne Genehmigung kann bei der Bank zu Abschlägen führen. Auskunft gibt die Bauakte beim Bauamt der Gemeinde oder bei der zuständigen unteren Baurechtsbehörde.

Wie gehen Sie mit Mieterdaten datenschutzgerecht um?

Mieterlisten enthalten personenbezogene Daten. Für das Exposé genügt eine anonymisierte Übersicht: Lage der Wohnung, Größe, Kaltmiete, Beginn des Mietverhältnisses. Namen und vollständige Verträge geben Sie erst an Interessenten weiter, die ein ernsthaftes Kaufinteresse bekundet und ihre Finanzierung belegt haben.

Manche Verkäufer stellen die Unterlagen in einem digitalen Datenraum bereit. So behalten Sie den Überblick, wer welche Dokumente gesehen hat.

Was passiert mit Kautionen und Nebenkosten?

Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Bekommt ein Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurück, haftet der Verkäufer weiter. Übertragen Sie deshalb alle Kautionen nachweisbar und lassen Sie sich den Empfang bestätigen.

Für die Betriebskosten legt der Kaufvertrag fest, wer das laufende Abrechnungsjahr abrechnet. Üblich ist, dass der Käufer ab Übergabe zuständig ist und beide Seiten die Vorauszahlungen und Kosten untereinander verrechnen. Klären Sie das mit dem Notar, bevor der Entwurf entsteht.

Informieren Sie die Mieter nach der Übergabe schriftlich, an wen künftig Miete und Vorauszahlungen gehen. Ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer schafft Klarheit.

Ganzes Haus verkaufen oder vorher aufteilen?

Manche Eigentümer überlegen, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das bringt mehr Aufwand mit sich: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungspläne, Teilungserklärung beim Notar.

Für die Mieter entstehen dadurch Rechte. Beim ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung haben sie ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Außerdem gelten verlängerte Sperrfristen für Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Lassen Sie sich vor einer Aufteilung von einem Notar oder Fachanwalt beraten. Was beim Verkauf einzelner Einheiten auf Sie zukommt, beschreibt der Beitrag Wohnung in Schwanau verkaufen.

Der Verkauf als Ganzes ist einfacher und schneller abgewickelt. Käufer finden sich in Schwanau vor allem unter Anlegern aus der Umgebung.

Wie ermitteln Sie den Angebotspreis?

Für Mehrfamilienhäuser gilt das Ertragswertverfahren. Ausschlaggebend sind die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert, erklärt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Schwanau bewerten.

Anleger rechnen nach. Ein Preis, der sich mit den Mieten nicht begründen lässt, führt zu langen Verhandlungen. Rechnungen über erneuerte Heizung, Dach oder Fenster stützen dagegen Ihren Preis.

Was gilt steuerlich beim Verkauf?

Vermietete Häuser fallen unter § 23 EStG. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Bei geerbten Häusern zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte die Frage nach einem gewerblichen Grundstückshandel mit einem Steuerberater klären.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Schwanau?

Artur Witmann wohnt in Friesenheim und betreut Eigentümer im Umland, darunter Schwanau. Durch seine über 15 Jahre in der Baubranche kann er Zustand und Instandhaltungsbedarf eines Mehrfamilienhauses einordnen, was für Anleger ein wichtiges Kaufkriterium ist.

Er erstellt eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung, ordnet die Unterlagen für Käufer und Banken und stimmt Besichtigungen mit den Mietern ab. Interessenten durchlaufen eine Bonitätsprüfung, bevor sie vollständige Mietunterlagen erhalten. Bei Bedarf unterstützt er Käufer mit Finanzierungsberatung. Mehr zu seinem Vorgehen steht im Beitrag zum Immobilienmakler in Schwanau.

Häufige Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Schwanau

Müssen die Mieter in Schwanau dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Verkauf ist ohne Zustimmung der Mieter möglich. Ihre Mietverträge laufen unverändert weiter.

Darf ein Käufer den Mietern in Schwanau nach dem Kauf kündigen?

Nur aus gesetzlichen Gründen, etwa wegen Eigenbedarfs. Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund.

Wer bekommt die Miete im Monat der Übergabe?

Das regelt der Kaufvertrag. Meist steht die Miete ab dem Übergabetag dem Käufer zu, für den Rest des Monats wird anteilig verrechnet.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus in Schwanau mit leerstehenden Wohnungen verkaufen?

Ja. Leere Wohnungen sprechen Käufer an, die selbst einziehen oder neu vermieten wollen. Anleger kalkulieren dann mit der marktüblichen Miete.

Welche Unterlagen fehlen bei älteren Häusern in Schwanau oft?

Häufig fehlen Baugenehmigungen für spätere Umbauten und vollständige Wohnflächenberechnungen. Die Bauakte bei der Baurechtsbehörde hilft, Lücken zu schließen.

Brauche ich einen Energieausweis für das ganze Haus?

Ja, für das Gebäude als Ganzes. Er muss bei der Anzeige vorliegen und Interessenten bei der Besichtigung gezeigt werden.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Schwanau?

Feste Zeiträume lassen sich nicht nennen. Vollständige Unterlagen und ein mit den Mieten begründeter Preis verkürzen die Verhandlungen spürbar.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Stellen Sie Mieterliste, Verträge und Abrechnungen zusammen und lassen Sie den Wert Ihres Hauses ermitteln. Die kostenlose Wertermittlung ist dafür ein guter Start. Hinweise zur Wahl eines Partners finden Sie im Beitrag über seriöse Immobilienmakler in Schwanau.