Eine Immobilie mit Nießbrauch in Ettenheim können Sie auf zwei Arten verkaufen: entweder mitsamt dem eingetragenen Recht, das dann auf den Käufer übergeht, oder nachdem der Nießbraucher auf sein Recht verzichtet und es im Grundbuch gelöscht wurde. Der zweite Weg erreicht deutlich mehr Käufer. Er setzt aber voraus, dass sich Eigentümer und Nießbraucher über einen Ausgleich einig werden.

Was bedeutet Nießbrauch für den Eigentümer?

Der Eigentümer besitzt das Haus auf dem Papier, nutzt es aber nicht. Der Nießbraucher wohnt darin oder bezieht die Mieteinnahmen und trägt in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltungskosten.

Häufig entsteht diese Lage bei einer vorweggenommenen Erbfolge. Eltern in Ettenheim übertragen ihr Haus zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Jahre später ziehen die Eltern in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen, und das Haus soll verkauft werden. Wie eine solche Übertragung innerhalb der Familie gestaltet wird, erklärt der Beitrag Haus innerhalb der Familie verkaufen in Ettenheim.

Nießbrauch und Wohnrecht unterscheiden

Beide Rechte werden oft verwechselt. Für den Verkauf ist der Unterschied wichtig.

Welche Wege gibt es beim Verkauf?

Es gibt drei Wege, die sich nach Alter und Wünschen des Nießbrauchers richten.

Verkauf mit bestehendem Nießbrauch

Der Käufer erwirbt das Eigentum, der Nießbraucher bleibt im Haus oder behält die Mieten. Für Selbstnutzer ist das uninteressant. Käufer sind meist Investoren oder Angehörige, die langfristig planen. Der Kaufpreis fällt entsprechend niedriger aus, weil der Käufer über Jahre nichts vom Haus hat.

Verkauf nach Verzicht auf den Nießbrauch

Der Nießbraucher gibt sein Recht auf, meist im Gegenzug für einen Ausgleich. Das kann eine Geldzahlung sein, ein Anteil am Verkaufserlös oder ein neues Wohnrecht in einer anderen Wohnung. Danach wird das Recht gelöscht, und das Haus lässt sich frei verkaufen.

Verkauf nach dem Tod des Nießbrauchers

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Für die Löschung legen Sie dem Grundbuchamt die Sterbeurkunde vor. Für Ettenheim ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern zuständig.

Wie läuft ein Verzicht in der Praxis ab?

Der Verzicht wird schriftlich vereinbart und die Löschungsbewilligung notariell beglaubigt. Oft geschieht das im selben Termin wie der Kaufvertrag.

1. Gespräch mit dem Nießbraucher über seine Wünsche und den Ausgleich
2. Bewertung des Hauses und des Nießbrauchs
3. Vereinbarung über den Verzicht und den Ausgleich
4. Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung
5. Kaufvertrag mit dem Käufer, Löschung als Fälligkeitsvoraussetzung
6. Auszahlung des Ausgleichs aus dem Kaufpreis

Bei älteren Eltern lohnt ein offenes Gespräch in Ruhe, ohne Zeitdruck. Viele möchten wissen, wo sie danach wohnen und wie sie versorgt sind. Das Gefühl, mitentscheiden zu dürfen, ist für sie oft wichtiger als die genaue Summe.

Was ist, wenn der Nießbraucher nicht mehr selbst entscheiden kann?

Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, kann der Bevollmächtigte den Verzicht erklären. Für das Grundbuch muss die Vollmacht meist notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ist ein Betreuer bestellt, braucht er für den Verzicht die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein.

Wie wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt?

Der Wert richtet sich nach dem jährlichen Nutzen, den das Recht bringt, und nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Grundlage sind die Sterbetafeln. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Wert seines Rechts und desto niedriger der Wert des belasteten Hauses.

Für die Verhandlung braucht es zuerst den Verkehrswert des unbelasteten Hauses. Mehr zur Bewertung im familiären Umfeld finden Sie unter Immobilienbewertung bei Erbschaft in Ettenheim.

Was gilt, wenn die Eltern im Haus wohnen bleiben möchten?

Dann bleibt der Nießbrauch bestehen oder es wird ein Wohnrecht vereinbart. Der Käuferkreis ist klein, doch es gibt Modelle, bei denen Eigentümer verkaufen und weiter im Haus leben. Der Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben in Ettenheim erklärt die Möglichkeiten.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Ettenheim?

Artur Witmann bewertet das Haus kostenlos und unverbindlich und erklärt, wie sich ein Nießbrauch auf die Käufersuche auswirkt. Er nimmt sich Zeit für Gespräche mit allen Beteiligten, auch mit älteren Nießbrauchern, und begleitet den Verkauf persönlich bis zur Übergabe. Für den Umzug der Eltern gibt es einen Umzugsservice. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Notar und Steuerberater.

Häufige Fragen zum Verkauf mit Nießbrauch in Ettenheim

Darf ich ein Haus in Ettenheim verkaufen, wenn ein Nießbrauch eingetragen ist?

Ja. Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Nießbrauchers. Der Käufer übernimmt das Haus dann aber mit dem Recht.

Wer zahlt die Löschung des Nießbrauchs?

Das wird zwischen den Beteiligten vereinbart. Meist trägt der Verkäufer die Kosten für Beglaubigung und Löschung.

Wie finde ich heraus, ob auf meinem Haus in Ettenheim ein Nießbrauch eingetragen ist?

Im Grundbuch, Abteilung II. Einen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar.

Muss der Ausgleich für den Verzicht versteuert werden?

Das hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob der Nießbrauch entgeltlich oder unentgeltlich bestellt wurde. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben.

Kann der Nießbraucher das Haus in Ettenheim selbst verkaufen?

Nein, verkaufen kann nur der Eigentümer. Der Nießbraucher kann aber auf sein Recht verzichten und so einen Verkauf ohne Belastung ermöglichen.

Was passiert mit Mietern, wenn der Nießbraucher das Haus vermietet hat?

Endet der Nießbrauch, tritt der Eigentümer in den Mietvertrag ein. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht dann ein Sonderkündigungsrecht, das ein Anwalt prüfen sollte.

Welche Unterlagen braucht der Notar für einen Verkauf mit Nießbrauch in Ettenheim?

Grundbuchauszug, Übertragungsvertrag, ggf. Vorsorgevollmacht oder Betreuerausweis und die Vereinbarung über den Verzicht. Eine ausführliche Liste finden Sie unter Unterlagen für den Notar beim Verkauf in Ettenheim.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und sprechen Sie mit dem Nießbraucher über seine Wünsche. Danach folgt die Bewertung. Die kostenlose Immobilienbewertung ist dafür der erste Schritt. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Artur Witmann unter 0176 63355852 oder über die Seite Immobilienmakler in Ettenheim.