Ein Mehrfamilienhaus in Herbolzheim wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet. Maßgeblich ist, welchen Reinertrag das Haus nachhaltig abwirft, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist und welchen Wert das Grundstück hat. Käufer solcher Häuser sind überwiegend Kapitalanleger, und sie rechnen genau so.

Warum gilt beim Mehrfamilienhaus der Ertrag als Maßstab?

Wer ein Haus mit vier oder sechs Wohnungen kauft, wohnt meist nicht selbst darin. Er kauft einen Mietertrag. Deshalb fragt er zuerst nach Mietliste, Leerstand und Zustand, und erst danach nach Fliesen oder Gartenfläche.

Die ImmoWertV trägt dem Rechnung. Für Renditeobjekte sieht sie das Ertragswertverfahren vor, während bei selbst genutzten Einfamilienhäusern eher Vergleichs- oder Sachwert herangezogen werden. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung kann beides eine Rolle spielen. Den Unterschied zu anderen Bewertungswegen erklärt auch der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Herbolzheim.

In welchen Schritten rechnet das Ertragswertverfahren?

Das Verfahren folgt einer festen Reihenfolge. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf.

Im letzten Schritt kommen besondere objektspezifische Merkmale hinzu. Das sind etwa ein Sanierungsstau am Dach, eine Wohnung mit sehr günstiger Altmiete oder ein Wohnrecht im Grundbuch.

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung?

Sie brauchen alles, was Einnahmen und Kosten belegt. Je vollständiger die Mappe, desto genauer die Bewertung.

• Mietliste mit Wohnfläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn je Einheit
• Mietverträge mit Nachträgen und Hinweisen auf Staffel- oder Indexmiete
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
• Aufstellung der Instandhaltungen mit Rechnungen
• Grundbuchauszug vom zentralen Grundbuchamt beim Amtsgericht Emmendingen
• Baupläne und Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
• Energieausweis, der beim späteren Verkauf ohnehin Pflicht ist

Bei älteren Häusern im Ortskern von Herbolzheim fehlen manchmal Pläne für spätere Umbauten. Dann hilft eine Anfrage beim Bauamt der Stadt.

Was senkt oder hebt den Ertragswert?

Der Ertragswert reagiert auf alles, was den nachhaltigen Mietertrag verändert. Häufige Einflüsse:

• Leerstand: Eine leere Wohnung wird mit der marktüblichen Miete angesetzt, Kosten für die Herrichtung werden abgezogen.
• Mieten unter Marktniveau: Sie mindern den Wert, solange die Verträge laufen. Wie schnell Mieten angepasst werden können, regelt das Mietrecht.
• Modernisierungsstand: Neue Heizung, gedämmtes Dach und erneuerte Fenster verlängern die Restnutzungsdauer.
• Lage: Nähe zum Bahnhof und zur A5 spricht Mieter an, die nach Freiburg, Lahr oder Offenburg pendeln.
• Heizung und Gesetz: Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind neue Öl- und Gasheizungen wieder erlaubt, ab 2029 aber schrittweise mit klimafreundlichen Brennstoffanteilen. Käufer fragen deshalb nach Alter und Art der Heizung.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz wirkt wie ein Hebel. Ein niedriger Zinssatz ergibt bei gleichem Reinertrag einen höheren Wert. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab. Für kleinere Orte liegen oft nur wenige Daten vor, dann greifen Gutachter auf regionale Werte zurück.

Wie unterscheiden sich Gutachten und Markteinschätzung?

Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist ausführlich und vor Gericht oder Finanzamt verwendbar. Sie brauchen es bei Erbstreit, Scheidung oder wenn das Finanzamt einen Wert verlangt. Für einen Verkauf reicht oft eine fundierte Markteinschätzung, die das Ertragswertverfahren nachvollzieht und mit aktuellen Angeboten abgleicht.

Wichtig für Sie als Verkäufer: Kapitalanleger rechnen mit. Ein Preis, der weit über dem Ertragswert liegt, lässt sich nur schwer erklären. Mehr zu Strategien der Preisfindung beschreibt der Beitrag, welcher Makler in Herbolzheim den besten Preis erzielt. Verkaufen Sie vermietete Einheiten nach weniger als zehn Jahren Besitz, kann § 23 EStG greifen. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Herbolzheim?

Artur Witmann bewertet Mehrfamilienhäuser mit Blick auf Ertrag und Bausubstanz. Aus über 15 Jahren in der Baubranche kann er einschätzen, welche Instandhaltungen in den kommenden Jahren anstehen und wie Käufer das einpreisen. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Beim Verkauf bereitet er Mietliste und Unterlagen für Anleger auf, organisiert Besichtigungen in Absprache mit den Mietern und prüft die Finanzierung der Käufer sowie ihre Bonität vor dem Notartermin.

Häufige Fragen zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Herbolzheim

Wer ermittelt den Liegenschaftszinssatz für Herbolzheim?

Das ist Aufgabe des zuständigen Gutachterausschusses. Fragen Sie bei der Stadt Herbolzheim nach, welcher Ausschuss für das Gebiet zuständig ist. Gutachter nutzen sonst veröffentlichte regionale Werte.

Zählt die tatsächliche Miete oder die marktübliche?

Das Verfahren setzt die marktübliche, nachhaltig erzielbare Miete an. Weicht die vertragliche Miete stark ab, wird der Unterschied für die Laufzeit des Vertrags gesondert berücksichtigt.

Wie wirkt sich ein Sanierungsstau bei einem Mehrfamilienhaus in Herbolzheim aus?

Er wird als besonderes objektspezifisches Merkmal abgezogen. Gutachter schätzen die Kosten für die Beseitigung und berücksichtigen, wie Käufer darauf reagieren.

Kann ich die Wohnungen in Herbolzheim einzeln verkaufen?

Dafür muss das Haus erst nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden. Das braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung. Mieter erhalten danach unter Umständen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Brauche ich für die Bewertung die Zustimmung meiner Mieter?

Für die Bewertung nicht. Für Besichtigungen der vermieteten Wohnungen brauchen Sie eine rechtzeitige Ankündigung und die Mitwirkung der Mieter.

Wie aktuell muss die Mietliste in Herbolzheim sein?

Sie sollte den Stand des laufenden Monats zeigen. Käufer und Banken prüfen später, ob die Angaben mit den Kontoauszügen übereinstimmen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie Mietliste, Betriebskostenabrechnungen und Rechnungen der letzten Instandhaltungen zusammen. Mit diesen Unterlagen lässt sich ein belastbarer Ertragswert ermitteln. Für eine Einschätzung Ihres Hauses melden Sie sich über die Kontaktseite oder lesen vorab, wie Sie eine Immobilie in Herbolzheim verkaufen.