Beim Verkauf einer Wohnung in Ortenberg kommt es neben Lage und Zustand vor allem auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an: Teilungserklärung, Protokolle der Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer und Banken lesen diese Papiere genau. Ist die Wohnung vermietet, gelten zusätzliche Regeln zum Mietverhältnis und unter Umständen ein Vorkaufsrecht des Mieters.

Worin unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung vom Hausverkauf?

Der größte Unterschied liegt in der Gemeinschaft. Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einem gemeinsamen Gebäude mit. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Außenanlagen gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Über Reparaturen entscheidet die Eigentümerversammlung, bezahlt wird aus der Rücklage oder über Sonderumlagen.

Für Käufer bedeutet das: Sie prüfen die Wohnung und zugleich die Gemeinschaft, in die sie sich einkaufen. Ist das Haus gepflegt? Wie hoch ist die Rücklage? Gibt es Streit unter den Eigentümern? Steht eine teure Dachsanierung an? Diese Fragen beantworten die Unterlagen der Verwaltung. Ein Haus ohne gut geführte Verwaltung fällt bei der Prüfung schnell auf.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie?

Für den Verkauf brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis eine Reihe von Papieren aus der Gemeinschaft. Die Hausverwaltung stellt sie bereit, oft gegen eine Gebühr.

Die Protokolle der letzten drei Jahre sind üblich. Lesen Sie sie vor der Vermarktung selbst. Wenn dort eine Sanierung der Fenster oder ein Austausch der Heizung beschlossen ist, sollten Sie wissen, wer die Kosten trägt und wann sie fällig werden.

Was sagen Hausgeld und Rücklage über Ihre Wohnung?

Das Hausgeld deckt laufende Kosten der Gemeinschaft wie Verwaltung, Versicherung, Hausmeister und die Zuführung zur Rücklage. Ein Teil davon kann auf Mieter umgelegt werden, ein anderer nicht. Käufer möchten wissen, wie hoch das Hausgeld ist und wie es sich in den letzten Jahren entwickelt hat.

Die Rücklage ist für Käufer ein wichtiger Hinweis. Eine gut ausgestattete Rücklage zeigt, dass die Gemeinschaft für Reparaturen vorgesorgt hat. Eine kleine Rücklage bei älterem Gebäude lässt Käufer eine Sonderumlage befürchten. Seien Sie hier offen. Wer diese Fragen ehrlich beantwortet, verhindert, dass Käufer kurz vor dem Notar unsicher werden.

Sonderumlagen und wer sie zahlt

Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig, sollte der Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Üblich ist eine Regelung nach Fälligkeit. Sprechen Sie das mit Käufer und Notar offen an.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der Notar holt sie nach der Beurkundung ein, der Verwalter muss seine Bestellung durch ein beglaubigtes Protokoll nachweisen. Planen Sie dafür etwas Zeit ein.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Er übernimmt auch die Kaution.

Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn nach Abschluss des Kaufvertrags, und er kann innerhalb der gesetzlichen Frist zu den gleichen Bedingungen kaufen. Dieses Recht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung.

Für Kapitalanleger zählen Mieteinnahmen, Mietvertrag und Zustand. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung meist weniger interessant, weil eine Eigenbedarfskündigung Zeit braucht und Schutzfristen gelten können. Überlegen Sie, an welche Gruppe Sie verkaufen möchten.

Welche Käufer suchen in Ortenberg eine Wohnung?

In einer Gemeinde, in der Einfamilienhäuser das Ortsbild prägen, sprechen Wohnungen eine eigene Käufergruppe an. Ältere Paare, die ihr Haus in Ortenberg oder Ohlsbach verkaufen und im Ort bleiben möchten, suchen oft eine Wohnung mit Aufzug oder im Erdgeschoss. Singles und Paare mit Arbeitsplatz in Offenburg schätzen die kurze Strecke in die Stadt und das ruhigere Umfeld. Kapitalanleger achten auf Mieteinnahmen und eine solide Gemeinschaft.

Richten Sie das Exposé auf die wahrscheinlichste Gruppe aus. Für ältere Käufer gehören Angaben zu Stufen, Aufzug, Balkon und Einkaufsmöglichkeiten hinein. Für Pendler die Strecke zum Bahnhof Offenburg und zur B33.

Was beeinflusst den Wert Ihrer Wohnung?

Den Wert bestimmen Lage, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung und die Verhältnisse in der Gemeinschaft. Bei Wohnungen wird meist das Vergleichswertverfahren herangezogen, bei vermieteten Objekten auch das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV.

Einige Punkte haben besonderes Gewicht:

• Etage und Aufzug, vor allem für ältere Käufer
• Balkon, Terrasse oder ein Sondernutzungsrecht am Garten
• Stellplatz oder Garage, die zur Wohnung gehören
• Zustand von Bad und Küche
• Geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Eine kostenlose Wertermittlung für Ihre Wohnung bezieht diese Punkte ein und berücksichtigt die Unterlagen der Gemeinschaft.

Wie bereiten Sie die Wohnung auf Besichtigungen vor?

Wohnungen wirken oft kleiner, als sie sind, wenn viele Möbel darin stehen. Räumen Sie auf, entfernen Sie persönliche Gegenstände und lüften Sie vor dem Termin. Ein Home Staging kann bei leeren Wohnungen helfen, die Räume greifbar zu machen. Bei einer vermieteten Wohnung stimmen Sie Termine rechtzeitig mit dem Mieter ab und kündigen sie schriftlich an.

Eine 360-Grad-Besichtigung ist bei Wohnungen besonders hilfreich. Interessenten sehen den Grundriss und die Aussicht vorab und kommen mit konkreten Fragen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Ortenberg?

Artur Witmann bewertet Wohnungen in Ortenberg mit Blick auf die Wohnung selbst und auf das Gemeinschaftseigentum. Aus über 15 Jahren in der Baubranche kann er einschätzen, ob anstehende Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung den Wert beeinflussen. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Er hilft beim Anfordern der Unterlagen bei der Verwaltung, erstellt das Exposé und bietet Home Staging sowie eine 360-Grad-Besichtigung an. Interessenten werden auf ihre Bonität geprüft. Sie erreichen ihn per Telefon und WhatsApp, auch bei Rückfragen zu einzelnen Protokollen.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Ortenberg

Wie lange dauert es, die Unterlagen der Verwaltung in Ortenberg zu bekommen?

Das hängt von der Hausverwaltung ab. Fragen Sie früh an und nennen Sie genau, welche Papiere Sie brauchen.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn eine Sonderumlage beschlossen ist?

Ja, ein Verkauf ist möglich. Der Kaufvertrag sollte regeln, wer die Umlage trägt, üblich ist eine Aufteilung nach Fälligkeit.

Muss ich meinen Mieter in Ortenberg über den geplanten Verkauf informieren?

Eine Pflicht zur Information vor dem Verkauf gibt es grundsätzlich nicht. Für Besichtigungen brauchen Sie aber seine Mitwirkung, deshalb ist eine frühe Absprache sinnvoll.

Wann hat der Mieter in Ortenberg ein Vorkaufsrecht?

Nach § 577 BGB, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird. Der Notar informiert den Mieter nach Vertragsschluss.

Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuer an?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.

Welche Wohnungen in Ortenberg sind bei älteren Käufern gefragt?

Gefragt sind Wohnungen mit Aufzug oder im Erdgeschoss, mit wenigen Stufen und kurzen Wegen zu Einkauf und Arzt. Ein Balkon oder eine Terrasse sind ein Plus.

Brauche ich für meine Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude erstellt. Ihre Hausverwaltung hat ihn in der Regel, er muss bei Anzeige und Besichtigung vorliegen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie bei Ihrer Hausverwaltung die Unterlagen an und lesen Sie die Protokolle der letzten Jahre. Prüfen Sie, ob ein Mietverhältnis besteht und was daraus folgt. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Wohnung bewertet wird, sprechen Sie mit Artur Witmann. Allgemeine Hinweise zu den Schritten bis zum Notar finden Sie im Beitrag zur Immobilie in Ortenberg verkaufen, Vertragsfragen im Beitrag zum Kaufvertrag in Ortenberg und die Auswahl des Partners im Beitrag zum Immobilienmakler in Ortenberg.