Eine vermietete Wohnung in Hohberg können Sie jederzeit verkaufen, auch wenn der Mieter weiter darin wohnen bleibt. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Für Sie als Verkäufer kommt es darauf an, den richtigen Käuferkreis anzusprechen, die Mieter früh einzubinden und vollständige Mietunterlagen vorzulegen.

Dürfen Sie eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?

Ja. Sie brauchen für den Verkauf keine Zustimmung Ihres Mieters. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein. Miete, Kündigungsfristen und Vereinbarungen bleiben unverändert. Der Mieter muss nichts unterschreiben und auch nicht ausziehen.

Trotzdem lohnt es sich, ihn früh zu informieren. Ein Mieter, der aus dem Internet erfährt, dass seine Wohnung zum Verkauf steht, reagiert verständlicherweise verunsichert. Ein persönliches Gespräch schafft Vertrauen und erleichtert später die Besichtigungen.

Welche Rechte hat der Mieter beim Verkauf?

Der Mieter behält seine Rechte aus dem Mietvertrag. Hinzu kommen einige Punkte, die speziell beim Verkauf gelten.

Rechtliche Einzelfragen, etwa zum Vorkaufsrecht oder zu Sperrfristen, klären Sie mit dem Notar oder einem Anwalt für Mietrecht.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Hohberg?

Vermietete Wohnungen sprechen vor allem zwei Gruppen an: Kapitalanleger und Menschen, die die Wohnung später selbst nutzen möchten. Beide schauen unterschiedlich auf Ihr Angebot.

Kapitalanleger

Anleger rechnen mit der Mieteinnahme. Für sie sind die aktuelle Miete, die Mietentwicklung der letzten Jahre, die Zuverlässigkeit des Mieters und die Kosten der Eigentümergemeinschaft wichtig. Hohberg liegt zwischen Offenburg und Lahr, mit guter Verbindung über die B3. Das sorgt für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen, etwa von Pendlern und jungen Familien. Für Anleger ist das ein Argument.

Spätere Eigennutzer

Manche Käufer suchen eine Wohnung, in die sie in einigen Jahren selbst einziehen wollen. Etwa Eltern, die für ihre Kinder vorsorgen, oder Berufstätige, die ihren Ruhestand in Hohberg planen. Für diese Gruppe sind Lage, Grundriss und Zustand wichtiger als die Rendite. Sie sollten aber wissen, dass eine Eigenbedarfskündigung an Voraussetzungen geknüpft ist.

Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?

Bei vermieteten Wohnungen spielt das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung eine wichtige Rolle. Es betrachtet die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ergänzend wird mit Vergleichspreisen ähnlicher Wohnungen gearbeitet.

Eine Miete, die deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt, kann den Preis für Anleger drücken. Für spätere Eigennutzer zählt sie weniger. Deshalb ist es wichtig, den Käuferkreis vor der Preisfestlegung zu bestimmen. Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft, lesen Sie im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Hohberg.

Welche Unterlagen erwarten Käufer?

Käufer vermieteter Wohnungen wollen sehr genau wissen, was sie übernehmen. Halten Sie die folgenden Dokumente bereit.

1. Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen zu Mieterhöhungen
2. Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution
3. Letzte Nebenkostenabrechnungen gegenüber dem Mieter
4. Übersicht über Zahlungseingänge, um die Zuverlässigkeit zu zeigen
5. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
6. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Angaben zur Erhaltungsrücklage
7. Energieausweis

Datenschutz ist dabei wichtig. Persönliche Angaben des Mieters geben Sie erst an ernsthafte Interessenten weiter und auch dann nur so weit, wie es für die Kaufentscheidung nötig ist. Eine vollständige Liste für Häuser finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Hohberg.

Wie gelingen Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?

Besichtigungen in einer vermieteten Wohnung brauchen Fingerspitzengefühl. Der Mieter muss sie dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt und in vernünftigem Umfang stattfinden. Sie sind aber auf seine Mithilfe angewiesen, damit die Wohnung einen guten Eindruck macht.

Bewährte Vorgehensweise

• Termine bündeln, statt viele einzelne Besichtigungen zu vereinbaren
• Uhrzeiten wählen, die zum Alltag des Mieters passen
• Vorab ein Exposé mit Grundriss und Fotos verschicken, damit nur ernsthafte Interessenten kommen
• Einen virtuellen Rundgang anbieten, der die Zahl der Termine verringert
• Dem Mieter für seine Mitwirkung danken

Gerade bei Kapitalanlegern genügt oft ein Rundgang in Verbindung mit guten Unterlagen. Manche Anleger kaufen nach einer einzigen Besichtigung.

Ist ein Verkauf nach Auszug des Mieters besser?

Das hängt von Ihrer Zielgruppe ab. Eine leere Wohnung spricht Eigennutzer an und erzielt bei ihnen häufig einen höheren Preis. Sie haben aber keine Mieteinnahmen, solange die Wohnung leer steht, und Sie können einen Mieter nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Auszug bewegen.

Manche Eigentümer vereinbaren mit dem Mieter eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags. Das geht nur freiwillig, oft verbunden mit einer Unterstützung beim Umzug. Ob sich das rechnet, sollten Sie mit Ihrem Makler und gegebenenfalls einem Anwalt besprechen.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Für vermietete Wohnungen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einer vermieteten Wohnung in der Regel nicht. Klären Sie den Verkaufszeitpunkt deshalb vorher mit Ihrem Steuerberater.

Läuft auf der Wohnung noch ein Darlehen, sprechen Sie zusätzlich mit Ihrer Bank. Eine vorzeitige Ablösung ist beim Verkauf meist möglich, kann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Welche Wege es dafür gibt, erklärt der Beitrag zum Verkauf trotz laufendem Kredit in Hohberg.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Hohberg?

Artur Witmann bewertet vermietete Wohnungen mit Blick auf Miete, Zustand und Gemeinschaftseigentum. Eine kostenlose Wertermittlung ist der erste Schritt. Er spricht mit Ihnen ab, wie der Mieter eingebunden wird, und organisiert Besichtigungen mit Rücksicht auf dessen Alltag. 360-Grad-Rundgänge reduzieren die Zahl der Termine in der bewohnten Wohnung. Vor dem Notartermin wird die Bonität der Käufer geprüft, auf Wunsch unterstützt die Finanzierungsberatung. Er ist telefonisch und per WhatsApp erreichbar.

Häufige Fragen zur vermieteten Wohnung in Hohberg

Muss mein Mieter in Hohberg dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Verkauf braucht keine Zustimmung des Mieters. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.

Wie oft muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Stimmen Sie Termine mit ihm ab und bündeln Sie Besichtigungen.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in bestimmten Fällen, vor allem wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Der Notar prüft das.

Bekomme ich für eine leere Wohnung in Hohberg mehr Geld?

Bei Eigennutzern oft ja. Für Kapitalanleger zählt eine verlässliche Miete. Welche Gruppe besser passt, hängt von Lage und Wohnung ab.

Was passiert mit der Kaution beim Verkauf in Hohberg?

Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Wie die Kaution übertragen wird, regelt der Kaufvertrag.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf erhöhen?

Nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln zur Mieterhöhung. Eine Erhöhung allein für den Verkauf ist nicht vorgesehen.

Kann der Käufer in Hohberg wegen Eigenbedarf kündigen?

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen ja. Bei umgewandelten Wohnungen gelten Sperrfristen. Lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten.

Wie gehen Sie jetzt beim Verkauf vor?

Sammeln Sie die Mietunterlagen, sprechen Sie mit Ihrem Mieter und lassen Sie die Wohnung bewerten. Allgemeine Hinweise zum Verkauf einer Eigentumswohnung finden Sie im Beitrag zum Thema Wohnung in Hohberg verkaufen. Artur Witmann erreichen Sie unter 0176 63355852 oder über die Seite Immobilienmakler in Hohberg.