Ein Mehrfamilienhaus in Achern wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet: Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, und der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Dazu kommt der Bodenwert. Am Ende prüft der Bewerter, ob Zustand, Mietverträge und Lage in Achern Zu- oder Abschläge rechtfertigen.

Warum gilt für Mehrfamilienhäuser ein eigenes Verfahren?

Bei einem Mehrfamilienhaus interessiert Käufer vor allem, was das Gebäude Jahr für Jahr abwirft. Ein Kapitalanleger aus Offenburg oder Baden-Baden, der ein Haus mit mehreren Wohnungen in der Acherner Kernstadt kauft, vergleicht es mit anderen Anlagen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht dafür das Ertragswertverfahren vor. Das Vergleichswertverfahren scheitert bei solchen Häusern oft daran, dass es zu wenige ähnliche Verkäufe gibt.

Wie rechnet das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt?

Das Verfahren folgt einer festen Abfolge, die jedes Gutachten nachvollziehbar macht.

1. Rohertrag ermitteln: die marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmieten aller Einheiten, einschließlich Garagen und Stellplätze.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
3. Reinertrag festhalten: das, was nach diesen Abzügen übrig bleibt.
4. Bodenwertverzinsung abziehen: der Anteil des Reinertrags, der rechnerisch auf das Grundstück entfällt.
5. Gebäudereinertrag kapitalisieren: mit einem Barwertfaktor, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt.
6. Bodenwert hinzurechnen: abgeleitet aus dem Bodenrichtwert in BORIS-BW.
7. Besondere Merkmale berücksichtigen: etwa Instandhaltungsstau, Leerstand oder Mieten deutlich unter Markt.

Die ImmoWertV erlaubt auch ein vereinfachtes Vorgehen, bei dem der gesamte Reinertrag kapitalisiert wird. Im Ergebnis führen beide Wege zum gleichen Ziel.

Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Haus bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie hängt vom Baujahr ab, verlängert sich aber durch Modernisierungen. Ein Haus aus den Sechzigerjahren in Oberachern, bei dem Dach, Fenster, Heizung und Bäder erneuert wurden, bekommt eine deutlich längere Restnutzungsdauer als ein unverändertes Gebäude gleichen Alters.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Sammeln Sie Rechnungen und Nachweise über Modernisierungen. Ohne Belege muss der Bewerter vorsichtig schätzen.

Wie wirken sich die Mietverträge aus?

Liegen die vereinbarten Mieten deutlich unter dem Marktniveau und lassen sich nur langsam anpassen, senkt das den Wert über einen Abschlag. Umgekehrt kann eine sehr hohe Miete einen Abschlag nach sich ziehen, wenn sie bei einem Mieterwechsel kaum zu halten wäre. Staffel- und Indexmieten werden gesondert betrachtet. Mehr zur Vermarktung vermieteter Einheiten lesen Sie unter vermietete Wohnung verkaufen in Achern.

Welche Lagefragen stellen Anleger in Achern?

Anleger fragen zuerst, wie leicht sich frei werdende Wohnungen wieder vermieten lassen. Achern liegt an der Rheintalbahn und hat einen eigenen Anschluss an die A5, das macht die Stadt für Pendler nach Offenburg, Baden-Baden oder Karlsruhe interessant. Wohnungen in Bahnhofsnähe und in der Kernstadt mit Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß sprechen andere Mieter an als ein Haus in einem ländlichen Ortsteil wie Sasbachried oder Gamshurst. Beides kann gut funktionieren, die Bewertung unterscheidet sich aber bei Miete und Risiko.

Auch Stellplätze werden oft unterschätzt. Fehlen Garagen oder Parkflächen, fragen Mieter mit zwei Autos gar nicht erst an.

Welche Unterlagen braucht die Bewertung?

• Mieterliste mit Wohnungsgröße, Kaltmiete, Nebenkosten und Mietbeginn
• Mietverträge und Nachträge, insbesondere zu Mieterhöhungen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Genehmigungen aus dem Baurechtsamt der Stadt Achern
• Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen
• Bei aufgeteiltem Eigentum die Teilungserklärung

Eine allgemeine Übersicht bietet der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Achern.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Achern?

Artur Witmann bewertet Mehrfamilienhäuser kostenlos und unverbindlich und erklärt, wie Mieten, Zustand und Lage den Ertragswert beeinflussen. Seine Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche hilft bei der Einschätzung von Restnutzungsdauer und Instandhaltungsbedarf. Er prüft die Bonität der Kaufinteressenten und begleitet den Verkauf bis zur Übergabe. Mehr dazu auf der Seite Immobilienmakler in Achern.

Häufige Fragen zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern in Achern

Woher kommt der Liegenschaftszinssatz für Achern?

Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. Fehlt ein örtlicher Wert, greifen Bewerter auf Werte vergleichbarer Regionen zurück und begründen das.

Senkt Leerstand den Wert eines Mehrfamilienhauses in Achern?

Vorübergehender Leerstand wird meist über die marktübliche Miete aufgefangen, dazu kommt ein Abschlag für die Zeit bis zur Vermietung. Struktureller Leerstand wirkt stärker.

Wird auch das Sachwertverfahren herangezogen?

Bei Mehrfamilienhäusern dient es höchstens zur Kontrolle. Für Käufer zählt der Ertrag.

Brauche ich für den Verkauf in Achern ein Verkehrswertgutachten?

Für einen freien Verkauf genügt meist eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein Gutachten wird bei Erbschaftsteuer, Gericht oder Streit unter Eigentümern sinnvoll.

Wie wirkt sich eine alte Heizung auf den Ertragswert aus?

Anstehende Investitionen werden als Abschlag berücksichtigt oder verkürzen die Restnutzungsdauer. Belege über Wartung und Zustand helfen, den Abschlag realistisch zu halten.

Können Mieter beim Verkauf in Achern ein Vorkaufsrecht haben?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder werden sollen. Beim Verkauf des ganzen ungeteilten Hauses greift es in der Regel nicht.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie Mieterliste und Modernisierungsnachweise zusammen und lassen Sie das Haus vor Ort einschätzen. Eine kostenlose Immobilienbewertung zeigt, wo Ihr Mehrfamilienhaus steht. Allgemeine Hinweise zum Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen in Achern. Termine vereinbaren Sie über Kontakt.