Ein Mehrfamilienhaus in Lahr verkaufen Sie mit allen bestehenden Mietverträgen, denn die Mieter bleiben nach § 566 BGB wohnen und der Käufer übernimmt ihre Verträge. Wer das Haus kauft, rechnet deshalb vor allem mit den Mieteinnahmen, dem Zustand der Technik und der Qualität Ihrer Unterlagen. Je vollständiger die Mieterliste, die Abrechnungen und die Bauakte vorliegen, desto ruhiger verlaufen Prüfung, Finanzierung und Notartermin.

Wer kauft ein Mehrfamilienhaus in Lahr?

Mehrfamilienhäuser in Lahr kaufen überwiegend Kapitalanleger, private Vermieter aus der Ortenau und Familien, die eine Einheit selbst bewohnen und den Rest vermieten möchten. Alle drei Gruppen schauen auf denselben Kern: Was bleibt nach Abzug der laufenden Kosten übrig, und welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an?

Die Lage spielt für die Vermietbarkeit eine große Rolle. Lahr hat einen Halt an der Rheintalbahn und einen eigenen Anschluss an die A5. Mieter, die in Offenburg, Freiburg oder im Gewerbe rund um den ehemaligen Flugplatz arbeiten, finden hier kurze Wege. Häuser in der Kernstadt, in Mietersheim oder in Dinglingen werden anders nachgefragt als ein Dreifamilienhaus in Reichenbach oder Kuhbach am Rand des Schuttertals. Im Ortsteil zählen eher Gartenanteil und Stellplätze, in der Stadt die Nähe zu Bahnhof, Schulen und Einkauf.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Vermarktung richtet sich nach der Käufergruppe, die zum Haus passt. Ein Haus mit drei Wohnungen und großem Garten spricht oft selbstnutzende Familien an. Ein Haus mit acht kleineren Einheiten richtet sich eher an Anleger, die rechnen.

Welche Rechte haben Ihre Mieter beim Verkauf?

Ihre Mieter behalten beim Verkauf alle Rechte aus ihren Verträgen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt für jede Wohnung im Haus, ebenso für vermietete Garagen oder Kellerräume. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch in die Verträge ein.

Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB hat ein Mieter nur, wenn an seiner Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Verkaufen Sie das Haus als Ganzes und ist es nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, entsteht dieses Recht in aller Regel nicht. Plant der Käufer später eine Aufteilung, betrifft das ihn und seine Mieter.

Besichtigungen in bewohnten Einheiten

Mieter müssen Besichtigungen dulden, wenn Sie diese rechtzeitig ankündigen und in vernünftigem Umfang halten. In der Praxis hilft ein kurzes Schreiben an alle Parteien, bevor das Exposé erscheint. Darin stehen der Grund, die geplanten Zeitfenster und eine Telefonnummer für Rückfragen.

Viele Käufer möchten nur eine oder zwei Musterwohnungen sehen, dazu Keller, Dachboden, Heizraum und Außenanlagen. Eine 360-Grad-Besichtigung der Gemeinschaftsflächen erspart den Mietern zusätzliche Termine.

Welche Unterlagen braucht ein Käufer für ein Mietshaus?

Ein Käufer braucht für ein Mietshaus deutlich mehr Unterlagen als für ein Einfamilienhaus, weil die Bank neben dem Gebäude auch den Ertrag prüft. Sammeln Sie die Papiere, bevor Sie das Haus anbieten. Fehlende Nachweise kosten später Zeit und schwächen Ihre Position in der Verhandlung.

Die genehmigte Nutzung prüfen

Eine Frage taucht bei Mehrfamilienhäusern immer wieder auf: Ist jede vermietete Einheit auch baurechtlich genehmigt? Ausgebaute Dachgeschosse oder Souterrainwohnungen wurden früher nicht immer sauber beantragt. Bitten Sie die Baurechtsbehörde der Stadt Lahr um Einsicht in die Bauakte und vergleichen Sie die Pläne mit dem heutigen Zustand. Fällt eine Abweichung auf, lässt sie sich vor dem Verkauf besser klären als in der Prüfung durch die Bank des Käufers.

Wie bereiten Sie die Mieterliste richtig vor?

Die Mieterliste bereiten Sie am besten als einfache Tabelle vor, die jede Einheit mit denselben Angaben beschreibt. Käufer vergleichen diese Zahlen mit den Kontoauszügen und den Mietverträgen. Stimmt etwas nicht überein, entsteht sofort Misstrauen.

Diese Angaben gehören hinein:

1. Lage der Einheit im Haus und Wohnfläche laut Mietvertrag
2. Name oder Kürzel des Mieters, Beginn des Mietverhältnisses
3. Aktuelle Nettokaltmiete und Vorauszahlung für Nebenkosten
4. Datum und Art der letzten Mieterhöhung
5. Höhe und Anlageform der Kaution
6. Offene Rückstände, laufende Streitigkeiten oder angekündigte Kündigungen
7. Mitvermietete Stellplätze, Gärten oder Kellerräume

Datenschutz ist dabei ein echtes Thema. Vollständige Namen und Kontodaten geben Sie erst an ernsthafte Interessenten weiter, deren Finanzierung geprüft ist. Für das Exposé reicht eine anonymisierte Fassung.

Wie wird der Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus ermittelt?

Der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel über das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Bodenwert. Den Bodenrichtwert finden Sie über BORIS-BW, die Daten stammen vom Gemeinsamen Gutachterausschuss Lahr.

Wie das Verfahren im Einzelnen funktioniert und welche Stellschrauben es gibt, erklärt der Beitrag zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Lahr. Für den Verkauf wichtig: Anleger rechnen selbst nach. Ein Preis, der sich aus den vorgelegten Zahlen schlüssig ergibt, lässt sich besser verteidigen als ein Wunschwert. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen einen belastbaren Ausgangspunkt.

Was tun mit leer stehenden Wohnungen?

Mit leer stehenden Wohnungen haben Sie zwei Möglichkeiten: neu vermieten oder bewusst frei lassen. Beides kann sinnvoll sein, es kommt auf die Käufergruppe an.

Eine frisch vermietete Einheit stärkt die Ertragsrechnung und zeigt, dass sich die Wohnung zum aktuellen Mietniveau vermieten lässt. Eine freie Wohnung ist dagegen für Käufer interessant, die selbst einziehen oder ein Familienmitglied unterbringen möchten. Vermieten Sie kurz vor dem Verkauf neu, achten Sie auf einen sauberen Vertrag ohne ungewöhnliche Sonderabsprachen. Käufer lesen solche Verträge genau.

Welche Rolle spielen Zustand und Modernisierung?

Der Zustand des Hauses bestimmt, welche Rücklagen ein Käufer einplant, und wirkt damit direkt auf den Preis. Bei älteren Mietshäusern in Lahr fragen Interessenten nach Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung und Fassade. Wer selbst ein Haus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren besitzt, kennt die Themen: Steigleitungen, einfach verglaste Treppenhausfenster, eine Ölheizung im Keller.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die früheren Austauschpflichten für alte Heizkessel sind weggefallen, die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen bleibt aber Thema. Legen Sie eine ehrliche Liste der erledigten Arbeiten mit Jahreszahlen vor. Rechnungen und Fotos aus der Bauphase helfen dem Käufer, den Zustand einzuschätzen, auch wenn er nicht jede Wohnung betreten kann.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären?

Steuerlich sollten Sie vor allem die Spekulationsfrist nach § 23 EStG prüfen. Für vermietete Häuser gilt die Frist von zehn Jahren ab Anschaffung. Die Ausnahme für Eigennutzung greift nur für Räume, die Sie selbst bewohnt haben. Haben Sie das Haus geerbt, übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.

Verkaufen Sie mehrere Objekte in kurzer Zeit, kann zudem die Frage des gewerblichen Grundstückshandels aufkommen. Diese Punkte gehören vor der Vermarktung in ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Den Kaufvertrag entwirft der Notar, und Sie sollten den Entwurf in Ruhe prüfen. Hinweise dazu finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Notar.

Wie läuft die Übergabe der Mietverhältnisse ab?

Die Übergabe der Mietverhältnisse regelt der Kaufvertrag mit einem Stichtag, meist dem Tag des Besitzübergangs nach Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Tag stehen die Mieten dem Käufer zu, und er trägt die laufenden Kosten.

Danach sind einige Schritte zu erledigen:

• Gemeinsames Schreiben an alle Mieter mit neuer Bankverbindung und Ansprechpartner
• Übertragung der Kautionen samt Nachweis der Anlage
• Abgrenzung der Nebenkosten zum Stichtag, damit die nächste Abrechnung stimmt
• Übergabe aller Schlüssel, Codes und Verträge mit Dienstleistern wie Hausmeister oder Winterdienst

Eine saubere Übergabe vermeidet Rückfragen in den Monaten danach. Was im Protokoll stehen sollte, beschreibt der Ratgeber zur Hausübergabe an den Käufer in Lahr.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Lahr?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und wohnt im benachbarten Friesenheim. Bei Mehrfamilienhäusern kommt ihm das zugute, weil er Bausubstanz, Haustechnik und Modernisierungsbedarf einschätzen kann. Er erstellt eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung, kümmert sich bei Bedarf um den Energieausweis und bereitet die Unterlagen so auf, dass Anleger und Banken sie prüfen können.

Vor Besichtigungen prüft er die Bonität der Interessenten, damit Ihre Mieter nur für ernsthafte Termine gestört werden. 360-Grad-Aufnahmen und Drohnenbilder zeigen Dach, Grundstück und Lage auch Käufern, die nicht aus der Ortenau stammen. Mehr über seine Arbeit als Immobilienmakler in Lahr lesen Sie auf der Ortsseite.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Lahr

Muss ich die Mieter in Lahr über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht, den Verkaufswunsch anzukündigen, gibt es nicht. Spätestens für Besichtigungen und zum Stichtag der Übergabe müssen die Mieter aber Bescheid wissen. Eine frühe, sachliche Information sorgt erfahrungsgemäß für mehr Mitwirkung.

Kann ich einzelne Wohnungen statt des ganzen Hauses verkaufen?

Dazu muss das Haus zuerst nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden, mit Teilungserklärung beim Notar und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Danach haben die betroffenen Mieter ein Vorkaufsrecht. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Haus und Ihrer Zeitplanung ab.

Welche Mietrückstände muss ich in Lahr offenlegen?

Offene Rückstände, laufende Mahnverfahren und Streitigkeiten sollten Sie offenlegen. Der Käufer erfährt davon spätestens nach dem Eigentumswechsel. Im Kaufvertrag lässt sich regeln, wem bereits entstandene Rückstände zustehen.

Wer bekommt die Nebenkostennachzahlung nach dem Verkauf?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist eine Abgrenzung zum Stichtag: Für den Zeitraum davor rechnen Sie ab, für den Zeitraum danach der Käufer. Halten Sie die Vorauszahlungen bis zum Stichtag sauber fest.

Wo bekomme ich die Bauakte für ein Haus in Lahr?

Bei der Baurechtsbehörde der Stadt Lahr, weil die Große Kreisstadt diese Aufgabe selbst wahrnimmt. Als Eigentümer können Sie Einsicht nehmen und Kopien von Plänen und Genehmigungen anfordern. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein.

Darf der Käufer meinen Mietern nach dem Kauf kündigen?

Der Käufer hat dieselben Kündigungsmöglichkeiten wie Sie, etwa bei Eigenbedarf oder erheblichen Vertragsverletzungen. Einen eigenen Kündigungsgrund durch den Kauf gibt es nicht. Das schützt die Mieter und macht das Haus für Anleger kalkulierbar.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus in den Lahrer Ortsteilen für Anleger?

Auch Häuser in Ortsteilen wie Sulz, Hugsweier oder Langenwinkel finden Käufer, oft mit anderem Schwerpunkt als in der Kernstadt. Gärten, Stellplätze und ruhige Lage sprechen Familien und langfristige Mieter an. Entscheidend sind die tatsächlichen Mieten und der Zustand.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit der Mieterliste und dem Grundbuchauszug, dann folgt die Bauakte. Mit diesen drei Dokumenten lässt sich der Wert schon gut einschätzen. Wenn Sie einen Überblick über die übrigen Schritte suchen, hilft die Checkliste für den Hausverkauf in Lahr. Für ein persönliches Gespräch über Ihr Mehrfamilienhaus erreichen Sie Artur Witmann über das Kontaktformular, per Telefon oder WhatsApp.