Ja, eine vermietete Wohnung in Ettenheim können Sie jederzeit verkaufen, und der Mietvertrag geht dabei unverändert auf den Käufer über. Der Mieter bleibt in der Wohnung, und Ihre Käufer sind vor allem Kapitalanleger, die mit der laufenden Miete rechnen, sowie Eigennutzer, die einen längeren Zeitraum bis zum Einzug in Kauf nehmen.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über. Das gilt für unbefristete und befristete Verträge.

Der Grundsatz heißt im Volksmund „Kauf bricht nicht Miete“ und steht in § 566 BGB. Für Ihren Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter. Miethöhe, Kündigungsfristen, vereinbarte Nebenkosten und Sonderregelungen wie eine erlaubte Tierhaltung bleiben gültig.

Die Mietkaution geht ebenfalls über. Der Käufer haftet gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung. In der Praxis wird im Kaufvertrag geregelt, dass Sie die Kaution an den Käufer weiterleiten. Für die laufende Nebenkostenabrechnung legen Sie einen Stichtag fest, meist den Tag des Besitzübergangs.

Welche Rechte hat Ihr Mieter beim Verkauf?

Ihr Mieter hat ein Recht auf ungestörtes Wohnen und unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht. Gleichzeitig muss er Besichtigungen nach Absprache dulden.

Besichtigungen

Kündigen Sie Besichtigungstermine rechtzeitig an und stimmen Sie sie mit dem Mieter ab. Ein freundliches Gespräch zu Beginn wirkt oft mehr als jeder Paragraf. Viele Mieter sorgen sich, ob sie nach dem Verkauf ausziehen müssen. Erklären Sie ihnen, dass der Mietvertrag weiterläuft.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht, wenn die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde und jetzt zum ersten Mal verkauft wird. Der Notar teilt dem Mieter den Kaufvertrag mit, und er kann innerhalb von zwei Monaten zu den gleichen Bedingungen eintreten.

Kündigungsschutz

Ein neuer Eigentümer kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte. Nach einer Umwandlung gilt allerdings eine Sperrfrist nach § 577a BGB, und die gesetzlichen Kündigungsfristen bleiben unberührt. Diese Fragen sollte der Käufer mit einem Anwalt klären.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Ettenheim?

Vermietete Wohnungen in Ettenheim kaufen vor allem Kapitalanleger aus der Region, aber auch Eigennutzer mit langfristiger Planung. Beide Gruppen sehen unterschiedliche Dinge.

Ettenheim ist für Vermieter interessant, weil die Stadt Menschen anzieht, die in Lahr, Rust oder im Raum Freiburg arbeiten und die Nähe zur A5 schätzen. Kleinere Wohnungen in der Kernstadt sind bei Alleinstehenden und älteren Menschen gefragt, die kurze Wege zu Ärzten und Geschäften möchten. Diese Nachfrage stützt die Vermietbarkeit und damit den Blick der Anleger.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Eine vermietete Wohnung wird stark über ihren Ertrag bewertet. Grundlage ist das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, ergänzt durch Vergleichswerte.

Im Ertragswertverfahren wird die nachhaltig erzielbare Miete betrachtet, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Ein Käufer fragt dabei nach Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko. Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, kann das den Preis drücken, denn Mieterhöhungen sind nur in gesetzlichen Grenzen möglich.

Auch der Zustand der gesamten Anlage zählt. Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und geplante Sanierungen, die bereits beschlossen und finanziert sind, wirken beruhigend. Offene Großprojekte wie ein neues Dach ohne ausreichende Rücklage schrecken dagegen ab. Wie Mehrfamilienhäuser insgesamt bewertet werden, beschreibt der Beitrag zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Ettenheim.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Für eine vermietete Wohnung brauchen Sie mehr Unterlagen als für eine leere. Käufer und Banken prüfen genau.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
• Angaben zur Erhaltungsrücklage
• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Nachweis zur Kaution
• letzte Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Energieausweis, Grundbuchauszug und Grundriss

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Die WEG-Unterlagen stellt Ihnen die Hausverwaltung zur Verfügung. Wie Sie grundsätzlich beim Verkauf einer Wohnung vorgehen, steht im Beitrag zum Wohnung in Ettenheim verkaufen.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kann Einkommensteuer anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Das regelt § 23 EStG.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei vermieteten Wohnungen in der Regel nicht. Wer die Wohnung vor rund zehn Jahren gekauft hat, sollte das genaue Datum des Kaufvertrags prüfen. Zusätzlich spielen Abschreibungen eine Rolle, die bei der Berechnung eines möglichen Gewinns berücksichtigt werden. Lassen Sie diese Fragen von einem Steuerberater klären, bevor Sie den Notartermin festlegen.

Sollten Sie warten, bis die Wohnung leer ist?

Ob Sie warten sollten, hängt von Ihrer Situation und vom Mieter ab. Beide Wege haben ihre Berechtigung.

Eine leere Wohnung spricht zusätzlich Eigennutzer an und lässt sich frei besichtigen. Dafür entgehen Ihnen Mieteinnahmen, und Sie zahlen Hausgeld ohne Gegenleistung. Eine Kündigung, um die Wohnung leer verkaufen zu können, ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig. Sie können also nur auf einen freiwilligen Auszug hoffen oder ihn mit einer einvernehmlichen Vereinbarung erreichen.

Eine vermietete Wohnung mit zuverlässigem Mieter und fairer Miete ist für Anleger dagegen attraktiv. Sie wissen, was sie bekommen. Gerade bei kleineren Wohnungen in Ettenheim ist der Verkauf an einen Kapitalanleger oft der direkteste Weg.

Wie gehen Sie mit dem Mieter am besten um?

Am besten informieren Sie den Mieter früh und persönlich. Ein kooperativer Mieter erleichtert Besichtigungen und vermittelt Käufern ein gutes Gefühl.

Einige Hinweise aus der Praxis:

1. Sprechen Sie vor der ersten Anzeige mit dem Mieter und erklären Sie den Ablauf.
2. Fragen Sie, ob er selbst Interesse am Kauf hat.
3. Bündeln Sie Besichtigungen auf wenige Termine.
4. Nutzen Sie einen 360-Grad-Rundgang, damit nur ernsthafte Interessenten in die Wohnung kommen.
5. Respektieren Sie die Privatsphäre, etwa beim Fotografieren persönlicher Gegenstände.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Ettenheim?

Artur Witmann unterstützt Eigentümer in Ettenheim beim Verkauf vermieteter Wohnungen. Er bewertet die Wohnung kostenlos und unverbindlich, stellt Unterlagen zusammen und organisiert Besichtigungen in Abstimmung mit dem Mieter.

Mit seiner Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche beurteilt er auch den Zustand von Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Heizung. Eine 360-Grad-Besichtigung reduziert die Zahl der Termine in der bewohnten Wohnung. Vor dem Notartermin prüft er die Bonität der Interessenten. Einen Überblick über seine Arbeit vor Ort gibt die Seite Immobilienmakler in Ettenheim. Mehr zur Bewertung finden Sie auf der Seite kostenlose Immobilienbewertung.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Ettenheim

Muss ich meinem Mieter in Ettenheim den Verkauf ankündigen?

Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht zur Ankündigung gibt es nicht. Da Sie für Besichtigungen aber den Zutritt brauchen, sollten Sie ihn früh informieren. Das schafft Vertrauen.

Wie oft muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung dulden. Einzelheiten hängen vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab.

Kann der Käufer in Ettenheim sofort Eigenbedarf anmelden?

Er kann Eigenbedarf geltend machen, muss aber die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist.

Wer bekommt die Miete im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass die Miete ab dem Tag des Besitzübergangs dem Käufer zusteht.

Was passiert mit der Kaution beim Verkauf in Ettenheim?

Die Kaution geht auf den Käufer über, der dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung haftet. Leiten Sie die Kaution samt Nachweis an den Käufer weiter.

Ist eine vermietete Wohnung in Ettenheim weniger wert?

Für Eigennutzer oft ja, weil sie nicht sofort einziehen können. Für Kapitalanleger zählt dagegen die Rendite. Der Preis hängt deshalb stark von Miethöhe und Käufergruppe ab.

Kann ich ein vermietetes Haus in Ettenheim genauso verkaufen?

Ja, die Regeln aus § 566 BGB gelten auch für vermietete Häuser. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB betrifft dagegen nur Wohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sammeln Sie Mietvertrag und WEG-Unterlagen, sprechen Sie mit Ihrem Mieter und lassen Sie den Wert der Wohnung einschätzen. Für den nächsten Schritt erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite. Weitere Hinweise zum Verkauf finden Sie im Beitrag zur Immobilie in Ettenheim verkaufen.