Ein Mehrfamilienhaus in Lahr wird in der Regel mit dem Ertragswertverfahren bewertet, weil Käufer solche Häuser vor allem wegen der Mieteinnahmen kaufen. Das Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, den Bewirtschaftungskosten, der Restnutzungsdauer und dem Bodenwert ab. Die örtlichen Daten dafür liefert der Gemeinsame Gutachterausschuss Lahr.

Warum gilt für Mietshäuser das Ertragswertverfahren?

Für Mietshäuser gilt das Ertragswertverfahren, weil sich der Wert aus dem Geld ergibt, das das Haus Jahr für Jahr erwirtschaftet. Ein Anleger fragt sich: Was bleibt nach allen Kosten übrig, und wie sicher ist dieser Betrag? Das Sachwertverfahren, das für Einfamilienhäuser üblich ist, rechnet dagegen mit den Baukosten. Für ein Haus mit sechs Wohnungen am Rand der Lahrer Kernstadt sagt das wenig über den Preis aus, den ein Anleger zahlen würde.

Bei kleineren Häusern mit zwei oder drei Einheiten, die oft eine Familie selbst bewohnt, ziehen Gutachter manchmal beide Verfahren heran. Ein Zweifamilienhaus in Sulz oder Langenwinkel kann von Eigennutzern ganz anders bewertet werden als von Anlegern.

Wie läuft die Berechnung Schritt für Schritt?

Die Berechnung läuft in festen Schritten, die jeder Gutachter in ähnlicher Reihenfolge abarbeitet.

1. Rohertrag ermitteln: Summe der marktüblichen Jahresnettokaltmieten aller Einheiten
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten
3. Reinertrag erhalten: Was nach den Kosten übrig bleibt
4. Bodenwertverzinsung abziehen: Anteil des Reinertrags, der auf das Grundstück entfällt
5. Gebäudeertrag kapitalisieren: mit einem Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
6. Bodenwert addieren: ergibt den vorläufigen Ertragswert
7. Marktanpassung und Besonderheiten: Abschläge für Schäden, Zuschläge für Besonderheiten

Am Ende steht der Ertragswert, der dem Verkehrswert sehr nahekommt.

Welche Größen beeinflussen den Wert am stärksten?

Am stärksten wirken die Miete, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Die übrigen Größen verändern das Ergebnis weniger.

Warum die tatsächliche Miete nicht ausreicht

Liegt Ihre Miete deutlich unter dem Marktniveau, zählt für die Bewertung zunächst die marktübliche Miete. Der Unterschied wird dann als Abschlag berücksichtigt, solange die niedrige Miete vertraglich gebunden ist. Umgekehrt gilt das ebenso: Eine Miete weit über dem Üblichen wird nicht dauerhaft unterstellt. Käufer kennen diese Logik und fragen deshalb nach der letzten Mieterhöhung und nach dem Mietbeginn.

Wie wirken Zustand und Modernisierung?

Zustand und Modernisierung wirken über die Restnutzungsdauer und über Abschläge. Ein Haus aus den Siebzigerjahren mit neuem Dach, gedämmter Fassade und erneuerter Heizung bekommt eine längere Restnutzungsdauer als ein unverändertes Haus gleichen Alters. Die ImmoWertV kennt dafür ein Punktesystem, das einzelne Maßnahmen bewertet.

Instandhaltungsstau zieht der Gutachter am Ende ab. Typisch bei älteren Lahrer Mietshäusern sind feuchte Keller, alte Steigleitungen, einfach verglaste Fenster im Treppenhaus und Bäder aus der Bauzeit. Wer solche Punkte vorab benennt und mit Kostenvoranschlägen belegt, macht die Bewertung nachvollziehbar.

Welche Unterlagen braucht die Bewertung?

Die Bewertung braucht vor allem die Ertragsdaten und Nachweise zum Zustand. Halten Sie bereit:

• Mieterliste mit Wohnflächen, Nettokaltmieten und Mietbeginn
• Mietverträge und Nachträge zu Mieterhöhungen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung aus der Bauakte der Stadt Lahr
• Rechnungen über Modernisierungen mit Jahreszahl
• Grundbuchauszug und Energieausweis

Viele dieser Unterlagen brauchen Sie später ohnehin für den Verkauf. Welche Rolle sie dabei spielen, beschreibt der Beitrag zum Mehrfamilienhaus in Lahr verkaufen.

Gutachten oder Maklerbewertung?

Für einen Verkauf reicht in vielen Fällen eine fundierte Maklerbewertung, die das Ertragswertverfahren anwendet und mit aktuellen Marktdaten abgleicht. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll, wenn Gerichte, Finanzamt oder streitende Erben einen formalen Nachweis brauchen. Den Unterschied erklärt der Beitrag Verkehrswertgutachten oder Maklerbewertung in Lahr.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Lahr?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig, wohnt in Friesenheim und arbeitet als Immobilienmakler in Lahr. Bei Mehrfamilienhäusern verbindet er die Ertragsrechnung mit einem Blick auf Substanz und Haustechnik. Seine Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Sie zeigt, wie Mieten, Zustand und Lage zusammenwirken, und gibt Ihnen eine Grundlage für die Entscheidung, ob und wann Sie verkaufen. Die kostenlose Wertermittlung können Sie online anfragen.

Häufige Fragen zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Lahr

Wo bekomme ich den Liegenschaftszinssatz für Lahr?

Der Gemeinsame Gutachterausschuss Lahr veröffentlicht die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, darunter Liegenschaftszinssätze, sofern ausreichend Kaufpreise vorliegen. Fragen Sie bei der Geschäftsstelle bei der Stadt Lahr nach.

Zählt eine leer stehende Wohnung bei der Bewertung?

Ja, sie wird mit der marktüblichen Miete angesetzt. Ein längerer Leerstand kann aber Fragen nach dem Zustand oder der Vermietbarkeit aufwerfen, die sich in Abschlägen niederschlagen.

Wie wirkt sich ein Mietspiegel auf die Bewertung in Lahr aus?

Ein Mietspiegel ist eine wichtige Quelle für die marktübliche Miete. Gibt es keinen aktuellen, nutzen Gutachter Vergleichsmieten und Angebotsdaten aus Lahr und Umgebung.

Spielt die Lage innerhalb von Lahr eine Rolle?

Ja, sie fließt über die Miete und den Bodenwert ein. Eine Lage nahe Bahnhof und Innenstadt wird anders bewertet als ein Haus in einem ruhigen Ortsteil. Beides kann für Anleger attraktiv sein.

Wie oft sollte ich mein Mietshaus in Lahr bewerten lassen?

Vor einem Verkauf, einer Erbauseinandersetzung oder einer größeren Investition. Ohne konkreten Anlass genügt eine Bewertung in größeren Abständen.

Was ist der Unterschied zum Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren rechnet mit Herstellungskosten und Alterswertminderung. Es passt zu selbst genutzten Häusern, bei Mietshäusern steht der Ertrag im Mittelpunkt.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie die Mieterliste und die Betriebskostenabrechnungen zusammen und fordern Sie den Grundbuchauszug an. Damit lässt sich der Ertragswert schnell eingrenzen. Für ein Gespräch über Ihr Mehrfamilienhaus in Lahr wenden Sie sich an Artur Witmann über das Kontaktformular. Allgemeine Hinweise zu Verfahren und Unterlagen finden Sie auch im Beitrag Haus bewerten lassen in Lahr.