Wer eine Wohnung in Ringsheim verkaufen möchte, braucht neben den üblichen Unterlagen vor allem die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über, was den Käuferkreis verändert. Manchmal muss außerdem der Verwalter dem Verkauf zustimmen.

Wer kauft in Ringsheim eine Wohnung?

In Ringsheim sind Eigentumswohnungen weniger zahlreich als Einfamilienhäuser. Wer hier eine Wohnung sucht, hat meist einen klaren Grund. Drei Gruppen fallen besonders auf.

Ältere Eigentümer aus dem Ort oder aus Nachbargemeinden wie Ettenheim und Kappel-Grafenhausen, die ihr Haus abgeben und kleiner wohnen wollen. Sie suchen Wohnungen mit Aufzug oder im Erdgeschoss, kurze Wege zum Einkaufen und einen Stellplatz vor der Tür.

Junge Paare und Berufseinsteiger, die von der Bahnanbindung profitieren wollen. Der Bahnhof an der Rheintalbahn bringt sie in kurzer Zeit nach Freiburg oder Offenburg. Für sie zählen Lage, Balkon und laufende Kosten.

Und Kapitalanleger. Durch die Nähe zum Europa-Park in Rust und die Gewerbebetriebe der Umgebung gibt es eine Nachfrage nach Mietwohnungen. Anleger schauen auf Miete, Zustand und die Verlässlichkeit der Eigentümergemeinschaft.

Welche Unterlagen der Gemeinschaft brauchen Sie?

Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sind für Käufer einer Wohnung mindestens so wichtig wie die Wohnung selbst. Sie bekommen sie bei der Hausverwaltung.

Fordern Sie diese Unterlagen rechtzeitig an. Manche Verwaltungen brauchen dafür etwas Zeit. Eine umfassende Liste für den Verkauf von Häusern finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Ringsheim.

Worauf achten Käufer in den Protokollen?

Käufer suchen in den Protokollen nach Hinweisen auf anstehende Kosten. Wurde über ein neues Dach gesprochen? Steht eine Fassadendämmung im Raum? Gibt es Streit in der Gemeinschaft? Lesen Sie die Protokolle der letzten Jahre selbst, bevor Sie sie weitergeben. Wenn eine Sonderumlage beschlossen ist, sollte im Kaufvertrag geregelt sein, wer sie trägt.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Nach § 12 WEG kann dort vereinbart sein, dass der Verwalter oder die Gemeinschaft dem Verkauf zustimmen muss. Ist das so, braucht der Notar diese Zustimmung in beglaubigter Form.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. In der Praxis ist sie meist eine Formalie, sie kostet aber Zeit. Klären Sie früh mit der Verwaltung, ob eine Zustimmung nötig ist und wie schnell sie erteilt werden kann. So vermeiden Sie, dass der Käufer auf die Eintragung warten muss.

Was gilt bei einer vermieteten Wohnung?

Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Das regelt § 566 BGB. Der Mieter behält seine Rechte, die Kaution geht auf den Käufer über.

Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das ein Hindernis. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber an Fristen und Voraussetzungen gebunden. Bei Wohnungen, die nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurden, gelten zusätzlich Sperrfristen. Deshalb kaufen vermietete Wohnungen vor allem Anleger.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Er kann dann zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem Dritten vereinbart haben. Der Notar informiert den Mieter nach der Beurkundung. Wurde die Wohnung schon vorher als Eigentum gebildet, besteht dieses Recht nicht.

Mieter einbeziehen

Besichtigungen in einer vermieteten Wohnung brauchen die Zustimmung des Mieters. Er muss Besichtigungen nach Ankündigung dulden, aber in einem zumutbaren Rahmen. Sprechen Sie offen mit ihm. Ein Mieter, der weiß, was passiert, zeigt die Wohnung eher freundlich. Mehr zum Thema vermietete Wohnungen im Nachbarort lesen Sie im Beitrag zur vermieteten Wohnung in Ettenheim.

Wie wird der Preis einer Wohnung ermittelt?

Der Preis einer Wohnung wird meist über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden ähnliche Wohnungen in Ringsheim und der Umgebung herangezogen. Weil es in kleineren Gemeinden wenige Vergleichsobjekte gibt, fließen auch Angebote aus Ettenheim, Herbolzheim oder Mahlberg ein.

Bei vermieteten Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Hier zählen die tatsächliche Miete, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Eine Miete deutlich unter dem üblichen Niveau senkt den Wert für Anleger, weil sie nur begrenzt erhöht werden kann.

Weitere Faktoren sind Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage. Wie eine Bewertung abläuft, beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Ringsheim.

Was gehört in ein gutes Exposé für eine Wohnung?

Ein gutes Exposé für eine Wohnung beantwortet die Fragen, die Käufer sonst am Telefon stellen. Neben Fotos und Grundriss gehören dazu:

• Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage und Ausrichtung
• Hausgeld und der Anteil, der auf den Mieter umlegbar ist
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Angaben aus dem Energieausweis
• Zugehörige Keller, Stellplätze oder Garagen
• Bei Vermietung: Kaltmiete und Laufzeit des Mietvertrags

Bei einer leerstehenden Wohnung kann Home Staging helfen, Räume greifbar zu machen. Eine 360-Grad-Besichtigung erspart Interessenten aus Freiburg oder Lahr den ersten Weg.

Welche Kosten fallen für Sie als Verkäufer an?

Als Verkäufer tragen Sie vor allem die Kosten für die Löschung einer Grundschuld, falls noch eine eingetragen ist, und für die Verwalterzustimmung, wenn sie nötig ist. Die Notarkosten für die Beurkundung zahlt in der Praxis meist der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer.

Steuerlich gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren bleibt der Verkauf steuerfrei. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Artur Witmann den Verkauf einer Wohnung in Ringsheim?

Artur Witmann hilft dabei, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vollständig zusammenzustellen, und liest die Protokolle mit Blick auf anstehende Maßnahmen. Durch seine Erfahrung in der Baubranche kann er den Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik einschätzen und Käufern verständlich erklären.

Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Für die Vermarktung bietet er Home Staging, 360-Grad-Besichtigung und professionelle Aufnahmen an. Interessenten werden vor der Besichtigung auf ihre Bonität geprüft. Mehr dazu auf der Seite Immobilienmakler Ringsheim.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Ringsheim

Wie bekomme ich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft in Ringsheim?

Über die Hausverwaltung. Bitten Sie schriftlich um Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Manche Verwaltungen stellen die Unterlagen digital bereit.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zahlt. Gegenüber der Gemeinschaft haften Sie bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Kann ich eine vermietete Wohnung in Ringsheim an einen Selbstnutzer verkaufen?

Das ist möglich, der Mietvertrag geht aber auf den Käufer über. Er kann nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen. Viele Selbstnutzer suchen deshalb gezielt freie Wohnungen.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Sie wird beim Verkauf nicht ausgezahlt. Ein gut gefülltes Konto kann aber den Preis stützen.

Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?

Rechtlich müssen Sie ihn nicht vorab informieren, praktisch ist es sinnvoll. Für Besichtigungen brauchen Sie ohnehin seine Mitwirkung. Nach dem Verkauf teilen Sie und der Käufer ihm den Eigentümerwechsel mit.

Wie finde ich heraus, ob für meine Wohnung in Ringsheim eine Verwalterzustimmung nötig ist?

Ein Blick in die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung genügt. Steht dort ein Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG, brauchen Sie die Zustimmung. Die Verwaltung kann das ebenfalls bestätigen.

Lohnt es sich, eine Wohnung in Ringsheim vor dem Verkauf zu renovieren?

Kleine Arbeiten wie frische Wandfarbe können helfen. Größere Renovierungen holen Sie selten über den Preis zurück. Käufer möchten Bad und Küche oft selbst gestalten.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und prüfen Sie, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist. Bei einer vermieteten Wohnung sprechen Sie früh mit dem Mieter. Den Wert Ihrer Wohnung können Sie über die Seite zur kostenlosen Wertermittlung einschätzen lassen. Wie der gesamte Weg bis zum Notar aussieht, beschreibt der Beitrag Immobilie in Ringsheim verkaufen.