Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Kehl ist in vielen Fällen steuerfrei, nämlich dann, wenn der Verstorbene das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben hat oder es zuletzt selbst bewohnt wurde. Steuerpflichtig kann der Gewinn werden, wenn die Frist noch läuft und das Haus vermietet war. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu betrachten.

Welche Steuer kann beim Verkauf überhaupt anfallen?

Beim Verkauf selbst geht es um die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn. Das Gesetz spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft, im Alltag sagt man Spekulationssteuer. Die Erbschaftsteuer betrifft dagegen den Erwerb von Todes wegen und wird vom Finanzamt nach der Erbschaftsteuererklärung festgesetzt.

Beide Steuern haben unterschiedliche Regeln und Zeitpunkte. Viele Erben in Kehl verwechseln sie und rechnen mit einer Steuer, die gar nicht anfällt, oder übersehen eine, die sehr wohl kommt.

Wie berechnen Sie die Zehnjahresfrist richtig?

Ausschlaggebend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, mit dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Diese Frist läuft für Sie als Erben einfach weiter. Beim Verkauf zählt wieder das Datum Ihres Kaufvertrags, also der Tag der Beurkundung, und nicht der spätere Eigentumsübergang.

Hat der Erblasser das Haus selbst gebaut, gilt grundsätzlich das Datum des Grundstückskaufs. Gebäude, die innerhalb der Frist errichtet wurden, werden in die Berechnung einbezogen. Prüfen Sie deshalb die alten Kaufverträge im Nachlass. Fehlen sie, hilft eine Anfrage beim Notar oder beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern, das für Kehl die Grundbücher führt.

Typische Fallstricke

• Der Erblasser hat innerhalb der Frist einen Miteigentumsanteil dazugekauft, etwa vom Bruder.
• Das Grundstück wurde vor Jahren geerbt, das Haus darauf aber erst später gebaut.
• Eine Wohnung wurde teilweise vermietet und teilweise selbst bewohnt.

Wann bleibt der Verkauf trotz laufender Frist steuerfrei?

Wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei kann die Nutzung des Erblassers und des Erben zusammengerechnet werden. Ein Elternhaus in Kork oder Sundheim, in dem die Mutter bis zuletzt lebte, kann also auch kurz nach einem späten Kauf steuerfrei veräußert werden.

Schwieriger wird es, wenn das Haus nach dem Erbfall längere Zeit leer stand oder vermietet wurde. Leerstand zur Vorbereitung des Verkaufs ist nicht automatisch schädlich, eine Vermietung unterbricht die Eigennutzung aber in der Regel. Lassen Sie das genau prüfen, bevor Sie Mieter aufnehmen.

Was ist mit der Erbschaftsteuer?

Sie fällt unabhängig vom Verkauf an, wenn der Wert des Erbes die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder und Ehepartner haben deutlich höhere Freibeträge als Nichten, Neffen oder nicht verwandte Erben.

Ein zeitnaher Verkauf kann bei der Bewertung helfen. Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Wert, den das Finanzamt angesetzt hat, lässt sich das als Nachweis nutzen. Eine sorgfältige Immobilienbewertung bei einer Erbschaft in Kehl schafft dafür eine belastbare Grundlage.

Wie bereiten Sie den Verkauf steuerlich sauber vor?

1. Kaufvertrag oder Bauunterlagen des Erblassers heraussuchen
2. Nutzung der letzten drei Jahre dokumentieren, etwa mit Meldebescheinigungen
3. Erbnachweis klären, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
4. Mit dem Steuerberater klären, ob und wann ein Verkauf steuerlich günstig ist
5. Erst danach den Verkaufszeitpunkt festlegen und den Notar beauftragen

Sind mehrere Erben beteiligt, betrifft eine mögliche Steuer jeden Miterben anteilig. Das sollte in der Erbengemeinschaft offen besprochen werden. Den gesamten Weg vom Erbfall bis zum Verkauf beschreibt der Beitrag geerbtes Haus in Kehl verkaufen. Wohnen Sie selbst weit entfernt, hilft der Ratgeber zum Verkauf eines geerbten Hauses von einem anderen Wohnort aus.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Kehl?

Artur Witmann ersetzt keinen Steuerberater, er liefert aber die Grundlagen, die Erben für die steuerliche Prüfung brauchen. Dazu gehören eine kostenlose Immobilienbewertung, eine Einschätzung des baulichen Zustands aus über 15 Jahren Erfahrung in der Baubranche und eine geordnete Sammlung der Unterlagen. Danach begleitet er den Verkauf persönlich bis zur Übergabe.

Häufige Fragen zur Steuer beim Verkauf geerbter Immobilien in Kehl

Muss ich den Verkauf eines geerbten Hauses in Kehl dem Finanzamt melden?

Der Notar zeigt jeden Kaufvertrag dem Finanzamt an. Ob Sie den Verkauf in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben müssen, hängt davon ab, ob er innerhalb der Frist liegt. Ihr Steuerberater sagt Ihnen, welche Angaben nötig sind.

Gilt die Zehnjahresfrist auch für ein geerbtes Grundstück ohne Haus?

Ja. Für unbebaute Grundstücke gilt dieselbe Frist. Die Ausnahme für Eigennutzung greift dort allerdings nicht, weil niemand darin gewohnt hat.

Was passiert, wenn ich das geerbte Haus in Kehl erst vermiete und später verkaufe?

Läuft die Frist des Erblassers noch, kann die Vermietung die Steuerfreiheit kosten. Ist die Frist abgelaufen, spielt die Vermietung für die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn meist keine Rolle mehr.

Kann ich die Kosten für den Verkauf steuerlich berücksichtigen?

Ist der Verkauf steuerpflichtig, mindern Veräußerungskosten wie Notar- oder Maklerkosten den Gewinn. Welche Kosten im Einzelnen anerkannt werden, klärt Ihr Steuerberater.

Wo beantrage ich in Kehl den Erbschein?

Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Lebte er in Kehl, ist das in der Regel das Amtsgericht Kehl.

Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, bis die Frist abläuft?

Das kann sinnvoll sein, wenn nur wenige Monate fehlen und der Verkauf sonst steuerpflichtig wäre. Dagegen stehen laufende Kosten für das leere Haus. Rechnen Sie beides mit Ihrem Steuerberater durch.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst Erwerbsdatum und Nutzung, dann den Wert und erst danach den Verkaufszeitpunkt. Für eine erste Einschätzung erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite, per Telefon oder WhatsApp.