Der Verkauf einer Immobilie in Offenburg ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Greift keine der beiden Regeln, versteuern Sie den Gewinn nach § 23 EStG mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Für die Frist zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Tag des Einzugs.

Was ist die Spekulationssteuer eigentlich?

Eine eigene Steuer mit diesem Namen gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Bei Grundstücken und Gebäuden regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes, dass solche Gewinne steuerpflichtig sind, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgt.

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Verkaufskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer beim damaligen Kauf. Bei vermieteten Objekten werden die in Anspruch genommenen Abschreibungen wieder hinzugerechnet. Eine Freigrenze für kleine Gewinne existiert, sie ist aber bei Immobilien selten von Bedeutung.

Wie berechnen Sie die Zehnjahresfrist richtig?

Nehmen Sie beide Kaufverträge zur Hand. Entscheidend ist jeweils das Datum der Beurkundung beim Notar. Liegt der neue Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre nach dem alten Kaufvertrag, ist der Gewinn steuerfrei.

Viele Eigentümer in Offenburg finden den alten Kaufvertrag im Ordner mit den Hausunterlagen. Fehlt er, kann der Notar, der damals beurkundet hat, eine Abschrift erteilen. Das Datum steht auch in den Grundakten beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern.

Typische Stolperstellen bei der Frist

• Ein privatschriftlicher Vorvertrag ändert nichts. Es zählt nur der notarielle Vertrag.
• Ein Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht oder aufschiebender Bedingung kann steuerlich anders behandelt werden.
• Bei einem Grundstück, das Sie gekauft und später bebaut haben, beginnt die Frist mit dem Grundstückskauf.
• Einen Notartermin zu früh anzusetzen, kann den ganzen Vorteil kosten. Wenige Tage entscheiden über die Steuer.

Wann gilt die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien?

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Das gilt entweder für die gesamte Zeit seit dem Kauf oder für das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre.

Die zweite Variante ist großzügiger, als viele denken. Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Wer zum Beispiel im Januar eines Jahres eingezogen ist, im ganzen Folgejahr dort wohnt und im Januar des dritten Jahres verkauft, erfüllt die Regel. Die Nutzung muss zusammenhängend sein, und das Haus darf zwischendurch nicht vermietet gewesen sein.

Wer eine Wohnung in Offenburg vermietet und sie verkaufen will, findet im Beitrag zur vermieteten Wohnung in Offenburg weitere Hinweise zu Mietvertrag und Käufern.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Bei einer Erbschaft läuft die Frist des Verstorbenen weiter. Haben Ihre Eltern das Haus in Zunsweier vor zwanzig Jahren gekauft, ist ein Verkauf nach dem Erbfall steuerfrei. Haben sie es erst vor sechs Jahren erworben, müssen Sie die verbleibenden Jahre abwarten oder den Gewinn versteuern.

Auch die Eigennutzung kann übergehen. Hat der Verstorbene das Haus bis zuletzt selbst bewohnt, prüft die Finanzverwaltung, wie diese Nutzung den Erben angerechnet wird. Das ist ein Punkt für den Steuerberater. Ein Überblick zu den Steuerfragen rund um das Erbe steht im Beitrag zur Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Offenburg.

Bei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte ebenfalls den Anschaffungszeitpunkt des Schenkers. Anders ist es bei einer teilentgeltlichen Übertragung, etwa wenn Sie Ihren Eltern bei der Übergabe einen Betrag zahlen oder einen Kredit übernehmen. Dann kann für diesen Teil eine neue Frist beginnen.

Wie hilft der richtige Zeitpunkt bei der Steuerfrage?

Oft genügt es, den Notartermin um einige Wochen oder Monate zu verschieben. Die Vorbereitung des Verkaufs kann trotzdem früher beginnen. Bewertung, Unterlagen, Exposé und Besichtigungen dürfen vor Ablauf der Frist stattfinden. Nur der Kaufvertrag muss nach dem Stichtag beurkundet werden.

Welche anderen Gründe für einen Verkaufszeitpunkt sprechen, beschreibt der Beitrag zum richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf in Offenburg. Weitere Nebenkosten auf Verkäuferseite finden Sie im Artikel zu den Kosten beim Immobilienverkauf in Offenburg.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Offenburg?

Artur Witmann berät nicht in Steuerfragen, plant aber den Ablauf mit. Wenn Ihr Steuerberater einen bestimmten Stichtag für die Beurkundung nennt, richtet er Vermarktung und Notartermin danach aus. Die kostenlose Wertermittlung liefert eine Grundlage, mit der Ihr Berater den möglichen Gewinn abschätzen kann. Den Verkauf selbst betreut er persönlich bis zur Übergabe. Mehr dazu steht auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Offenburg

Zählt für die Spekulationsfrist in Offenburg der Einzug oder der Kaufvertrag?

Es zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags beim Kauf und beim Verkauf. Einzug, Schlüsselübergabe oder Grundbucheintrag sind für die Frist unerheblich.

Muss ich den Verkauf meiner Offenburger Wohnung dem Finanzamt melden?

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf geben Sie den Gewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Der Notar übermittelt den Kaufvertrag außerdem an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer.

Kann ich Renovierungskosten vom Gewinn abziehen?

Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Anschaffungskosten und mindern damit den Gewinn. Bei einfachen Erhaltungsaufwendungen ist das anders. Welche Kosten zählen, prüft Ihr Steuerberater anhand der Rechnungen.

Was passiert, wenn ich in Offenburg nur einen Teil des Hauses selbst bewohnt habe?

Dann wird der Gewinn aufgeteilt. Der selbst genutzte Teil ist steuerfrei, der vermietete Teil kann steuerpflichtig sein, wenn die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind.

Gilt die Zehnjahresfrist auch für ein unbebautes Grundstück in Offenburg?

Ja, bei unbebauten Grundstücken gilt ebenfalls die Frist von zehn Jahren. Die Ausnahme für Eigennutzung greift hier nicht, weil niemand darin wohnt.

Fällt beim Verkauf einer Ferienwohnung Spekulationssteuer an?

Bei einer Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen, kann die Ausnahme gelten. Wird sie zeitweise vermietet, ist das meist nicht der Fall. Lassen Sie den Einzelfall vom Steuerberater prüfen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus und notieren Sie das Beurkundungsdatum. Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob die Frist oder die Eigennutzung greift. Danach lässt sich der Verkauf so planen, dass der Notartermin zum Stichtag passt. Für den ersten Schritt vereinbaren Sie gern eine kostenlose Immobilienbewertung in Offenburg.