Wer eine Wohnung in Lahr verkaufen möchte, verkauft immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Käufer und ihre Banken prüfen deshalb neben der Wohnung selbst die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Wer diese Unterlagen früh beim Verwalter anfordert und offen mit anstehenden Maßnahmen umgeht, verkauft ruhiger und mit weniger Nachverhandlung.

Worin unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Beim Haus entscheiden Sie allein über Dach, Fassade und Heizung. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Gemeinschaft. Ein Käufer übernimmt daher auch die Beschlüsse der vergangenen Jahre und die Pläne für die kommenden. Ob die Fassade bald gedämmt wird, die Tiefgarage saniert werden muss oder die Heizung am Ende ihrer Lebensdauer ist, steht in den Protokollen und betrifft ihn finanziell.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das zusätzliche Arbeit bei der Vorbereitung. Sie brauchen Unterlagen, die beim Verwalter liegen, und Sie müssen den Verwalter über den Verkauf informieren. Dafür ist die Wohnung oft leichter zu beschreiben als ein Haus mit Anbauten aus mehreren Jahrzehnten.

Was steht in Ihrer Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die Verfassung der Wohnanlage. Sie legt fest, welche Räume Ihnen allein gehören und welche allen Eigentümern gemeinsam. Sie regelt Miteigentumsanteile, nach denen sich meist das Hausgeld verteilt, und sie enthält oft eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zur Nutzung.

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Käufer fragen häufig, ob der Stellplatz, der Kellerraum oder die kleine Gartenfläche vor der Erdgeschosswohnung mitverkauft wird. Die Antwort hängt davon ab, wie das Recht eingetragen ist.

Ein Stellplatz mit eigenem Grundbuchblatt muss im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Vergessen Sie ihn, bleibt er formal bei Ihnen.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Das steht in Ihrer Teilungserklärung. Viele ältere Wohnanlagen in Lahr haben eine solche Klausel. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa bei erheblichen Bedenken gegen den Käufer. In der Praxis ist sie eine Formsache, die aber Zeit kostet. Der Notar fordert sie nach der Beurkundung an, und erst wenn sie mit beglaubigter Unterschrift vorliegt, kann er den Kaufpreis fällig stellen.

Rufen Sie den Verwalter deshalb früh an. Fragen Sie, ob ein aktueller Verwalternachweis vorliegt und wie lange die Zustimmung bei ihm üblicherweise dauert.

Wie gehen Sie mit Hausgeld, Rücklage und geplanten Sanierungen um?

Käufer wollen wissen, was sie jeden Monat zahlen und was in den nächsten Jahren auf sie zukommt. Ihre Bank fragt nach denselben Zahlen. Halten Sie diese Unterlagen bereit:

• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Beschlusssammlung
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis für das Gebäude

Haben die Eigentümer eine größere Maßnahme beschlossen, sprechen Sie das von sich aus an. Ein Käufer, der davon erst im Protokoll liest, fühlt sich überrumpelt und verhandelt härter. Im Kaufvertrag lässt sich regeln, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Häufig wird sie dem zugeordnet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Eine abweichende Absprache ist möglich und sollte klar formuliert sein.

Eine vollständige Übersicht über alle Papiere finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Lahr.

Leer oder vermietet: Welche Käufer sprechen Sie in Lahr an?

Eine leere Wohnung interessiert vor allem Selbstnutzer. Das können Berufstätige sein, die mit der Bahn von Lahr nach Offenburg oder Freiburg pendeln. Andere sind ältere Menschen aus Häusern in Seelbach, Kippenheim oder Friesenheim, die etwas Kleineres in der Stadt suchen, gern mit Aufzug und kurzen Wegen zu Ärzten und Geschäften.

Eine vermietete Wohnung sprechen Kapitalanleger an. Sie rechnen mit der Miete und dem Zustand der Anlage. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung meist uninteressant, weil die Kündigung wegen Eigenbedarf an enge Voraussetzungen geknüpft ist.

Was gilt, wenn der Mieter kaufen möchte?

Wurde das Gebäude nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, steht ihm beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht zu. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung über den Vertrag, und er kann zu denselben Bedingungen eintreten. Mehr dazu erklärt der Ratgeber zur vermieteten Wohnung in Lahr.

Wovon hängt der Preis einer Wohnung in Lahr ab?

Die Wohnfläche ist nur der Anfang. Für die Bewertung zählen auch:

1. die Lage im Haus, etwa Erdgeschoss mit Garten oder Dachgeschoss mit Ausblick
2. ein Aufzug, gerade bei Wohnungen in oberen Etagen
3. Balkon oder Terrasse und deren Ausrichtung
4. Stellplatz oder Garage
5. der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung der Anlage
6. die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Sanierungsbedarf
7. die Lage in der Stadt, zum Beispiel die Nähe zur Altstadt, zum Bahnhof oder zum Bürgerpark der Landesgartenschau 2018

Zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Stadtteil können deshalb sehr unterschiedlich bewertet werden. Den Weg zu einem belastbaren Wert beschreibt der Ratgeber Wie viel ist meine Wohnung in Lahr wert?.

Wie läuft der Verkauf bis zur Übergabe?

1. Unterlagen beim Verwalter anfordern und Wert ermitteln lassen
2. Exposé mit Grundriss, Fotos und Angaben zum Hausgeld erstellen
3. Besichtigungen durchführen, bei vermieteten Wohnungen mit Rücksicht auf den Mieter
4. Finanzierung des Käufers prüfen und Kaufpreis vereinbaren
5. Notartermin und Beurkundung
6. Verwalterzustimmung, Vorkaufsrechte und Löschung von Grundschulden durch den Notar
7. Zahlung, Übergabe mit Protokoll und Mitteilung an den Verwalter

Bei der Übergabe notieren Sie Zählerstände und übergeben alle Schlüssel, auch für Briefkasten, Keller und Tiefgarage. Den Verwalter informieren Sie über den Eigentümerwechsel, damit das Hausgeld ab dem vereinbarten Tag vom Käufer gezahlt wird.

Wie begleitet Artur Witmann Wohnungseigentümer in Lahr?

Artur Witmann fordert auf Wunsch die Unterlagen beim Verwalter an und liest Protokolle und Wirtschaftsplan mit dem Blick eines Fachmanns aus der Baubranche. So erkennt er, welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Käufer beschäftigen werden, und bereitet Antworten darauf vor. Er ermittelt den Wert der Wohnung kostenlos, stellt bei Bedarf den Energieausweis aus und prüft die Bonität der Interessenten.

Bei vermieteten Wohnungen stimmt er die Besichtigungen mit den Mietern ab. Mehr zu seiner Arbeit in der Stadt lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Lahr.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Lahr

Wie lange gilt der Energieausweis für eine Wohnung in Lahr?

Zehn Jahre ab Ausstellung. Er wird in der Regel für das ganze Gebäude erstellt, deshalb hat der Verwalter oft ein Exemplar. Ist er abgelaufen, muss ein neuer her.

Darf ich meine Wohnung verkaufen, wenn die Gemeinschaft zerstritten ist?

Ja. Streit in der Eigentümergemeinschaft hindert den Verkauf rechtlich nicht. Käufer lesen ihn allerdings in den Protokollen und fragen nach. Eine sachliche Erklärung hilft.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer ab dem Tag des Besitzübergangs zahlt. Gegenüber der Gemeinschaft haftet bis zur Eintragung im Grundbuch formal noch der Verkäufer.

Kann ich in Lahr einen Stellplatz getrennt von der Wohnung verkaufen?

Wenn er ein eigenes Grundbuchblatt hat, ja. Manche Teilungserklärungen erlauben den Verkauf nur an Eigentümer derselben Anlage. Prüfen Sie das vorher.

Muss ich die Mieter über den geplanten Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht, ein frühes Gespräch erleichtert aber die Besichtigungen. Besteht ein Vorkaufsrecht, informiert der Notar den Mieter nach der Beurkundung.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf meiner Wohnung in Lahr?

Kleinere Arbeiten wie frische Wandfarbe oder ein reparierter Wasserhahn zahlen sich oft aus. Eine neue Küche oder ein neues Bad richten Käufer lieber nach eigenem Geschmack ein.

Wie finde ich heraus, ob die Rücklage ausreicht?

Vergleichen Sie den Stand der Rücklage mit den Maßnahmen, die in den Protokollen angesprochen werden. Ein Fachmann kann einschätzen, ob größere Arbeiten absehbar sind.

Was kostet der Verkauf einer Wohnung in Lahr für den Verkäufer?

Das hängt von Grundschulden, Energieausweis und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung ab. Eine Übersicht bietet der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer in Lahr.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Rufen Sie Ihren Verwalter an und fordern Sie Protokolle, Wirtschaftsplan und Teilungserklärung an. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Wert Ihrer Wohnung fundiert einschätzen. Artur Witmann erstellt Ihnen eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung und bespricht mit Ihnen, ob ein leerer oder vermieteter Verkauf zu Ihrer Lage passt.