Ein Mehrfamilienhaus in Appenweier wird in der Regel mit dem Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet. Dabei zählt, welchen Reinertrag das Haus nachhaltig erwirtschaftet, wie lange es noch genutzt werden kann und welchen Wert der Boden hat. Käufer sind meist Kapitalanleger, die genau so rechnen, deshalb sollte auch Ihre Preisvorstellung auf diesem Weg entstehen.

Warum gilt beim Mehrfamilienhaus der Ertrag?

Weil Käufer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage sehen. Sie fragen, was das Haus Jahr für Jahr einbringt und wie sicher diese Einnahmen sind. Das Sachwertverfahren, das bei selbst genutzten Einfamilienhäusern üblich ist, bildet diese Sicht schlecht ab. Das Ertragswertverfahren rechnet aus dem Blickwinkel eines Investors.

In Appenweier ist die Vermietbarkeit eng mit der Verkehrslage verbunden. Wohnungen im Kernort mit Fußweg zum Bahnhof und kurzer Strecke zur A5 sprechen Pendler nach Offenburg, Achern oder Kehl an. Ein Haus in Nesselried oder Urloffen hat oft andere Mieter, etwa Familien, die mehr Ruhe und einen Garten suchen.

Aus welchen Bausteinen besteht der Ertragswert?

Wie läuft die Rechnung Schritt für Schritt?

1. Rohertrag ermitteln: Der Bewerter stellt die Nettokaltmieten aller Einheiten zusammen und prüft, ob sie marktüblich sind.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko von Mietausfällen mindern den Ertrag.
3. Bodenwertverzinsung abziehen: Der Boden bringt ebenfalls Ertrag, dieser Anteil wird herausgerechnet.
4. Gebäudeertrag kapitalisieren: Der verbleibende Ertrag wird mit Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer in einen Gebäudewert umgerechnet.
5. Bodenwert hinzurechnen: Gebäudewert und Bodenwert ergeben den vorläufigen Ertragswert.
6. Besonderheiten berücksichtigen: Zu- oder Abschläge für Sanierungsstau, Leerstand oder besondere Mietverträge.

Warum ist die marktübliche Miete so wichtig?

Weil die Bewertung auf nachhaltigen Einnahmen beruht. Liegen die Mieten deutlich unter dem Markt, weil seit Jahren nicht erhöht wurde, steigt der Wert nicht automatisch. Ein Käufer kann die Mieten nur im gesetzlichen Rahmen anpassen. Liegen sie sehr hoch, fragt er, ob sie dauerhaft zu halten sind.

Welche Unterlagen braucht der Bewerter?

• Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkosten und Mietbeginn
• Alle Mietverträge mit Nachträgen und Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung je Einheit
• Nachweise über Modernisierungen, etwa Heizung, Fenster, Dach
• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern
• Energieausweis

Welche weiteren Papiere für den Verkauf dazukommen, steht unter Unterlagen für den Hausverkauf in Appenweier.

Was senkt oder hebt den Wert in der Praxis?

Wertmindernd wirken etwa eine alte Heizungsanlage, die bald erneuert werden muss, feuchte Kellerräume, ein sanierungsbedürftiges Dach oder dauerhaft leerstehende Einheiten. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt zwar die frühere Austauschpflicht für alte Kessel, Käufer kalkulieren den Austausch einer betagten Anlage trotzdem ein.

Werterhöhend wirken eine gute Vermietungshistorie, moderne Bäder, Balkone, Stellplätze und Ausbaureserven im Dach. Auch eine klare Aufteilung in Einheiten mit getrennten Zählern macht ein Haus für Anleger interessant.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Appenweier?

Artur Witmann bewertet Mehrfamilienhäuser auf Grundlage einer Besichtigung aller zugänglichen Bereiche. Mit über 15 Jahren in der Baubranche kann er Instandhaltungsbedarf bei Dach, Heizung und Leitungen einschätzen, der im Ertragswert als Abschlag auftaucht. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Für den Verkauf stimmt er Besichtigungen mit den Mietern ab und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Mehr unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Appenweier

Wo finde ich den Liegenschaftszins für Appenweier?

Beim zuständigen Gutachterausschuss, der ihn aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Manche Ausschüsse veröffentlichen ihn in ihrem Grundstücksmarktbericht.

Kann ein Mehrfamilienhaus auch nach dem Sachwert bewertet werden?

Als Ergänzung ja. Für den Verkauf an Anleger steht aber der Ertragswert im Vordergrund.

Wie wirken sich niedrige Bestandsmieten in Appenweier auf den Wert aus?

Sie senken den aktuellen Ertrag. Der Bewerter prüft, ob und wann eine Anpassung im gesetzlichen Rahmen möglich ist.

Müssen die Mieter bei der Bewertung informiert werden?

Für die Besichtigung der Wohnungen ja. Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und erklären Sie den Anlass.

Spielt die Lage in Urloffen oder im Kernort von Appenweier eine Rolle?

Ja. Sie beeinflusst Mietniveau, Leerstandsrisiko und Bodenwert und damit das Ergebnis der Rechnung.

Fällt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Steuer an?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann nach § 23 EStG Einkommensteuer anfallen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie die Mieterliste und die Mietverträge zusammen und lassen Sie das Haus vor Ort bewerten. Den allgemeinen Ablauf einer Bewertung beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Appenweier, den Weg zum Notar der Beitrag Immobilie in Appenweier verkaufen. Kontakt: Artur Witmann oder 0176 63355852.