Wer ein Grundstück in Offenburg bewerten lassen möchte, startet mit dem Bodenrichtwert aus BORIS-BW und klärt danach, was auf der Fläche gebaut werden darf. Baurecht, Erschließung, Zuschnitt und eingetragene Lasten verändern den Wert oft stärker als die reine Fläche. Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Einschätzung vom Makler, für Gericht, Finanzamt oder Erbstreit ein Gutachten.

Welche Art von Grundstück besitzen Sie?

Bevor über einen Wert gesprochen wird, muss klar sein, um welche Art von Fläche es sich handelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet mehrere Entwicklungsstufen.

In Offenburg kommen alle diese Arten vor. In den Ortsteilen der Rheinebene gibt es Baulücken und große Gärten hinter älteren Häusern. In Fessenbach, Rammersweier und Zell-Weierbach besitzen Familien oft Rebstücke oder Obstwiesen, die über Generationen vererbt wurden.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert?

Den Bodenrichtwert sehen Sie kostenlos in BORIS-BW, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Sie suchen Ihr Grundstück auf der Karte und erhalten den Wert für die jeweilige Richtwertzone. Dazu werden Merkmale des Richtwertgrundstücks angegeben, zum Beispiel Art der Nutzung, Geschosszahl oder Grundstückstiefe.

Ermittelt werden die Richtwerte vom zuständigen Gutachterausschuss bei der Stadt. Er wertet die Kaufpreise aus, die Notare ihm melden. Der Richtwert ist deshalb ein Durchschnitt vergangener Verkäufe in der Zone, er spiegelt Ihr einzelnes Grundstück nur näherungsweise wider.

Wie wird vom Richtwert auf Ihr Grundstück geschlossen?

Der Bewerter vergleicht die Merkmale Ihres Grundstücks mit dem Richtwertgrundstück. Ist Ihr Grundstück größer, tiefer, schmaler oder anders nutzbar, rechnet er Zu- oder Abschläge. Auch eine Ecklage, eine Hanglage oder ein schwieriger Zugang fließen ein.

Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?

Diese Frage ist für Käufer die wichtigste. Ein Bauträger, eine Familie oder ein Handwerksbetrieb fragen zuerst, was sie realisieren können.

1. Bebauungsplan vorhanden: Er legt fest, wie viel und wie hoch gebaut werden darf, welche Dachform gilt und wo das Baufenster liegt. Den Plan bekommen Sie bei der Stadt Offenburg oder in deren Online-Angeboten.
2. Innenbereich ohne Plan: Nach § 34 BauGB richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Was in der Nachbarschaft üblich ist, ist in der Regel auch auf Ihrem Grundstück möglich.
3. Außenbereich: Nach § 35 BauGB ist eine Bebauung nur in Ausnahmefällen erlaubt. Solche Flächen werden deshalb meist als Garten- oder Landwirtschaftsland bewertet.

Bei Zweifeln hilft eine Bauvoranfrage beim Baurechtsamt. Sie klärt verbindlich, ob ein bestimmtes Vorhaben zulässig ist, und kann den Wert für Käufer greifbarer machen.

Welche Eintragungen beeinflussen den Wert?

Neben dem Baurecht gibt es Rechte und Lasten, die ein Grundstück einschränken. Sie stehen an unterschiedlichen Stellen.

• Grundbuch, Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Mehr dazu im Beitrag zum Grundbuchauszug beim Verkauf in Offenburg.
• Baulastenverzeichnis: In Baden-Württemberg führt die Baurechtsbehörde ein Verzeichnis über Baulasten, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten zugunsten des Nachbarn.
• Altlastenkataster: Bei früher gewerblich genutzten Flächen sollte geprüft werden, ob Verdachtsflächen bekannt sind.
• Schutzgebiete: Überschwemmungsgebiete, Wasserschutzgebiete oder Naturschutzauflagen schränken die Nutzung ein.

Eine Leitung, die quer durch das Baufenster verläuft, kann ein Bauvorhaben erheblich erschweren. Solche Punkte sollten vor der Vermarktung bekannt sein.

Ist das Grundstück erschlossen?

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angebunden ist. Fehlt ein Teil, muss der Käufer Kosten für den Anschluss einplanen. Klären Sie bei der Stadt Offenburg, ob Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet sind. Offene Beiträge mindern den Preis oder müssen im Kaufvertrag geregelt werden.

Prüfliste für die Erschließung

• Liegt das Grundstück an einer öffentlichen, gewidmeten Straße?
• Sind Wasser- und Abwasseranschlüsse vorhanden oder ist nur ein Hausanschluss in der Nähe?
• Wurden Erschließungsbeiträge vollständig bezahlt?
• Gibt es einen Anschluss für Glasfaser oder ist er geplant?

Kann ein großer Garten geteilt und verkauft werden?

Viele Eigentümer in Offenburg besitzen ein Haus mit großem Garten. Lässt sich ein Teil abtrennen und bebauen, kann daraus ein eigenes Baugrundstück entstehen. Prüfen Sie zuerst, ob das Baurecht eine zweite Bebauung zulässt. Danach braucht es eine Vermessung und die Teilung im Grundbuch.

Bedenken Sie dabei: Das verbleibende Haus verliert Gartenfläche und eventuell Abstand zum Nachbarn. Das kann seinen Wert mindern. Eine Bewertung beider Varianten zeigt, ob sich die Teilung lohnt. Wie viel das Haus selbst wert ist, können Sie im Beitrag wie viel ist mein Haus in Offenburg wert nachlesen.

Wer bewertet Grundstücke in Offenburg?

Für die Bewertung kommen drei Stellen infrage. Welche sinnvoll ist, hängt vom Zweck ab.

• Makler mit Ortskenntnis: Für einen geplanten Verkauf liefert er eine marktnahe Einschätzung und weiß, welche Käufergruppen in Frage kommen, etwa Familien, Bauträger oder Nachbarn.
• Sachverständiger: Er erstellt ein schriftliches Gutachten, das auch bei Erbstreit oder vor Gericht standhält.
• Gutachterausschuss: Er erstellt auf Antrag ein Verkehrswertgutachten als neutrale Stelle.

Für die meisten privaten Verkäufe ist eine kostenlose Immobilienbewertung in Offenburg der sinnvolle Einstieg.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Für unbebaute Grundstücke gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Die Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum greift bei einem reinen Grundstück nicht. Haben Sie die Fläche vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Geerbte Flächen übernehmen die Frist des Erblassers.

Bei Flächen aus einem landwirtschaftlichen Betrieb können besondere Regeln gelten. Lassen Sie solche Fälle von einem Steuerberater prüfen. Welche Kosten auf Verkäuferseite sonst entstehen, steht im Beitrag zu den Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Offenburg.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Offenburg?

Artur Witmann bietet eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung auch für Grundstücke an. Er sieht sich die Fläche vor Ort an, prüft Zufahrt, Zuschnitt und Umgebung und bezieht das Baurecht ein. Seine Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche hilft, die Bebaubarkeit aus Sicht eines Bauherrn einzuschätzen. Anfragen können Sie über die Seite kostenlose Wertermittlung stellen.

Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernimmt er Vermarktung und Bonitätsprüfung der Interessenten. Drohnenaufnahmen zeigen Lage und Umfeld des Grundstücks. Mehr zur Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Offenburg.

Häufige Fragen zur Grundstücksbewertung in Offenburg

Ist der Bodenrichtwert in Offenburg der Verkaufspreis?

Nein, er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Der tatsächliche Preis hängt von den Merkmalen Ihres Grundstücks und von der aktuellen Nachfrage ab. Er kann darüber oder darunter liegen.

Wo bekomme ich in Offenburg den Bebauungsplan?

Bei der Stadt Offenburg, die als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde ist. Viele Pläne sind auch online einsehbar. Bei Fragen hilft das Baurechtsamt weiter.

Wie wird ein Rebstück in Zell-Weierbach bewertet?

Rebflächen werden als landwirtschaftliche Fläche bewertet, sofern sie nicht als Bauland ausgewiesen sind. Es gibt dafür eigene Richtwerte. Käufer sind meist Winzer oder Nachbarn.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?

Bei unklarer Bebaubarkeit kann sie sich lohnen, weil Käufer dann Sicherheit haben. Sie kostet Gebühren und Zeit. Ob sie sinnvoll ist, hängt vom Grundstück ab.

Was passiert mit einem Wegerecht beim Verkauf in Offenburg?

Eingetragene Rechte bleiben bestehen und gehen auf den Käufer über. Sie mindern unter Umständen den Wert. Ob eine Löschung möglich ist, klärt der Notar mit dem Berechtigten.

Hat die Stadt Offenburg ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Gebieten kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das nach dem Kaufvertrag bei der Stadt an. Meist verzichtet sie darauf.

Kann ich ein Grundstück in Offenburg ohne Vermessung verkaufen?

Ein ganzes, bereits vermessenes Flurstück ja. Soll nur ein Teil verkauft werden, ist eine Vermessung nötig. Den Auftrag erteilen Sie an ein Vermessungsbüro.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Rufen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-BW ab, besorgen Sie Grundbuchauszug und Bebauungsplan und notieren Sie Besonderheiten wie Leitungen oder Zufahrten. Mit diesen Informationen kann eine Bewertung zügig erfolgen. Für einen Termin vor Ort erreichen Sie Artur Witmann telefonisch, per WhatsApp oder über die Kontaktseite.