Wer eine Wohnung in Bodersweier verkaufen will, sollte zuerst prüfen, ob sie rechtlich als Eigentumswohnung mit eigenem Grundbuchblatt existiert. In einem Dorf mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern ist das keine Selbstverständlichkeit. Danach geht es um die passende Käufergruppe, einen nachvollziehbaren Preis und eine Präsentation, die zur Wohnung passt.

Ist Ihre Wohnung rechtlich eine Eigentumswohnung?

Bodersweier gehört zu Kehl und liegt im Norden der Stadt. Die Bebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, dazu kommen einige kleinere Mehrfamilienhäuser. Viele Wohnungen im Ort sind Einliegerwohnungen, die irgendwann für die Eltern oder ein erwachsenes Kind eingerichtet wurden.

Solche Wohnungen können Sie nicht allein verkaufen, solange das Haus nicht aufgeteilt ist. Ein Blick in den Grundbuchauszug klärt das schnell. Steht dort ein Wohnungsgrundbuch mit einem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, ist die Aufteilung erfolgt. Steht nur das Flurstück mit dem Gebäude, gehört alles zusammen.

Wie wird ein Haus aufgeteilt?

Für die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz brauchen Sie einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides beantragen Sie bei der Baurechtsbehörde, in Kehl beim Baurechtsamt der Stadt. Die Wohnungen müssen baulich in sich abgeschlossen sein, also mit eigenem Zugang und eigener Wohnungstür. Danach beurkundet ein Notar die Teilungserklärung, und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an.

Ist das Haus vermietet und wird es nach Abschluss der Mietverträge aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Zudem kann eine Kündigungssperrfrist gelten.

Wer kauft in Bodersweier eine Wohnung?

Die Nachfrage nach Wohnungen ist in einem Ortsteil wie Bodersweier anders als in der Kehler Innenstadt. Es gibt weniger Angebote und einen kleineren, dafür oft sehr gezielten Käuferkreis.

Eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse und ebenerdigem Zugang spricht ältere Käufer besonders an. Eine Dachgeschosswohnung mit Schrägen findet eher bei jüngeren Interessenten Anklang. Formulieren Sie das Exposé für die Gruppe, die am wahrscheinlichsten kauft.

Welche Unterlagen sollten Sie zusammenstellen?

Eine vollständige Unterlagenmappe ist bei Wohnungen das wichtigste Verkaufsargument nach der Lage. Sie sollte enthalten:

• Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und gegebenenfalls Nachträgen
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Energieausweis für das Gebäude
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
• Bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen

In Häusern mit nur zwei oder drei Einheiten gibt es oft keinen professionellen Verwalter. Dann liegen Protokolle und Abrechnungen bei den Eigentümern selbst. Fehlen sie, setzen Sie sich mit den Miteigentümern zusammen und rekonstruieren Sie zumindest die letzten Beschlüsse und Rücklagen. Einen ausführlichen Überblick bietet der Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Offenburg.

Wie setzen Sie den Preis fest?

Für selbst genutzte Wohnungen orientiert sich der Wert am Vergleichswertverfahren. Da in Bodersweier selten Wohnungen verkauft werden, zieht eine Bewertung auch Verkäufe aus Kehl und den Nachbarorten heran und passt sie an die Lage an. Wichtig sind Wohnfläche, Etage, Zustand von Wohnung und Gebäude, Stellplatz und die Höhe des Hausgelds.

Für vermietete Wohnungen spielt das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung eine größere Rolle. Es leitet den Wert aus der nachhaltig erzielbaren Miete, den Bewirtschaftungskosten und einem Liegenschaftszins ab, den die Gutachterausschüsse veröffentlichen. Kapitalanleger rechnen ähnlich und vergleichen Ihre Wohnung mit anderen Anlagemöglichkeiten.

Eine realistische Einschätzung erhalten Sie über eine kostenlose Wohnungsbewertung in Bodersweier. Wie Wohnungswerte im Detail berechnet werden, zeigt der Beitrag wie viel Ihre Wohnung in Offenburg wert ist.

Wie gelingt die Besichtigung einer bewohnten Wohnung?

Wohnen Sie selbst noch in der Wohnung, räumen Sie vor Besichtigungen auf und lüften Sie gut. Kleine Wohnungen wirken schnell voll. Weniger Möbel im Wohnzimmer und freie Flächen auf der Küchenzeile lassen den Raum größer erscheinen.

Ist die Wohnung vermietet, brauchen Sie die Mitwirkung des Mieters. Er muss Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Sprechen Sie ihn früh an, erklären Sie den Verkauf und stimmen Sie Termine gemeinsam ab. Ein kooperativer Mieter ist für Käufer ein gutes Zeichen. Eine 360-Grad-Besichtigung reduziert die Zahl der Termine vor Ort, weil Interessenten sich vorab ein Bild machen. Mehr dazu auf der Seite zur 360-Grad-Besichtigung.

Was gilt bei Mietern und Kündigung?

Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, das regelt § 566 BGB. Der Käufer übernimmt die Kaution und alle Vereinbarungen. Für Selbstnutzer bleibt nur die Eigenbedarfskündigung, die an Fristen und Begründung gebunden ist. Daher kaufen vermietete Wohnungen in Bodersweier meist Anleger.

Verkaufen Sie die Wohnung leer, erreichen Sie den größeren Käuferkreis. Ob sich das lohnt, hängt von der Restlaufzeit des Mietvertrags und Ihrer Situation ab. Kündigen dürfen Sie nur mit einem gesetzlichen Grund. Ein bevorstehender Verkauf allein reicht nicht.

Welche Kosten und Steuern kommen auf Sie zu?

Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten für den Energieausweis, für fehlende Unterlagen und für die Löschung von Grundschulden. Die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel trägt meist der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer.

Steuerlich gilt § 23 EStG. Haben Sie die Wohnung vermietet und vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor bleibt der Verkauf steuerfrei. Lassen Sie die Details von einem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Bodersweier?

Artur Witmann prüft mit Ihnen, ob die Wohnung bereits aufgeteilt ist und welche Unterlagen fehlen. Mit seinen über 15 Jahren in der Baubranche kann er Zustand und Instandhaltungsbedarf des Gebäudes einschätzen, was bei der Bewertung kleiner Eigentümergemeinschaften hilft. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Er erstellt Exposé, Fotos und auf Wunsch eine 360-Grad-Besichtigung, stimmt Termine mit Mietern ab und prüft die Bonität der Interessenten. Ein Überblick über alle Leistungen steht auf der Seite Wohnung verkaufen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Bodersweier

Kann ich meine Einliegerwohnung in Bodersweier separat verkaufen?

Nur nach einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung.

Wo bekomme ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Beim Baurechtsamt der Stadt Kehl. Sie benötigen dafür Bauzeichnungen, aus denen die Abgrenzung der Wohnungen hervorgeht.

Wie finde ich Käufer für eine Wohnung in Bodersweier?

Über Online-Portale, über persönliche Kontakte im Ort und über einen Makler mit Interessentenkartei. Ältere Käufer aus dem Ort erreicht man oft auch über Aushänge und Empfehlungen.

Darf der Mieter in Bodersweier die Wohnung zuerst kaufen?

Ein Vorkaufsrecht hat er, wenn die Wohnung nach Beginn seines Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird.

Was passiert mit dem Hausgeld nach dem Verkauf?

Ab dem Übergabetag zahlt der Käufer. Abrechnungen werden im Kaufvertrag zeitanteilig geregelt.

Brauche ich für eine kleine Wohnung in Bodersweier einen Energieausweis?

Ja. Der Ausweis wird für das Gebäude erstellt und gilt für alle Wohnungen darin. Er ist zehn Jahre gültig.

Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung?

Das hängt von der Lage und den Regelungen des Landes ab. Lassen Sie das im Einzelfall von einem Anwalt für Mietrecht prüfen.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug ein und prüfen Sie, ob ein Wohnungsgrundbuch existiert. Wer im Zuge einer Trennung verkauft, findet Hinweise unter Haus bei Scheidung in Bodersweier verkaufen, und für Baugrundstücke im Ort gibt es den Beitrag Grundstück in Bodersweier verkaufen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite.