Wer ein Bauernhaus oder eine Hofstelle in Achern verkauft, muss vor allem Fragen zu drei Bereichen beantworten können: zur Bausubstanz von Wohnhaus und Scheune, zu dem, was baurechtlich auf dem Grundstück erlaubt ist, und zu den Flächen, die zum Hof gehören. Käufer kommen oft mit großen Plänen, Wohnen unter einem Dach mit den Eltern, eine Werkstatt in der Scheune, Platz für Pferde. Ob diese Pläne genehmigungsfähig sind, entscheidet über den Preis.

Wer interessiert sich in Achern für eine Hofstelle?

Für eine Hofstelle in Achern interessieren sich Menschen, die mehr Platz suchen, als ein Einfamilienhaus im Neubaugebiet bietet. Dazu gehören Familien, die mit Eltern oder erwachsenen Kindern zusammenwohnen wollen, Handwerker mit Bedarf an Lager und Werkstatt, Pferdehalter und Menschen, die aus der Stadt aufs Land ziehen. Viele pendeln weiter nach Offenburg, Baden-Baden oder Straßburg und schätzen die Nähe zur A5-Anschlussstelle Achern.

Diese Käufer haben eines gemeinsam: Sie rechnen. Sie wissen, dass ein altes Bauernhaus Arbeit macht. Sie wollen verstehen, wie viel Arbeit es wird, bevor sie sich festlegen.

Was prüfen Käufer am Wohnhaus?

Am Wohnhaus prüfen Käufer vor allem Feuchtigkeit, Dach, Holzbalken und die Haustechnik. Viele ältere Bauernhäuser in der Rheinebene haben massive Erdgeschosse und darüber Fachwerk oder Holzbalkendecken. Typische Schwachstellen sind aufsteigende Feuchtigkeit im Sockel, Holzschädlinge in Balken, alte Leitungen und eine Heizung, die mehrfach umgebaut wurde.

Warum sind Belege so wertvoll?

Belege machen aus einer Vermutung eine Tatsache. Wenn Sie zeigen können, dass das Dach des Wohnhauses vor einigen Jahren neu gedeckt wurde, muss ein Käufer dafür keinen Puffer einrechnen. Suchen Sie Rechnungen, Fotos und Pläne in alten Ordnern, auf dem Dachboden oder bei Handwerkern, die früher am Hof gearbeitet haben.

Was ist mit Scheune, Stall und Nebengebäuden?

Scheune und Stall sind für viele Käufer der Grund, sich eine Hofstelle anzuschauen. Sie sehen dort Wohnraum, eine Werkstatt oder Platz für Fahrzeuge. Für die Nutzung gilt aber: Was bisher landwirtschaftlich genutzt wurde, darf nicht ohne Weiteres zu Wohnraum umgebaut werden. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig.

Ob eine Genehmigung erteilt wird, hängt davon ab, wo die Hofstelle liegt. Im Ortskern, im sogenannten Innenbereich nach § 34 BauGB, sind die Chancen meist besser. Liegt der Hof außerhalb des Orts im Außenbereich nach § 35 BauGB, gelten strengere Regeln. Für Achern ist das Baurechtsamt der Stadt zuständig, denn als Große Kreisstadt ist Achern selbst untere Baurechtsbehörde. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, bevor Käufer planen.

Welche Altlasten sprechen Käufer an?

Auf Hofstellen finden sich oft Hinterlassenschaften aus der Landwirtschaft. Käufer fragen nach:

• stillgelegten Öltanks im Keller oder im Boden,
• Güllegruben oder Jauchegruben, die nicht verfüllt sind,
• Wellplattendächern auf Scheunen oder Ställen, die Asbest enthalten können,
• Lagerflächen für Pflanzenschutzmittel oder Diesel,
• alten Mistplatten und Silos.

Ehrliche Angaben schaffen Vertrauen. Was Sie wissen, sagen Sie. Was Sie nicht wissen, bezeichnen Sie als offen. Das schützt Sie auch rechtlich, weil arglistig verschwiegene Mängel trotz Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen können.

Welche Rolle spielen die Flächen rund um den Hof?

Zu vielen Hofstellen gehören Acker, Wiesen oder Obstwiesen, gerade in Ortsteilen am Rand der Vorbergzone wie Mösbach oder Fautenbach. Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke ist in Baden-Württemberg das Agrarstrukturverbesserungsgesetz (ASVG) zu beachten. Ab einer bestimmten Größe braucht der Verkauf eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde, im Ortenaukreis beim Landratsamt. Landwirte können unter Umständen ein Vorkaufsrecht geltend machen.

Für Verkäufer stellt sich deshalb die Frage, ob sie die Flächen zusammen mit der Hofstelle verkaufen oder getrennt. Ein Käufer, der wohnen und Pferde halten möchte, braucht eine Weide in der Nähe. Ein Käufer, der nur das Haus will, freut sich über einen niedrigeren Preis ohne Ackerflächen. Die Flächen können dann an Landwirte in der Umgebung verkauft oder verpachtet werden. Wie man Grundstücke allgemein verkauft, beschreibt der Beitrag Grundstück verkaufen in Achern.

Was gilt steuerlich bei einem ehemaligen Betrieb?

Bei einer Hofstelle, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörte, kann das Wohnhaus oder die Scheune Betriebsvermögen sein. Ein Verkauf aus dem Betriebsvermögen wird steuerlich anders behandelt als der Verkauf eines privaten Hauses, die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG hilft dann möglicherweise nicht weiter. Auch eine frühere Betriebsaufgabe oder Hofübergabe spielt eine Rolle. Klären Sie diese Fragen vor dem Verkauf mit einem Steuerberater, der landwirtschaftliche Betriebe kennt. Allgemeine Hinweise zur Spekulationsfrist finden Sie unter Spekulationssteuer bei Immobilien in Achern.

Wie wird eine Hofstelle bewertet?

Eine Hofstelle ist schwer zu vergleichen, weil keine der anderen gleicht. Bewerter greifen meist auf das Sachwertverfahren zurück: Bodenwert plus Wert der Gebäude, abzüglich der Alterung. Für Scheunen und Nebengebäude ist entscheidend, ob sie genutzt werden können. Eine Scheune mit genehmigungsfähiger Wohnnutzung trägt anders zum Wert bei als ein baufälliger Schuppen, den der Käufer abreißen muss.

Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert in BORIS-BW abgeleitet. Bei großen Grundstücken mit Gartenflächen und Hofflächen wird oft unterschieden, welcher Teil als Bauland und welcher als Garten oder Grünland zählt. Mehr zur Bewertung allgemein bietet der Beitrag Haus bewerten lassen in Achern.

Wie bereiten Sie den Verkauf vor?

Eine Hofstelle braucht mehr Vorbereitung als ein Reihenhaus. Diese Schritte haben sich bewährt:

1. Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern anfordern, alle Flurstücke prüfen.
2. Bauakte beim Baurechtsamt einsehen und prüfen, welche Gebäude genehmigt sind.
3. Klären, ob Flächen landwirtschaftlich genutzt oder verpachtet sind, und Pachtverträge sammeln.
4. Hof und Scheune entrümpeln, alte Maschinen und Material verkaufen oder entsorgen.
5. Altlasten benennen und bei Bedarf Kostenvoranschläge für die Entsorgung einholen.
6. Bei Interesse an einem Scheunenausbau eine Bauvoranfrage prüfen lassen.
7. Steuerliche Fragen mit dem Steuerberater klären.

Wie präsentiert man eine Hofstelle?

Luftaufnahmen zeigen, wie die Gebäude zueinander stehen und wie groß das Grundstück ist. Bilder vom Innenhof, von der Scheune und vom Garten helfen Interessenten, sich Möglichkeiten vorzustellen. Ein Lageplan mit allen Gebäuden und Flächen gehört ins Exposé. Ein 360-Grad-Rundgang spart Fahrten für Interessenten aus weiter entfernten Städten.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und kann bei einer Hofstelle einschätzen, wie es um Mauerwerk, Dachstuhl und Holzbalken steht und was ein Umbau der Scheune bedeuten würde. Er bewertet Haus und Nebengebäude kostenlos und unverbindlich, sorgt mit Drohnenaufnahmen, Videos und 360-Grad-Rundgang für eine Präsentation, die das ganze Anwesen zeigt, und prüft die Bonität der Interessenten. Er begleitet Sie persönlich bis zur Übergabe. Mehr auf der Seite Immobilienmakler Achern, Informationen zu den Aufnahmen auf der Seite Videografie und Drohnenaufnahmen.

Häufige Fragen zum Verkauf von Bauernhäusern in Achern

Darf der Käufer die Scheune in Achern zu Wohnraum umbauen?

Das ist eine Nutzungsänderung und braucht eine Genehmigung des Baurechtsamts der Stadt Achern. Die Chancen hängen davon ab, ob der Hof im Innenbereich oder im Außenbereich liegt.

Muss ich die Äcker zusammen mit dem Hof verkaufen?

Nein, Sie können sie getrennt verkaufen oder verpachten. Für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nach dem ASVG nötig sein.

Was passiert mit einem alten Öltank auf einer Hofstelle in Achern?

Ein stillgelegter Tank sollte gereinigt und fachgerecht stillgelegt oder entfernt werden. Liegt dazu ein Nachweis vor, beruhigt das Käufer.

Wie gehe ich mit Asbest auf dem Scheunendach um?

Benennen Sie den Verdacht offen. Viele Käufer planen den Austausch ohnehin ein, wollen aber die Kosten kennen.

Ist ein Bauernhaus in Achern denkmalgeschützt?

Das kann sein, betrifft aber nur einen Teil der alten Häuser. Ob ein Gebäude in der Denkmalliste steht, erfahren Sie bei der Stadt oder der Denkmalschutzbehörde.

Brauche ich einen Energieausweis für ein Bauernhaus?

Für das Wohnhaus in der Regel ja. Ausgenommen sind etwa Baudenkmäler, unbeheizte Scheunen brauchen keinen.

Gilt beim Verkauf einer Hofstelle in Achern die Spekulationsfrist?

Bei Privatvermögen gilt die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Gehörte der Hof zum Betriebsvermögen, gelten andere Regeln, die ein Steuerberater klären sollte.

Wer kauft einen Hof mit Pferdeweide in Achern?

Häufig Familien mit Pferden oder Reiter, die eine eigene Stallung suchen. Sie fragen nach Weidefläche, Wasser, Zufahrt und Genehmigung der Tierhaltung.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit Grundbuch und Bauakte, dann wissen Sie, was genehmigt ist und welche Flächen zum Hof gehören. Eine kostenlose Immobilienbewertung zeigt, welchen Wert Haus, Scheune und Grundstück zusammen haben. Für ein Gespräch vor Ort erreichen Sie Artur Witmann über Kontakt.