Wer ein Grundstück in Achern bewerten lassen möchte, beginnt am besten mit zwei Fragen: Was darf auf der Fläche gebaut werden, und wie hoch ist der Bodenrichtwert der Zone? Den Bodenrichtwert finden Sie kostenlos in BORIS-BW, das Baurecht klärt ein Blick in den Bebauungsplan bei der Stadt Achern. Danach wird der Richtwert an Größe, Zuschnitt, Erschließung und Besonderheiten Ihres Grundstücks angepasst.

Welche Art von Grundstück besitzen Sie?

Bevor eine Bewertung beginnt, muss klar sein, um welche Fläche es geht. Ein Bauplatz im Wohngebiet, eine Streuobstwiese am Ortsrand und ein Gartengrundstück hinter dem Elternhaus werden völlig unterschiedlich bewertet.

Bei einem bebauten Grundstück geht es meist um das Haus. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt der Beitrag Haus in Achern bewerten lassen. Für reine Grundstücke gelten eigene Maßstäbe.

Wie finden Sie den Bodenrichtwert für Achern?

Bodenrichtwerte ermittelt der zuständige Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Veröffentlicht werden sie in BORIS-BW, dem Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg. Dort suchen Sie Ihr Grundstück auf der Karte und sehen, in welcher Zone es liegt und welcher Wert je Quadratmeter für diese Zone gilt.

Achten Sie auf den Stichtag und die Merkmale der Zone. Zu jedem Bodenrichtwert gehören Angaben wie Art der Nutzung, Geschossflächenzahl oder Erschließungszustand. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden. Ob für Achern die Stadt selbst oder ein gemeinsamer Gutachterausschuss zuständig ist, erfahren Sie bei der Stadtverwaltung.

Warum der Richtwert allein nicht reicht

Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes Durchschnittsgrundstück. Ihr Grundstück kann größer, schmaler oder steiler sein, an einer Straße mit Durchgangsverkehr liegen oder einen besonders schönen Blick bieten. All das beeinflusst, was ein Käufer zahlt. Deshalb braucht es eine Bewertung, die den Richtwert auf Ihre Fläche überträgt.

Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?

Die Bebaubarkeit entscheidet über den Wert. In Achern gibt es für viele Wohngebiete Bebauungspläne, die festlegen, wie groß, wie hoch und in welcher Form gebaut werden darf. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Bebauung im Innenbereich nach § 34 BauGB an der Umgebung aus. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist das Bauen stark eingeschränkt.

Diese Fragen sollten Sie klären:

1. Gibt es einen Bebauungsplan, und welche Festsetzungen enthält er?
2. Wie viele Wohneinheiten und Vollgeschosse sind zulässig?
3. Ist eine Bauvoranfrage sinnvoll, um die Bebaubarkeit verbindlich zu klären?
4. Liegen Baulasten auf dem Grundstück, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind?
5. Gibt es Vorgaben zu Abstandsflächen, Stellplätzen oder Dachform?

Als Große Kreisstadt ist Achern selbst untere Baurechtsbehörde. Bebauungspläne, Baulastenverzeichnis und Bauakten können Sie deshalb direkt bei der Stadt einsehen oder anfragen.

Welche Merkmale verändern den Wert?

Nach der Klärung des Baurechts geht es um die Eigenschaften der Fläche. Einige davon erhöhen den Wert, andere senken ihn.

• Größe: Sehr große Grundstücke lassen sich oft nur schwer als Ganzes verkaufen. Prüfen Sie, ob eine Teilung möglich ist.
• Zuschnitt: Ein rechteckiges Grundstück ist leichter zu bebauen als ein schmaler Streifen oder ein Hinterliegergrundstück.
• Hanglage: In Richtung Achertal kann sie für Aussicht sorgen, verteuert aber das Bauen.
• Bodenverhältnisse: Ein hoher Grundwasserstand in der Rheinebene kann einen Keller aufwendiger machen.
• Erschließung: Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom vorhanden und abgerechnet?
• Lage: Nähe zu Schulen, Einkauf, Bahnhof und A5-Anschluss zählt für Familien und Pendler.

Erschließungsbeiträge prüfen

Bei neu erschlossenen Flächen können Erschließungsbeiträge oder Anschlussbeiträge anfallen. Fragen Sie bei der Stadt Achern, ob alle Beiträge für Ihr Grundstück abgerechnet sind. Käufer und Notar wollen das wissen, und offene Beiträge wirken sich auf den Preis aus.

Welche Rechte und Lasten müssen Sie kennen?

Im Grundbuch können Rechte Dritter eingetragen sein, die den Wert mindern. Typisch sind Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Achern oder über einen Notar.

Außerhalb des Grundbuchs gibt es das Baulastenverzeichnis. Dort stehen zum Beispiel Verpflichtungen, eine Zufahrt für den Nachbarn freizuhalten oder Abstandsflächen zu übernehmen. Solche Lasten sieht man dem Grundstück nicht an, sie können aber eine Bebauung erschweren.

Auch Altlasten sind ein Thema, etwa auf früheren Gewerbe- oder Hofflächen. Ob ein Verdacht besteht, klärt eine Anfrage beim Altlastenkataster des Landratsamts.

Was gilt für landwirtschaftliche Flächen in Achern?

In den Ortsteilen von Achern gibt es viele landwirtschaftliche Flächen, Wiesen und Obstanlagen, oft im Besitz von Familien, die längst nicht mehr selbst bewirtschaften. Solche Flächen werden nach dem Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Nutzung bewertet.

Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke ab einer bestimmten Größe kann eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde nötig sein. Zuständig ist im Ortenaukreis das Landratsamt. Der Notar holt die Genehmigung im Rahmen des Kaufvertrags ein. Prüfen Sie außerdem, ob die Fläche verpachtet ist, denn ein Pachtvertrag geht auf den Käufer über.

Wann brauchen Sie ein Gutachten?

Für einen normalen Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben belastbar nachgewiesen werden muss. Das betrifft etwa Erbauseinandersetzungen oder Schenkungen innerhalb der Familie.

Bewertet wird bei unbebauten Grundstücken in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren. Liegen nicht genug Vergleichspreise vor, wird mit dem Bodenrichtwert und Anpassungen gearbeitet.

Wie bereiten Sie den Verkauf eines Grundstücks vor?

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte die Unterlagen vollständig haben: Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszug aus dem Bebauungsplan, gegebenenfalls Bauvoranfrage und Nachweise über Erschließungsbeiträge. Mit diesen Unterlagen kann ein Käufer seine Finanzierung und Planung zügig angehen.

Hilfreich ist auch, mögliche Bebauungen zu skizzieren. Ein Bauträger rechnet anders als eine Familie, die ein Einfamilienhaus bauen möchte. Wie der Verkauf im Einzelnen abläuft, lesen Sie im Beitrag Grundstück in Achern verkaufen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Er kann einschätzen, wie sich Zuschnitt, Hanglage oder Bodenverhältnisse auf eine spätere Bebauung auswirken, und genau das fragen Käufer. Die kostenlose Wertermittlung ist unverbindlich.

Bei einem Verkauf begleitet er Sie persönlich, von der Bewertung bis zum Notartermin. Mit Drohnenaufnahmen lassen sich Lage und Umgebung eines Grundstücks gut zeigen, was bei unbebauten Flächen viel hilft. Mehr dazu auf der Seite Videografie und Drohnenaufnahmen.

Häufige Fragen zur Grundstücksbewertung in Achern

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Achern?

Im Online-Portal BORIS-BW. Dort suchen Sie Ihr Grundstück auf der Karte und sehen den Richtwert der Zone mit Stichtag und Merkmalen.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkaufspreis?

Nein, er ist ein Durchschnittswert für die Zone. Größe, Zuschnitt, Baurecht und Lage Ihres Grundstücks können zu deutlichen Abweichungen führen.

Wo sehe ich in Achern, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?

Bebauungspläne können Sie bei der Stadt Achern einsehen, viele auch online. Für eine verbindliche Auskunft kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein.

Mindert ein Wegerecht den Wert meines Grundstücks?

Ja, das ist möglich, je nachdem wie stark es die Nutzung einschränkt. Ein Wegerecht am Grundstücksrand wirkt sich anders aus als eines quer über die Fläche.

Wer bewertet in Achern eine geerbte Wiese oder einen Acker?

Eine Marktwerteinschätzung ist auch für landwirtschaftliche Flächen möglich. Für steuerliche Zwecke oder Streit unter Erben kann ein Gutachten nötig sein. Mehr dazu im Beitrag zur Immobilienbewertung bei einer Erbschaft in Achern.

Kann ich ein großes Grundstück in Achern teilen und einzeln verkaufen?

Das ist häufig möglich, wenn das Baurecht es zulässt. Die Teilung erfolgt über eine Vermessung, für die Bebaubarkeit beider Teile sollten Sie vorab die Stadt fragen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Angaben zum Baurecht und, falls vorhanden, Nachweise über Erschließungsbeiträge und Baulasten.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Schauen Sie zuerst in BORIS-BW nach dem Bodenrichtwert und sammeln Sie die Unterlagen zum Baurecht. Danach lohnt eine Bewertung vor Ort. Artur Witmann erreichen Sie über die Seite Immobilienmakler in Achern oder telefonisch unter 0176 63355852.