Beim Verkauf einer Wohnung in Ohlsbach kommt es neben Lage und Zustand vor allem auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an: Teilungserklärung, Protokolle der Versammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer und ihre Banken lesen diese Dokumente genau. Ist die Wohnung vermietet, gelten zusätzlich die Regeln des Mietrechts, denn der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Welche Wohnungen werden in Ohlsbach verkauft?

Ohlsbach ist von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Eigentumswohnungen finden sich vor allem in kleineren Wohnanlagen und in Häusern, die nachträglich in mehrere Einheiten aufgeteilt wurden. Typisch sind Wohnungen mit Balkon oder Gartenanteil, oft mit Stellplatz und Kellerraum.

Für Käufer ist eine Wohnung im Kinzigtal eine Alternative zum Haus. Junge Paare und Singles, die in Offenburg arbeiten, suchen bezahlbaren Wohnraum mit kurzer Anfahrt über die B33. Ältere Menschen, die ihr Haus aufgeben, möchten weniger Fläche, ebenerdige Zugänge und keinen großen Garten mehr. Kapitalanleger achten auf Mietertrag und Zustand der Gemeinschaft.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Die Unterlagen der Gemeinschaft sind beim Wohnungsverkauf genauso wichtig wie die Wohnung selbst. Fordern Sie fehlende Dokumente frühzeitig bei der Hausverwaltung an.

Protokolle aufmerksam lesen

Lesen Sie die Protokolle der vergangenen Jahre selbst, bevor ein Käufer es tut. Steht dort, dass Dach, Fassade oder Heizung in absehbarer Zeit erneuert werden sollen, wird der Käufer danach fragen. Wurde bereits eine Sonderumlage beschlossen, muss im Kaufvertrag geregelt sein, wer sie zahlt. Offenheit an dieser Stelle verhindert Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.

Was ist, wenn der Verwalter zustimmen muss?

In vielen Teilungserklärungen steht, dass der Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters braucht. Dieser darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Zustimmung muss in notariell beglaubigter Form vorliegen, damit das Grundbuchamt den Eigentumswechsel einträgt.

Der Notar fordert die Zustimmung nach der Beurkundung an. Es hilft, wenn Sie den Verwalter schon vorher über den geplanten Verkauf informieren und die Kontaktdaten an den Notar weitergeben.

Wie verkaufen Sie eine vermietete Wohnung in Ohlsbach?

Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der Mieter bleibt in der Wohnung, der Käufer tritt in den Mietvertrag ein. Für Kapitalanleger ist das häufig gewünscht, für Selbstnutzer eher nicht. Deshalb ändert sich mit der Vermietung auch die Käufergruppe.

Kapitalanleger interessieren sich für Mietvertrag, Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen und die Zahlungsmoral des Mieters. Bewertet wird eine vermietete Wohnung häufig nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV, das die nachhaltig erzielbare Miete in den Mittelpunkt stellt.

Rechte des Mieters

• Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden; er muss sie in angemessenem Umfang dulden.
• Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Käufers ist erst nach dessen Eintragung möglich und unterliegt Fristen.
• Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
• Die Kaution geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über und wird im Vertrag geregelt.

Sprechen Sie früh mit Ihrem Mieter. Ein Mieter, der weiß, was passiert, ist bei Besichtigungen meist kooperativer.

Wie präsentieren Sie eine Wohnung richtig?

Wohnungen werden häufig online vorausgewählt. Gute Fotos, ein klarer Grundriss mit Maßen und eine genaue Angabe der Wohnfläche sind daher Pflicht. Zeigen Sie den Balkon, den Blick und die Lage der Wohnung im Haus. Bei leer stehenden Wohnungen kann Home Staging helfen, die Räume wohnlicher wirken zu lassen.

Ein 360-Grad-Rundgang erlaubt Interessenten, die Wohnung vorab virtuell zu besichtigen. Das spart bei vermieteten Wohnungen Termine und schont den Mieter. Im Exposé sollten Hausgeld, Rücklage und geplante Maßnahmen der Gemeinschaft offen genannt werden.

Welche Kosten und Pflichten bleiben beim Verkäufer?

Bis zum vereinbarten Besitzübergang zahlen Sie das Hausgeld. Die Abrechnung für das laufende Jahr erstellt der Verwalter später; im Kaufvertrag wird festgelegt, wie Nachzahlungen oder Guthaben verteilt werden. Üblich ist eine Regelung ab Besitzübergang.

Den Energieausweis müssen Sie bereitstellen, in einer Eigentümergemeinschaft gibt es ihn in der Regel für das gesamte Gebäude. Liegt keiner vor oder ist er abgelaufen, muss die Gemeinschaft einen beauftragen. Klären Sie das mit dem Verwalter. Beim Verkauf an einen Verbraucher gilt für die Maklerkosten § 656c BGB, nach dem Käufer und Verkäufer sich die Kosten teilen, wenn beide den Makler beauftragt haben.

Was gilt steuerlich beim Wohnungsverkauf?

Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann nach § 23 EStG Einkommensteuer anfallen. Bei geerbten Wohnungen zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Lassen Sie diese Fragen vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Ohlsbach?

Artur Witmann bewertet Wohnungen in Ohlsbach und im übrigen Kinzigtal vor Ort und bezieht dabei die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ein. Durch seine über 15 Jahre in der Baubranche kann er beurteilen, was geplante Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung für Käufer bedeuten.

Die kostenlose Wertermittlung ist unverbindlich. Zur Vermarktung gehören auf Wunsch eine 360-Grad-Besichtigung, Home Staging und Videografie. Kaufinteressenten werden auf ihre Bonität geprüft. Eigentümer haben einen festen Ansprechpartner bis zur Übergabe, erreichbar per Telefon und WhatsApp.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Ohlsbach

Kann ich meine Wohnung in Ohlsbach verkaufen, obwohl eine Sonderumlage beschlossen ist?

Ja. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer die Sonderumlage trägt. Häufig wird sie beim Kaufpreis berücksichtigt.

Wie lange dauert es, bis der Verwalter dem Verkauf zustimmt?

Das hängt vom Verwalter ab. Informieren Sie ihn frühzeitig und geben Sie dem Notar die Kontaktdaten, damit die Zustimmung zügig angefordert werden kann.

Darf mein Mieter in Ohlsbach Besichtigungen verweigern?

Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Eine einvernehmliche Terminabsprache ist meist der einfachste Weg.

Welche Wohnfläche gebe ich bei einer Dachgeschosswohnung an?

Maßgeblich ist die Berechnung nach Wohnflächenverordnung, bei der Flächen unter Dachschrägen nur anteilig zählen. Lassen Sie die Fläche im Zweifel neu ermitteln.

Muss ich die Einbauküche in der Wohnung in Ohlsbach mitverkaufen?

Nein, das entscheiden Sie selbst. Wird sie mitverkauft, sollte sie im Kaufvertrag als Inventar aufgeführt werden.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Der Käufer übernimmt Ihren Anteil faktisch mit der Wohnung, eine Auszahlung an Sie erfolgt nicht.

Wer findet Käufer für eine vermietete Wohnung in Ohlsbach?

Kapitalanleger suchen oft gezielt nach vermieteten Objekten. Ein Makler kann diese Gruppe gezielt ansprechen und die Unterlagen entsprechend aufbereiten.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und lesen Sie die Protokolle. Danach lohnt sich ein Blick auf die Schritte zum Notartermin beim Immobilienverkauf in Ohlsbach und darauf, woran Sie einen guten Immobilienmakler in Ohlsbach erkennen. Wer zusätzlich ein Haus im Ort besitzt, findet Hinweise unter Haus in Ohlsbach verkaufen. Einen Termin vereinbaren Sie über die Kontaktseite.