Ein Mehrfamilienhaus in Offenburg wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, von denen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Daraus wird mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ein Wert berechnet, zu dem der Bodenwert hinzukommt. Käufer von Mehrfamilienhäusern denken genau so, deshalb ist dieses Verfahren auch für den Verkauf die richtige Brille.

Warum bewertet man ein Mehrfamilienhaus über den Ertrag?

Weil Käufer ein Mehrfamilienhaus fast immer als Kapitalanlage sehen. Sie fragen, welche Miete nach Abzug der Kosten übrig bleibt und wie lange das Gebäude diesen Ertrag noch liefert. Die Baukosten oder der Wert vergleichbarer Einfamilienhäuser interessieren sie dabei weniger.

Bei kleinen Häusern mit zwei oder drei Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst wohnt, wird oft ergänzend das Sachwertverfahren betrachtet. Es setzt auf die Herstellungskosten des Gebäudes und den Bodenwert. Bei klassischen Mietshäusern in der Offenburger Kernstadt oder in der Nähe des Bahnhofs steht der Ertrag klar im Vordergrund.

Wie läuft das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt?

Rohertrag und Bewirtschaftungskosten

Der Rohertrag ist die Summe der Mieten, die sich nachhaltig erzielen lassen. Nebenkosten, die Mieter zahlen, gehören nicht dazu. Von diesem Betrag zieht die Bewertung die Kosten ab, die der Eigentümer selbst tragen muss: Verwaltung, laufende Instandhaltung und ein Wagnis für leerstehende Wohnungen oder ausfallende Zahlungen.

Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer

Der Liegenschaftszinssatz zeigt, mit welcher Verzinsung Käufer am Markt tatsächlich rechnen. Der zuständige Gutachterausschuss ermittelt ihn aus ausgewerteten Kaufpreisen. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude bei ordentlicher Bewirtschaftung noch genutzt werden kann. Ein Haus aus den Sechzigerjahren mit neuen Fenstern, gedämmtem Dach und erneuerten Bädern bekommt eine längere Restnutzungsdauer als ein unverändertes Gebäude gleichen Alters.

Bodenwert

Den Bodenwert ermitteln Sie über den Bodenrichtwert in BORIS-BW. Er wird an Grundstücksgröße und Zuschnitt angepasst. Bei Mehrfamilienhäusern auf großen Grundstücken prüft die Bewertung zusätzlich, ob eine weitere Bebauung möglich ist.

Welche Besonderheiten verändern den Wert?

Der vorläufige Ertragswert ist eine Modellrechnung. Erst die Besonderheiten des Hauses machen daraus einen marktgerechten Wert. Typische Punkte:

• Mieten unter Marktniveau: Langjährige Mieter zahlen oft deutlich weniger als Neumieter. Mieterhöhungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich, deshalb wird der Unterschied als Abschlag berücksichtigt.
• Mieten über Marktniveau: Sie gelten als Risiko, weil sie sich bei einem Mieterwechsel kaum halten lassen.
• Instandhaltungsstau: Ein altes Dach, eine Heizung am Ende ihrer Lebenszeit oder feuchte Kellerräume werden als Kosten abgezogen.
• Leerstand: Eine leere Wohnung kann für Käufer sogar interessant sein, weil sie frei vermietet oder selbst genutzt werden kann.
• Gewerbeeinheit im Erdgeschoss: Ein Laden oder eine Praxis bringt höhere Mieten, aber auch ein höheres Leerstandsrisiko.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung?

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer der Wert. Legen Sie bereit:

1. Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen und Mietbeginn je Einheit
2. Alle Mietverträge inklusive Nachträgen und Mieterhöhungen
3. Die letzten Nebenkostenabrechnungen
4. Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
5. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
6. Energieausweis

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Welche Papiere Käufer später zusätzlich verlangen, beschreibt der Beitrag Mehrfamilienhaus in Offenburg verkaufen. Für einzelne vermietete Einheiten lohnt der Blick auf den Beitrag vermietete Wohnung in Offenburg verkaufen.

Reicht eine Maklerbewertung oder braucht es ein Gutachten?

Für den Verkauf reicht in vielen Fällen eine fundierte Marktwerteinschätzung, die nach dem Ertragswertverfahren aufgebaut ist. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen brauchen Sie, wenn Finanzamt, Gericht oder Miterben einen belastbaren Nachweis verlangen. Die Unterschiede erklärt der Beitrag Verkehrswertgutachten oder Maklerbewertung in Offenburg.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Offenburg?

Artur Witmann bewertet Mehrfamilienhäuser in Offenburg und der Ortenau kostenlos und unverbindlich. Dank über 15 Jahren in der Baubranche kann er beim Ortstermin den Instandhaltungsbedarf einschätzen, der in die Bewertung einfließt. Auf Wunsch übernimmt er den Verkauf und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Die Anfrage stellen Sie über die Seite zur Wertermittlung.

Häufige Fragen zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Offenburg

Welches Verfahren nutzt man für ein Mehrfamilienhaus in Offenburg?

In der Regel das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Bei kleinen Häusern mit Eigennutzung kann das Sachwertverfahren ergänzend herangezogen werden. Das Vergleichswertverfahren scheitert bei Mietshäusern oft an zu wenigen vergleichbaren Verkäufen.

Woher kommt der Liegenschaftszinssatz für Offenburg?

Ihn ermittelt der zuständige Gutachterausschuss aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen. Er wird in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Für einzelne Objektarten kann er unterschiedlich ausfallen.

Senken niedrige Bestandsmieten den Wert meines Hauses?

Ja, in der Regel. Käufer berücksichtigen, dass sich die Mieten nur im gesetzlichen Rahmen anheben lassen. Der Wert steigt wieder, wenn Wohnungen frei werden und neu vermietet werden können.

Zählt eine renovierte Fassade bei der Bewertung in Offenburg?

Sie verlängert die Restnutzungsdauer und senkt den Instandhaltungsbedarf. Beides wirkt sich positiv aus. Halten Sie Rechnungen und Baujahr der Maßnahme bereit.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus in Offenburg auch in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln bewerten?

Das ist möglich, setzt aber eine Teilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus. Bei vermieteten Wohnungen haben Mieter nach einer Umwandlung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Lassen Sie den Aufwand vorher durchrechnen.

Wie oft sollte ich mein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?

Vor jedem geplanten Verkauf und bei größeren Veränderungen wie Mieterwechseln oder Modernisierungen. Für die eigene Planung genügt eine Einschätzung in größeren Abständen. Ein aktueller Wert hilft auch bei Gesprächen mit der Bank.

Womit fangen Sie an?

Stellen Sie die Mieterliste und die Mietverträge zusammen und vereinbaren Sie einen Ortstermin. Artur Witmann erreichen Sie über die Kontaktseite oder unter 0176 63355852.