Sicher zum Notartermin kommen Sie in Marlen, wenn vor der Vermarktung geklärt ist, wer verkaufen darf, welche Lasten im Grundbuch stehen und ob der Käufer die Finanzierung tatsächlich hat. Die meisten Verkäufe scheitern an diesen drei Punkten und selten am Preis. Der Weg dorthin lässt sich in klare Etappen gliedern.

Wer darf die Immobilie überhaupt verkaufen?

Verkaufen darf, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das klingt selbstverständlich, führt in der Praxis aber oft zu Überraschungen. Bei Häusern in Marlen, die seit Jahrzehnten in einer Familie sind, steht manchmal noch der verstorbene Vater oder die Großmutter im Grundbuch.

Dann muss zuerst das Erbe nachgewiesen werden. Ein Erbschein vom zuständigen Nachlassgericht, für Kehl das Amtsgericht Kehl, ist dafür der klassische Weg. Liegt ein notarielles Testament vor, kann nach § 35 GBO auch dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll genügen. Sind mehrere Erben eingetragen, müssen alle dem Verkauf zustimmen.

Ehepaare und Vollmachten

Gehört das Haus einem Ehepartner allein und ist es praktisch sein ganzes Vermögen, braucht er nach § 1365 BGB die Zustimmung des anderen, sofern sie im gesetzlichen Güterstand leben. Kann ein Eigentümer nicht selbst handeln, ist ein Verkauf mit Vorsorgevollmacht möglich. Für das Grundbuch muss diese in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Was steht im Grundbuch und warum ist das wichtig?

Der Grundbuchauszug zeigt in Abteilung I die Eigentümer, in Abteilung II Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, in Abteilung III Grundschulden. Für Marlen führt das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern das Grundbuch. Einen Auszug bekommen Sie dort auf Antrag oder über jeden Notar.

Lesen Sie Abteilung II besonders aufmerksam. Ein altes Leitungsrecht zugunsten der Stadtwerke ist harmlos. Ein lebenslanges Wohnrecht der Großeltern dagegen bleibt bestehen, auch wenn diese längst ausgezogen sind, und muss vor dem Verkauf gelöscht werden. Dazu braucht es die Bewilligung des Berechtigten oder bei Verstorbenen eine Sterbeurkunde.

Was passiert mit dem laufenden Kredit?

Viele Eigentümer verkaufen, bevor die Hypothek abbezahlt ist. Das ist üblich. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung an, und der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank. Der Rest geht an Sie.

Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Grundlage sind § 490 und § 502 BGB. Es gibt Alternativen, etwa einen Pfandtausch auf eine neue Immobilie oder die Übernahme des Darlehens durch den Käufer, beides aber nur mit Zustimmung der Bank. Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage. Ausführlicher beschreibt das der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in Kehl.

Wie prüfen Sie, ob ein Käufer zahlen kann?

Ein mündliches Kaufversprechen bei der Besichtigung ist wenig wert. Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen. Barzahler können einen Kontoauszug oder eine Bankbestätigung über das Eigenkapital vorlegen.

Achten Sie auf diese Signale:

• Der Käufer hat bereits mit seiner Bank über das konkrete Objekt gesprochen.
• Die Bestätigung nennt Ihr Haus und den Kaufpreis.
• Der Käufer drängt nicht auf eine sofortige Schlüsselübergabe vor der Zahlung.
• Fragen zu Unterlagen werden zügig gestellt, weil die Bank sie braucht.

Bei Käufern aus dem Elsass, die über eine französische Bank finanzieren, dauert die Prüfung oft etwas länger, weil zusätzliche Unterlagen verlangt werden. Der Vertrag wird trotzdem in Deutschland beim Notar beurkundet, bei Bedarf mit Dolmetscher. Woran Sie verlässliche Interessenten erkennen, behandelt auch der Beitrag zum Verkauf an Käufer aus Frankreich.

Welche Unterlagen braucht der Notar?

Der Notar benötigt für den Entwurf die Grundbuchdaten, Ihre persönlichen Angaben und die des Käufers sowie den vereinbarten Preis. Dazu kommen Angaben zu mitverkauftem Inventar wie Einbauküche oder Gartenhaus und der gewünschte Übergabetermin. Bei vermieteten Objekten braucht er die Mietverträge.

Nennen Sie dem Notar auch Besonderheiten. Gibt es bekannte Mängel, die Sie dem Käufer gezeigt haben, sollten diese im Vertrag stehen. Das schützt Sie, weil der Käufer später schwer behaupten kann, davon nichts gewusst zu haben.

Wie lesen Sie den Kaufvertragsentwurf?

Der Entwurf muss Verbrauchern nach dem Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutzen Sie die Zeit. Lesen Sie ihn vollständig und markieren Sie, was Sie nicht verstehen.

Die wichtigsten Stellen sind:

1. Kaufpreis und Fälligkeit, also wann und unter welchen Bedingungen gezahlt wird
2. Übergabetermin und Übergang von Nutzen und Lasten
3. Gewährleistung, meist als Ausschluss für Sachmängel bei gebrauchten Immobilien
4. Mitverkaufte Gegenstände mit ihrem Wert
5. Regelungen zu Grundschulden und deren Löschung
6. Rücktrittsrechte bei Zahlungsverzug

Fragen stellen Sie direkt beim Notar. Er ist neutral und erklärt beiden Seiten den Vertrag. Weitere Prüfpunkte finden Sie im Beitrag Kaufvertrag für eine Immobilie in Kehl prüfen.

Was geschieht am Tag der Beurkundung und danach?

Beim Notartermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen. Danach unterschreiben beide Seiten. Mit der Unterschrift ist der Kauf verbindlich, das Eigentum geht aber erst später über.

Danach laufen mehrere Schritte nacheinander ab. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer, holt bei der Stadt Kehl die Erklärung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht ein und fordert die Löschungsunterlagen der Bank an. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt er dem Käufer die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt, Sie bestätigen den Eingang, und erst dann wird der Käufer im Grundbuch eingetragen.

Die Schlüssel übergeben Sie, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist. Halten Sie Zählerstände und Zustand in einem Übergabeprotokoll fest.

Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?

Bei selbst bewohnten Immobilien bleibt der Verkauf meist steuerfrei. Nach § 23 EStG fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Objekt nicht im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Verstorbenen. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, klärt Ihr Steuerberater. Die Grunderwerbsteuer trägt in der Praxis der Käufer.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Marlen?

Artur Witmann prüft mit Ihnen vor dem Start, ob Grundbuch, Vollmachten und Unterlagen vollständig sind. Seine Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche nutzt er, um den Zustand des Hauses realistisch zu beschreiben, was spätere Diskussionen mit Käufern vermeidet. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Er führt Besichtigungen durch, prüft die Bonität der Interessenten und stimmt den Notartermin mit allen Beteiligten ab. Auch die Übergabe begleitet er persönlich. Wer ihn zuerst kennenlernen möchte, findet Informationen auf der Seite über Artur Witmann.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Marlen

Kann der Käufer nach dem Notartermin in Marlen noch zurücktreten?

Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur in den Fällen möglich, die der Vertrag selbst vorsieht, etwa bei Zahlungsverzug. Daher lohnt die Bonitätsprüfung vor dem Termin.

Hat die Stadt Kehl ein Vorkaufsrecht für Grundstücke in Marlen?

Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar fragt das nach der Beurkundung bei der Stadt ab. In den allermeisten Fällen verzichtet die Stadt.

Wann bekomme ich mein Geld?

Sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, muss der Käufer innerhalb der vereinbarten Frist zahlen. Ihre Bank erhält vorab ihren Anteil zur Ablösung.

Brauche ich für den Verkauf in Marlen einen Erbschein?

Nur wenn noch ein Verstorbener im Grundbuch steht und kein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt.

Wer sucht den Notar aus?

Meist der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Sie können Vorschläge machen. Für den Ablauf ist das unerheblich, da jeder Notar neutral arbeitet.

Muss ich beim Notartermin in Marlen persönlich anwesend sein?

Sie können sich vertreten lassen. Die Vollmacht muss dann notariell beglaubigt sein, oder Sie genehmigen den Vertrag später in notariell beglaubigter Form.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Vertrag sieht dafür Fristen und ein Rücktrittsrecht vor. Das Eigentum ist bis zur Zahlung geschützt, weil der Notar die Umschreibung erst nach Zahlungsbestätigung beantragt.

Wie starten Sie Ihren Verkauf?

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und gehen Sie die Tabelle oben durch. Für die Vorbereitung eines Hauses lesen Sie den Beitrag Einfamilienhaus in Marlen verkaufen, für Eigentumswohnungen Wohnung in Marlen verkaufen. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Artur Witmann gern mit einer kostenlosen Bewertung.