Wer ein Haus in Rust geerbt hat und es verkaufen möchte, braucht zuerst einen Nachweis über die Erbfolge, danach die Eintragung im Grundbuch und eine Einigung aller Erben über Preis und Vorgehen. Erst dann kann ein Kaufvertrag beim Notar beurkundet werden. Steuerliche Fragen klären Sie am besten frühzeitig mit einem Steuerberater.

Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?

In den ersten Wochen geht es um das Haus selbst, noch nicht um den Verkauf. Die Familie sichtet Unterlagen, informiert Versicherungen und kümmert sich um laufende Verträge.

Eine kleine Liste hilft, den Überblick zu behalten:

• Gebäudeversicherung informieren und fragen, welche Pflichten bei Leerstand gelten
• Strom, Wasser und Heizung weiter laufen lassen, damit im Winter nichts einfriert
• Post umleiten oder regelmäßig den Briefkasten leeren
• Schlüssel zählen und festhalten, wer welchen Schlüssel hat
• wichtige Ordner sichern: Kaufvertrag, Baupläne, Rechnungen, Grundbuchauszüge

In Rust kommt manchmal eine Besonderheit dazu. Hatten die Eltern Zimmer an Feriengäste oder an Saisonkräfte vermietet, laufen vielleicht noch Buchungen oder Mietverhältnisse. Diese Verträge gehen auf die Erben über. Klären Sie früh, ob Gäste schon für die kommende Saison gebucht haben, und sprechen Sie mit Dauermietern.

Wie weisen Sie nach, dass Sie geerbt haben?

Den Nachweis führen Sie entweder mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Für das Grundbuch reicht nach § 35 GBO in vielen Fällen das notarielle Testament. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt dagegen in der Regel nicht, dann wird ein Erbschein nötig.

Den Erbschein beantragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht. Das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. In Baden-Württemberg sind seit 2018 die Amtsgerichte Nachlassgericht. Der Antrag kann auch über einen Notar gestellt werden, der die nötige eidesstattliche Versicherung aufnimmt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Erbscheinantrag?

• Sterbeurkunde
• Personalausweis der Antragsteller
• Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden
• Urkunden, die die Verwandtschaft belegen, etwa Geburts- oder Heiratsurkunden
• Angaben zu weiteren möglichen Erben

Wie kommen die Erben ins Grundbuch?

Die Erben werden im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen. Zuständig ist für Rust das Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern, an das alle Orte im Ortenaukreis angebunden sind. Der Antrag geht formlos, zusammen mit Erbschein oder notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll.

Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fallen dafür keine Gerichtsgebühren an. Danach entstehen Kosten. Das ist ein guter Grund, den Schritt nicht zu lange aufzuschieben, auch wenn der Verkauf erst später geplant ist.

Ohne Eintragung der Erben kann der Verkauf zwar vorbereitet werden. Spätestens zur Eintragung des Käufers muss die Erbfolge aber im Grundbuch stehen oder nachgewiesen sein. Der Notar kümmert sich darum, wenn Sie ihn rechtzeitig einbinden.

Wie einigt sich eine Erbengemeinschaft?

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses.

In der Praxis hilft ein strukturiertes Vorgehen. Zuerst sollten alle Erben denselben Kenntnisstand haben: Zustand des Hauses, Unterlagen, laufende Kosten. Danach folgt eine gemeinsame Werteinschätzung, die alle nachvollziehen können. Erst dann geht es um die Frage, ob verkauft wird oder ob ein Erbe die anderen auszahlt.

Lebt ein Erbe weiter weg, etwa in Freiburg oder Karlsruhe, kann er einem anderen eine Vollmacht erteilen. Für das Grundbuch ist sie meist notariell zu beglaubigen. Das erspart Fahrten zu jedem Termin in Rust.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Sie dauert lange, kostet Geld und bringt oft weniger ein als ein freier Verkauf. Viele Familien finden deshalb doch noch eine gemeinsame Lösung. Wie Geschwister diese Gespräche führen können, beschreibt der Beitrag zum Elternhaus in Rust.

Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses ist vor allem § 23 EStG zu beachten. Ein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Erben übernehmen dabei den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Haben die Eltern das Haus vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft, ist die Frist in der Regel abgelaufen.

Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Das kann zum Beispiel für ein Kind gelten, das mit im Haus gelebt hat.

Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen. Ob und in welcher Höhe, hängt von Verwandtschaftsgrad, Freibeträgen und Wert des Nachlasses ab. Diese Fragen gehören zu einem Steuerberater.

Was sollten Sie vor dem Verkauf mit dem Haus tun?

Sie müssen das Haus nicht renovieren. Ausräumen und reinigen lohnt sich aber fast immer. Käufer können ein leeres, helles Haus besser einschätzen als eines, in dem noch die Möbel von Jahrzehnten stehen.

Vorsicht bei größeren Arbeiten. Eine neue Heizung oder ein neues Bad kostet viel und wird vom Käufer oft nicht in voller Höhe bezahlt, weil er eigene Vorstellungen hat. Sinnvoller ist es, den Zustand ehrlich zu dokumentieren und Käufern zu zeigen, welche Arbeiten anstehen. Ein bauerfahrener Blick hilft dabei, diese Punkte realistisch zu beschreiben.

Was ist mit dem Energieausweis?

Ein Energieausweis muss bei der Besichtigung vorliegen und Angaben daraus gehören in die Anzeige. Er ist zehn Jahre gültig. Finden Sie in den Unterlagen keinen gültigen Ausweis, lassen Sie ihn vor dem Start der Vermarktung erstellen.

Wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses in Rust ab?

Der Verkauf folgt denselben Schritten wie jeder andere Hausverkauf, mit einem Unterschied: Alle Erben müssen mitziehen. Ein typischer Ablauf sieht so aus:

1. Erbnachweis beschaffen und Grundbuch berichtigen lassen
2. Unterlagen zusammenstellen und fehlende Papiere anfordern
3. Wert ermitteln und gemeinsam einen Angebotspreis festlegen
4. Exposé, Fotos und gegebenenfalls Drohnenaufnahmen erstellen
5. Interessenten prüfen und Besichtigungen durchführen
6. Kaufvertrag vom Notar entwerfen lassen und mit allen Erben besprechen
7. Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe

Welche Papiere im Einzelnen gebraucht werden, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Rust.

Wie begleitet Artur Witmann Erben in Rust?

Artur Witmann lebt in Friesenheim und ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Bei einem geerbten Haus schaut er sich die Bausubstanz genau an und erklärt den Erben, welche Arbeiten auf einen Käufer zukommen. Das schafft eine gemeinsame Grundlage, wenn mehrere Geschwister entscheiden.

Er bietet eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung, erstellt den Energieausweis, kümmert sich um Home Staging, 360-Grad-Besichtigungen, Videografie und Drohnenaufnahmen und prüft die Bonität der Interessenten. Auf Wunsch helfen ein Umzugsservice beim Ausräumen und eine Finanzierungsberatung. Sie erreichen ihn per Telefon und WhatsApp. Mehr zu seinem Vorgehen beim Immobilienverkauf lesen Sie auf seiner Website.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Rust

Kann ich das geerbte Haus in Rust verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?

Den Verkauf können Sie vorbereiten und einen Käufer suchen. Für die Eigentumsumschreibung muss die Erbfolge aber nachgewiesen sein. Der Notar stimmt die Reihenfolge mit dem Grundbuchamt ab.

Was passiert, wenn ein Miterbe in Rust nicht verkaufen will?

Dann kann das Haus vorerst nicht verkauft werden. Möglich ist, dass er die anderen auszahlt. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen.

Wer bezahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Die Erbengemeinschaft trägt Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten gemeinsam. Halten Sie schriftlich fest, wer was vorstreckt, damit es beim Verkauf sauber verrechnet werden kann.

Muss ich Gästebuchungen für eine Ferienwohnung in Rust übernehmen?

Bestehende Verträge gehen auf die Erben über. Ob und wie sie beendet werden können, hängt vom Vertrag ab. Klären Sie das, bevor Sie das Haus anbieten, damit der Käufer weiß, was ihn erwartet.

Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?

Rechtlich gibt es dafür keine feste Grenze. Viele Gebäudeversicherungen verlangen aber, dass ein längerer Leerstand gemeldet wird und das Haus regelmäßig kontrolliert wird. Lesen Sie die Bedingungen Ihres Vertrags.

Lohnt es sich, ein geerbtes Haus in Rust zu vermieten statt zu verkaufen?

Das hängt vom Zustand, von Ihrem Aufwand und von den Plänen der Erben ab. Eine Vermietung bindet Zeit und verlangt Rücklagen für Reparaturen. Eine Werteinschätzung und ein Gespräch mit dem Steuerberater helfen bei der Entscheidung.

Braucht jeder Erbe einen eigenen Notartermin?

Nein. Alle Erben können gemeinsam beurkunden oder sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht meist notariell beglaubigt sein.

Wie gehen Sie als Erbe jetzt vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung. Parallel lohnt eine kostenlose Wertermittlung, damit alle Erben über denselben Wert sprechen. Wenn Sie Fragen zum Vorgehen in Rust haben, vereinbaren Sie über die Kontaktseite ein Erstgespräch. Allgemeine Schritte zum Verkauf beschreibt der Beitrag Immobilie in Rust verkaufen.