Sicher zum Notartermin kommen Sie beim Immobilienverkauf in Oberkirch, wenn vorher vier Dinge geklärt sind: wer verkaufen darf, welche Rechte im Grundbuch stehen, ob der Käufer den Preis bezahlen kann und welche Absprachen in den Vertrag gehören. Der Notar beurkundet, was die Parteien vereinbart haben. Die Vorarbeit liegt bei Ihnen. Das gilt für das Einfamilienhaus genauso wie für die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die alte Hofstelle im Renchtal.

Wer darf die Immobilie überhaupt verkaufen?

Verkaufen darf, wer im Grundbuch als Eigentümer steht, oder wer von ihm wirksam bevollmächtigt ist. In der Praxis gibt es dabei mehr Sonderfälle, als viele erwarten.

Stehen zwei Eheleute im Grundbuch, müssen beide unterschreiben. Gehört das Haus nur einem, kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand die Einwilligung des Partners, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Bei vielen Familien ist das Haus der größte Vermögenswert, die Regel greift also häufiger, als man denkt.

Bei einer Erbschaft müssen alle Erben gemeinsam handeln. Im Grundbuch steht dann oft noch der Verstorbene. Den Nachweis der Erbfolge führen Sie mit einem Erbschein vom zuständigen Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das nach § 35 GBO häufig. Für Verstorbene mit letztem Wohnsitz in Oberkirch ist das Amtsgericht Oberkirch als Nachlassgericht zuständig.

Was gilt bei Vollmacht und Betreuung?

Mit einer Vorsorgevollmacht kann ein Angehöriger verkaufen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht für den Verkauf zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Planen Sie dafür Zeit ein, bevor Sie einem Käufer einen Termin zusagen.

Welche Rechte und Lasten stehen im Grundbuch?

Lesen Sie den Grundbuchauszug Zeile für Zeile. Abteilung I nennt die Eigentümer. Abteilung II enthält Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder einen Nießbrauch. Abteilung III führt Grundschulden und Hypotheken auf.

Grundschulden sind meist unproblematisch. Sie werden aus dem Kaufpreis abgelöst, die Bank erteilt dafür eine Löschungsbewilligung. Wie das bei einem laufenden Darlehen funktioniert, erklärt der Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit in Oberkirch.

Rechte in Abteilung II verdienen mehr Aufmerksamkeit. Ein Wegerecht für den Nachbarn bleibt nach dem Verkauf bestehen und mindert für manche Käufer den Wert. Ein Wohnrecht der Eltern oder ein Nießbrauch erlischt nur mit Zustimmung des Berechtigten oder mit dessen Tod. Für diesen Fall gibt es einen eigenen Beitrag: Immobilie mit Nießbrauch in Oberkirch verkaufen.

Welche Besonderheiten hat Ihre Immobilienart?

Der Weg zum Notar ist bei allen Objekten ähnlich. Die Unterlagen und Prüfpunkte unterscheiden sich.

Beim Mehrfamilienhaus treten Käufer in die Mietverträge ein, denn nach § 566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Der Käufer will daher alle Verträge sehen, bevor er unterschreibt. Wie Ertragswert und Mieten dabei zusammenhängen, erklärt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Oberkirch bewerten.

Wie prüfen Sie die Zahlungsfähigkeit eines Käufers?

Lassen Sie sich die Finanzierung belegen. Eine aussagekräftige Finanzierungsbestätigung nennt die Bank, den Darlehensbetrag und bezieht sich auf Ihre Immobilie. Eine allgemeine Bescheinigung über die Kreditwürdigkeit ist weniger aussagekräftig.

Zahlt der Käufer ohne Darlehen, kann ein Eigenkapitalnachweis der Bank genügen. Bei Käufern aus dem Ausland, etwa aus dem nahen Elsass, kann die Prüfung länger dauern, weil die Bank zusätzliche Unterlagen verlangt.

Erst wenn diese Nachweise vorliegen, geben Sie den Auftrag für den Vertragsentwurf. Andernfalls entstehen Kosten und Wartezeit für einen Vertrag, der am Ende nicht zustande kommt.

Was sollte vor der Zusage schriftlich geklärt sein?

Sammeln Sie alle Punkte, die mit dem Käufer besprochen wurden, auf einer Liste. Sie wird zur Grundlage für den Notar.

1. Kaufpreis und gegebenenfalls ein separater Betrag für Küche oder Möbel
2. Übergabetermin und Zustand bei Übergabe, etwa geräumt und besenrein
3. Bekannte Mängel, die Sie offengelegt haben
4. Mitverkaufte Gegenstände wie Brennholzvorrat, Gartengeräte oder Heizöl im Tank
5. Was mit Mietern geschieht, falls die Immobilie vermietet ist
6. Wer welche Kosten trägt, etwa für die Löschung Ihrer Grundschuld

Diese Liste verhindert Diskussionen bei der Übergabe. Was nicht im Vertrag steht, ist später schwer durchzusetzen. Viele Eigentümer übertragen solche Aufgaben an einen Makler. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Makler beauftragen für den Hausverkauf in Oberkirch.

Wie läuft die Abstimmung mit dem Notar?

In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar aus, weil er die Notarkosten trägt. Sie können eigene Wünsche einbringen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.

Nach dem Auftrag fordert er Grundbuchauszug und Angaben zu den Beteiligten an und schickt einen Entwurf. Verbraucher sollen den Entwurf rechtzeitig vor dem Termin erhalten, damit sie ihn prüfen können. Nutzen Sie diese Zeit. Schicken Sie Rückfragen schriftlich an das Notariat, dann kann der Entwurf vor dem Termin angepasst werden. Wie der Termin selbst abläuft, steht im Beitrag zum Notartermin beim Hausverkauf in Oberkirch.

Welche Klauseln lesen Sie im Entwurf besonders genau?

Bestimmte Stellen verdienen einen zweiten Blick:

• Haftungsausschluss: Er schützt Sie bei Gebrauchtimmobilien vor späteren Ansprüchen, gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel.
• Fälligkeit: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestimmte Voraussetzungen bestätigt hat.
• Besitzübergang: Ab diesem Tag trägt der Käufer Lasten und Risiken des Hauses.
• Räumung: Bis wann Sie ausgezogen sein müssen und was bei Verzögerung gilt.
• Rücktritt: Unter welchen Bedingungen eine Seite den Vertrag auflösen kann.

Unklare Stellen lassen Sie sich vom Notar erklären. Das ist seine Aufgabe, auch Ihnen gegenüber.

Was schützt Sie zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung?

Die Reihenfolge, die der Notar überwacht. Nach der Unterschrift beantragt er für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers, ändert aber am Eigentum nichts. Dann holt der Notar Löschungsbewilligungen und gegebenenfalls Genehmigungen ein und schickt dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung.

Zahlt der Käufer, erhalten Sie den Kaufpreis, abzüglich der Beträge zur Ablösung Ihrer Bank. Erst danach übergeben Sie die Schlüssel, und erst danach wird der Käufer als Eigentümer eingetragen. Zahlt er nicht, sieht der Vertrag Verzugsregeln und ein Rücktrittsrecht vor.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Oberkirch?

Artur Witmann bereitet die Unterlagen mit Ihnen vor, klärt offene Fragen aus dem Grundbuch frühzeitig und stimmt Absprachen mit dem Käufer so ab, dass sie im Vertragsentwurf auftauchen. Interessenten durchlaufen vor jeder Zusage eine Bonitätsprüfung, und Käufer erhalten auf Wunsch Kontakt zur Finanzierungsberatung. Seit über 15 Jahren arbeitet er in der Baubranche und kann Zustand und Bausubstanz einschätzen. Die kostenlose Wertermittlung ist der erste Schritt, danach begleitet er Sie persönlich bis zur Übergabe.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Oberkirch

Was passiert, wenn mein Ehepartner dem Verkauf in Oberkirch nicht zustimmt?

Greift § 1365 BGB, ist der Vertrag ohne Zustimmung unwirksam. Klären Sie diese Frage vor der Vermarktung und lassen Sie sich im Zweifel vom Notar beraten.

Darf ich eine Reservierungsgebühr vom Käufer verlangen?

Reservierungsvereinbarungen sind möglich, aber rechtlich heikel. Eine verbindliche Verpflichtung zum Kauf entsteht nur durch notarielle Beurkundung. Lassen Sie solche Vereinbarungen prüfen.

Wie lange dauert es in Oberkirch vom Notartermin bis zur Zahlung?

Das hängt davon ab, wie schnell Löschungsbewilligungen und mögliche Genehmigungen vorliegen. Eine feste Dauer lässt sich nicht zusagen.

Können Käufer aus Frankreich eine Immobilie in Oberkirch kaufen?

Ja. Der Vertrag wird in Deutschland notariell beurkundet. Bei Sprachbarrieren kann ein Dolmetscher hinzugezogen werden.

Muss ich bei Vertragsunterzeichnung selbst anwesend sein?

Nicht unbedingt. Sie können sich vertreten lassen, die Vollmacht muss dann in der Regel notariell beglaubigt sein oder später genehmigt werden.

Was gilt, wenn die Immobilie in Oberkirch vermietet ist?

Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Kaution und Mietunterlagen gehen auf ihn über.

Wer haftet für Schäden zwischen Vertrag und Übergabe?

Bis zum vereinbarten Besitzübergang tragen Sie das Risiko. Halten Sie Ihre Gebäudeversicherung bis dahin aufrecht.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug geben und prüfen Sie, wer zustimmen muss. Danach lohnt eine fundierte Werteinschätzung. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch mit Artur Witmann unter 0176 63355852 oder über die Kontaktseite.