Der Verkauf einer Immobilie in Lahr ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Trifft keine der beiden Ausnahmen zu, unterliegt ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG der Einkommensteuer. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, sollten Sie vor dem Notartermin mit einem Steuerberater klären.

Wie berechnet sich die Zehnjahresfrist genau?

Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben haben. Sie endet zehn Jahre später. Erst ein Verkaufsvertrag, der nach diesem Datum beurkundet wird, ist außerhalb der Frist. Wann der Käufer zahlt oder ins Grundbuch eingetragen wird, ist für die Steuer unerheblich.

Ein Blick in Ihren alten Kaufvertrag genügt, um das Datum zu finden. Er liegt meist bei den Hausunterlagen oder im Ordner mit den Bankpapieren. Haben Sie ihn verlegt, erhalten Sie beim beurkundenden Notar eine Abschrift. Haben Sie das Grundstück gekauft und später selbst gebaut, zählt das Datum des Grundstückskaufs.

Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, sollte den Notartermin bewusst danach legen. Ein Vorvertrag oder eine verbindliche Reservierung vor dem Stichtag kann steuerlich problematisch sein. Hier gehört der Steuerberater früh ins Gespräch.

Wann gilt die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien?

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb von zehn Jahren, wenn Sie die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Alternativ genügt es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Das erste und das letzte Jahr müssen dabei nicht voll sein.

Selbstnutzung bedeutet, dass Sie dort tatsächlich gewohnt haben. Auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, zählt dazu. Die Überlassung an Eltern oder erwachsene Kinder ohne Kindergeldanspruch reicht dagegen in der Regel nicht.

Was bei gemischter Nutzung gilt

• Wohnen Sie im Erdgeschoss und vermieten die Einliegerwohnung, wird der vermietete Teil gesondert betrachtet.
• Ein häusliches Arbeitszimmer kann steuerlich anders behandelt werden als der Wohnbereich.
• Eine Garage oder ein Stellplatz teilt in der Regel das Schicksal der Wohnung.

Welche Situationen kommen in Lahr häufig vor?

Gerade Eigentümer, die eine Wohnung in der Kernstadt als Kapitalanlage gekauft haben, oder Familien, die nach einem beruflichen Wechsel aus einem Haus in Langenwinkel oder Mietersheim ausgezogen sind und es kurzzeitig vermietet haben, sollten genau hinsehen. Eine Zwischenvermietung kann die Eigennutzungsausnahme kosten.

Wie wird ein steuerpflichtiger Gewinn ermittelt?

Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, vermindert um die Werbungskosten des Verkaufs. Zu den Anschaffungskosten zählen der damalige Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten. Nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau erhöhen sie. Haben Sie vermietet und abgeschrieben, mindern die Abschreibungen die Anschaffungskosten wieder.

Zu den Kosten des Verkaufs gehören zum Beispiel die Löschung der Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, sofern sie mit dem Verkauf zusammenhängt. Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gibt es eine gesetzliche Freigrenze. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Welche weiteren Kosten auf Sie zukommen, lesen Sie im Beitrag Kosten für Verkäufer in Lahr.

Was gilt für geerbte Immobilien?

Die Erbschaft selbst ist keine Anschaffung. Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers, sein Kaufdatum gilt weiter. Haben die Eltern das Haus in Lahr in den achtziger Jahren gekauft oder gebaut, ist die Frist längst abgelaufen. Eine Erbengemeinschaft, die das Haus verkauft, ist dann steuerfrei.

Anders ist es, wenn ein Miterbe die Anteile der anderen gegen Zahlung übernimmt. Für diese gekauften Anteile beginnt eine neue Frist. Details zur Erbschaftsteuer und zur Einkommensteuer beim Verkauf finden Sie im Beitrag zur Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Lahr.

Wie planen Sie den Verkaufszeitpunkt?

Prüfen Sie zuerst das Datum Ihres Kaufvertrags und Ihre Nutzung der letzten Jahre. Danach lässt sich mit dem Steuerberater klären, ob es sinnvoll ist, mit dem Notartermin zu warten. Steht die Frist nur noch wenige Monate aus, kann die Vermarktung bereits beginnen und die Beurkundung nach dem Stichtag stattfinden. Hinweise zur zeitlichen Planung gibt der Beitrag zum richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf in Lahr.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Lahr?

Artur Witmann übernimmt keine Steuerberatung. Er stimmt aber den Ablauf so ab, dass Bewertung, Vermarktung und Notartermin zu den Fristen passen, die Ihr Steuerberater nennt. Er bewertet die Immobilie kostenlos, prüft die Bonität der Kaufinteressenten und begleitet Sie bis zur Übergabe. Mehr zum Verkauf unter Immobilie verkaufen und auf der Seite Immobilienmakler in Lahr.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Lahr

Muss ich den Verkauf meiner Wohnung in Lahr dem Finanzamt melden?

Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an, das betrifft aber die Grunderwerbsteuer. Einen steuerpflichtigen Gewinn müssen Sie selbst in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Zählt die Zeit, in der meine Eltern im Haus wohnten, als Eigennutzung für mich?

Für die Zehnjahresfrist übernehmen Sie bei einer Erbschaft das Kaufdatum der Eltern. Für die Eigennutzungsausnahme kommt es im Grundsatz auf Ihre eigene Nutzung an, das sollten Sie steuerlich prüfen lassen.

Ist ein Grundstück in Lahr genauso zu behandeln wie ein Haus?

Für unbebaute Grundstücke gilt ebenfalls die Zehnjahresfrist. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einem unbebauten Grundstück nicht.

Kann ich in Lahr kurz vor Fristablauf schon einen Käufer suchen?

Ja, die Suche ist unproblematisch. Entscheidend ist das Datum der Beurkundung, über verbindliche Absprachen vorher sollten Sie mit dem Steuerberater sprechen.

Wer berechnet die Steuer?

Das Finanzamt setzt die Steuer im Rahmen Ihrer Einkommensteuer fest. Ihr persönlicher Steuersatz bestimmt die Höhe.

Gilt die Regel auch für eine Ferienwohnung?

Eine Ferienwohnung, die Sie zeitweise selbst nutzen und sonst vermieten, fällt in der Regel nicht unter die Eigennutzungsausnahme. Hier zählt meist nur die Zehnjahresfrist.

Spielt es in Lahr eine Rolle, ob ich mehrere Immobilien verkaufe?

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Das ist eine Frage für den Steuerberater.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Suchen Sie Ihren Kaufvertrag heraus, notieren Sie das Beurkundungsdatum und die Zeiten, in denen Sie selbst im Haus gewohnt haben. Mit diesen Angaben klären Sie die steuerliche Lage, bevor der Verkauf beginnt. Für die Bewertung und den Zeitplan erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite oder unter 0176 63355852.