Beim Verkauf eines Grundstücks in Bodersweier kommt es zuerst auf das Baurecht an: Ob und was gebaut werden darf, bestimmt den Wert stärker als jede Lage. Danach folgen Erschließung, Grenzen und die Frage, ob es sich um Bauland, Gartenland oder landwirtschaftliche Fläche handelt. Wer diese Punkte vor dem Inserat klärt, spricht gezielt die richtigen Käufer an.

Was für ein Grundstück verkaufen Sie?

Bodersweier gehört zu Kehl und liegt im Norden des Stadtgebiets in der Rheinebene. Neben Wohnbebauung im Ort gibt es Gartenflächen hinter den Häusern, Wiesen und Äcker im Außenbereich. Für jede dieser Flächen gelten andere Regeln.

Die Einordnung steht nicht immer fest. Ein großer Garten kann teilbar sein und plötzlich ein zweites Baugrundstück ergeben. Ein Acker am Ortsrand kann im Flächennutzungsplan als künftiges Wohngebiet dargestellt sein. Beides verändert die Ausgangslage erheblich.

Wie finden Sie heraus, was gebaut werden darf?

Am einfachsten über einen Blick in den Bebauungsplan. Kehl stellt seine Pläne in der Regel online bereit, alternativ gibt das Baurechtsamt Auskunft. Dort stehen Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Zahl der Vollgeschosse und oft Vorgaben zu Dachform und Stellplätzen.

Gibt es keinen Bebauungsplan, entscheidet § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann in die nähere Umgebung einfügen. Was das konkret heißt, lässt sich am sichersten über eine Bauvoranfrage klären. Sie kostet Gebühren und Zeit, schafft aber Klarheit. Käufer zahlen für ein Grundstück mit positivem Bauvorbescheid in aller Regel mehr, weil ihr Risiko sinkt.

Teilung eines großen Gartens

Viele ältere Häuser in Bodersweier stehen auf großzügigen Grundstücken. Lässt sich ein Teil abtrennen und als eigenes Baugrundstück verkaufen, braucht es eine Vermessung durch einen Vermessungsingenieur und eine eigene Zufahrt oder ein eingetragenes Wegerecht. Klären Sie vorab, ob Abstandsflächen des bestehenden Hauses eingehalten bleiben.

Ist das Grundstück erschlossen?

Ein Baugrundstück braucht Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom. Fragen Sie bei der Stadt Kehl nach, ob Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet sind. Stehen noch Beiträge aus, wird das im Kaufvertrag geregelt. Käufer fragen fast immer danach, weil offene Beiträge erhebliche Kosten verursachen können.

Bei Grundstücken in zweiter Reihe ist die Zufahrt der kritische Punkt. Ohne gesicherten Zugang über ein Wegerecht im Grundbuch ist ein Hinterliegergrundstück schwer verkäuflich. Leitungsrechte zugunsten der Versorger stehen in Abteilung II des Grundbuchs.

Was gilt für landwirtschaftliche Flächen?

Wiesen und Äcker im Außenbereich sind ein eigenes Thema. In Baden-Württemberg braucht der Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke ab einer bestimmten Größe eine Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz, kurz ASVG. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung bei der zuständigen Behörde. Die Behörde kann die Genehmigung versagen, wenn ein Nichtlandwirt kauft und ein Landwirt die Fläche dringend braucht. Außerdem kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht bestehen.

Ist die Fläche verpachtet, läuft der Pachtvertrag weiter. Der Käufer tritt in den Vertrag ein. Halten Sie Pachtvertrag und Kündigungsfristen bereit, denn viele Käufer wollen wissen, wann sie die Fläche selbst nutzen können.

Wie wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und ist in BORIS-BW für jede Zone abrufbar. Für Bodersweier gelten eigene Zonen, die sich innerhalb des Ortes unterscheiden können.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstück. Ihr Grundstück kann davon abweichen, nach oben oder unten. Einfluss haben:

• Größe und Zuschnitt, etwa ein schmales, tiefes Grundstück gegenüber einem quadratischen
• Ausrichtung des Gartens und Verschattung durch Nachbarbauten
• Festsetzungen im Bebauungsplan wie Geschosszahl oder Grundflächenzahl
• Erschließungszustand und offene Beiträge
• Belastungen wie Leitungen, Wegerechte oder Baulasten

Eine Fachperson rechnet diese Faktoren ein und vergleicht mit Verkäufen in Kehl und den umliegenden Orten. Eine kostenlose Grundstücksbewertung in Bodersweier gibt Ihnen eine realistische Spanne. Wie Grundstücke in der Kernstadt bewertet werden, lesen Sie im Beitrag zum Grundstücksverkauf in Offenburg, der die Methoden ausführlich darstellt.

Was ist mit Altlasten und Bodenbeschaffenheit?

Käufer und Banken fragen nach Altlasten, wenn das Grundstück früher gewerblich genutzt wurde, etwa als Werkstatt, Tankstelle oder Lagerplatz. Auskunft gibt das Altlastenkataster beim Landratsamt Ortenaukreis. Für reine Wohn- oder Gartengrundstücke ist das selten ein Thema.

In der Rheinebene fragen Bauherren außerdem nach dem Grundwasser, weil es die Planung eines Kellers beeinflusst. Konkrete Werte liefert ein Bodengutachten, das meist der Käufer in Auftrag gibt. Haben Sie bereits eines, legen Sie es bei.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Bei unbebauten Grundstücken gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ohne Ausnahme. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei geerbten Grundstücken zählt der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene das Grundstück erworben hat. Gehört das Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, können andere Regeln greifen. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater. Einen Einstieg bietet der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Kehl.

Wie läuft der Verkauf praktisch ab?

1. Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Achern anfordern
2. Flurkarte und Bebauungsplan besorgen
3. Erschließungsstand bei der Stadt Kehl erfragen
4. Wert ermitteln lassen und Preis festlegen
5. Angebot mit Lageplan, Bebauungsmöglichkeiten und Fotos erstellen
6. Ernsthafte Interessenten auf Finanzierung prüfen
7. Notarvertrag, gegebenenfalls Genehmigung nach ASVG und Vorkaufsrechtsanfrage
8. Zahlung und Umschreibung im Grundbuch

Wer neben dem Grundstück auch eine Wohnung im Ort besitzt, findet Hinweise im Beitrag Wohnung in Bodersweier verkaufen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Bodersweier?

Artur Witmann kennt sich durch seine über 15 Jahre in der Baubranche mit Bauplanung und Bausubstanz aus. Bei Grundstücken hilft ihm das, Bebauungsmöglichkeiten realistisch einzuschätzen und Käufern zu erklären, was auf der Fläche entstehen kann. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Er stellt die Unterlagen zusammen, erstellt aussagekräftige Drohnenaufnahmen, die Zuschnitt und Lage zeigen, und prüft die Bonität der Interessenten. Er betreut auch Eigentümer in Nachbarorten, etwa als Immobilienmakler für Willstätt.

Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Bodersweier

Wo erfahre ich den Bodenrichtwert für Bodersweier?

Im Portal BORIS-BW. Dort wählen Sie die Lage auf der Karte und sehen den Wert der jeweiligen Zone samt Stichtag.

Brauche ich eine Bauvoranfrage, bevor ich mein Grundstück in Bodersweier verkaufe?

Sie ist keine Pflicht. Bei Baulücken ohne Bebauungsplan kann ein positiver Bescheid den Käuferkreis aber deutlich erweitern und Verhandlungen erleichtern.

Kann die Stadt Kehl das Grundstück vorab kaufen?

Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar fragt das nach der Beurkundung ab. Meist wird darauf verzichtet.

Was passiert mit dem Pachtvertrag für meinen Acker?

Er geht auf den Käufer über. Der Käufer kann ihn nur unter den vereinbarten Bedingungen kündigen.

Darf jeder einen Acker in Bodersweier kaufen?

Grundsätzlich ja, die Genehmigungsbehörde prüft aber nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Kauft ein Nichtlandwirt und braucht ein Landwirt die Fläche, kann die Genehmigung versagt werden.

Muss ich das Grundstück vor dem Verkauf vermessen lassen?

Nur wenn Sie eine Teilfläche verkaufen oder die Grenzen unklar sind. Bei einem ganzen Flurstück reicht die vorhandene Vermessung.

Wer trägt offene Erschließungsbeiträge in Bodersweier?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass bereits festgesetzte Beiträge der Verkäufer trägt und künftige der Käufer.

Wie beginnen Sie?

Fordern Sie Grundbuchauszug und Flurkarte an und klären Sie das Baurecht. Steht im Hintergrund eine Trennung, finden Sie weitere Informationen im Beitrag Haus bei Scheidung in Bodersweier verkaufen. Für eine Einschätzung Ihres Grundstücks nehmen Sie Kontakt mit Artur Witmann auf.