Wer eine Immobilie in Rheinau verkaufen möchte, kommt sicher zum Notartermin, wenn drei Dinge früh geklärt sind: die Eintragungen im Grundbuch, die Finanzierung des Käufers und der Inhalt des Vertragsentwurfs. Ob Einfamilienhaus in Freistett, Eigentumswohnung in Rheinbischofsheim oder Bauplatz in Honau, die Reihenfolge der Prüfungen bleibt gleich. Wer sie einhält, erlebt beim Notar keine Überraschungen.

Was gilt als Immobilie, und warum ist das für den Ablauf wichtig?

Jede Immobilie folgt denselben Grundschritten, doch die Unterlagen unterscheiden sich je nach Objektart. Ein freistehendes Haus braucht andere Nachweise als eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Ein unbebautes Grundstück kommt ohne Energieausweis aus, verlangt aber einen Blick in den Bebauungsplan.

In Rheinau finden Eigentümer eine große Bandbreite: ältere Hofstellen in Diersheim und Helmlingen, Einfamilienhäuser aus den Siebzigern in Freistett, Reihenhäuser in neueren Baugebieten und vereinzelt Mehrfamilienhäuser mit Mietern. Dazu kommen Gartenstücke und landwirtschaftliche Flächen am Ortsrand.

Wer eine Wohnung verkauft, findet die Einzelheiten im Ratgeber Wohnung in Rheinau verkaufen. Für ältere Gebäude mit Sanierungsfragen lohnt der Beitrag altes Haus in Rheinau verkaufen.

Was steht im Grundbuch, und wer besorgt den Auszug?

Im Grundbuch stehen Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter. Den aktuellen Auszug erhalten Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern, das in Baden-Württemberg zentral für die Orte im Ortenaukreis zuständig ist. Viele Eigentümer lassen ihn auch beim Notar ihrer Wahl ausdrucken.

Lesen Sie den Auszug selbst, bevor Sie Interessenten einladen. In Abteilung I steht, wem die Immobilie gehört. Stehen dort noch die verstorbenen Eltern, muss vor dem Verkauf die Erbfolge nachgewiesen werden. Ein Erbschein ist dafür nicht immer nötig: Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll reicht nach § 35 GBO häufig aus.

In Abteilung II finden sich Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht. Bei alten Hofstellen in den Rheinauer Ortsteilen tauchen hier manchmal Rechte auf, die seit Jahrzehnten niemand mehr nutzt. Ein Nachbar, der früher über den Hof zur Scheune fahren durfte, hat vielleicht längst verkauft. Solche Eintragungen lassen sich mit Bewilligung des Berechtigten löschen. Klären Sie das vor der Vermarktung, denn Käuferbanken fragen danach.

Abteilung III zeigt Grundschulden. Auch eine längst abbezahlte Grundschuld bleibt eingetragen, bis Sie die Löschung beantragen. Die Löschungsbewilligung stellt Ihre Bank aus. Der Notar kümmert sich im Kaufvertrag darum, dass offene Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst werden.

Wie prüfen Sie, ob ein Käufer den Kauf wirklich stemmen kann?

Sie prüfen die Zahlungsfähigkeit eines Käufers, indem Sie vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung seiner Bank verlangen. Ein Gespräch mit dem Bankberater oder eine vage Zusage am Telefon reicht dafür nicht aus. Wer ohne Bestätigung beim Notar sitzt, riskiert, dass der Kaufpreis später ausbleibt und der Vertrag rückabgewickelt werden muss.

Gute Fragen an Interessenten lauten etwa:

• Haben Sie bereits mit Ihrer Bank über diese Immobilie gesprochen?
• Wie viel Eigenkapital bringen Sie ein, und ist es verfügbar?
• Müssen Sie zuerst eine eigene Immobilie verkaufen?
• Bis wann kann die Bank eine schriftliche Zusage geben?

Käufer aus Straßburg oder dem Elsass interessieren sich für Rheinau wegen der kurzen Wege über den Rhein und nach Kehl. Ihre Finanzierung läuft oft über französische Banken. Das ist möglich, die Banken verlangen aber häufig zusätzliche Unterlagen, etwa übersetzte Grundbuchauszüge oder Angaben zum Gebäude. Planen Sie dafür mehr Zeit ein. Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein deutscher Notar, bei Sprachbarrieren kann ein Dolmetscher dabei sein.

Eine strukturierte Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten gehört zu den Leistungen von Artur Witmann. Sie spart Besichtigungen mit Interessenten, die am Ende keine Finanzierung erhalten.

Welche Absprachen gehören vor dem Notar auf den Tisch?

Vor dem Notar sollten Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und der Umgang mit bekannten Mängeln geklärt sein. Der Notar formuliert den Vertrag, verhandelt aber keine Inhalte für eine Seite. Was Sie mit dem Käufer vereinbaren, muss also vorher feststehen.

Inventar und Zubehör

Eine Einbauküche, eine Markise oder ein Gartenhaus werden oft separat aufgeführt. Notieren Sie, was bleibt und was Sie mitnehmen. In älteren Häusern in Linx oder Holzhausen steht im Keller manchmal noch ein Öltank mit Restbestand. Auch das gehört in die Absprache.

Bekannte Mängel

Feuchte Kellerwände, ein undichtes Dachfenster oder ein Riss in der Fassade sollten Sie offen ansprechen und im Vertrag erwähnen lassen. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Sie nur bei Mängeln, die Sie nicht verschwiegen haben. Wer arglistig schweigt, haftet trotzdem. In der Rheinebene fragen Käufer häufig nach Grundwasser und Kellerfeuchte. Antworten Sie sachlich mit dem, was Sie wissen, und legen Sie vorhandene Gutachten oder Rechnungen vor.

Übergabetermin

Brauchen Sie selbst Zeit für den Umzug, vereinbaren Sie einen späteren Besitzübergang. Viele Käufer akzeptieren das, wenn sie es früh wissen.

Was steht im Vertragsentwurf, und worauf achten Sie beim Lesen?

Im Vertragsentwurf stehen Kaufpreis, Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergabe, Haftungsregeln und die Löschung bestehender Belastungen. Der Notar schickt den Entwurf beiden Seiten vor der Beurkundung. Bei Verbrauchern soll er nach dem Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen.

Achten Sie beim Lesen auf diese Punkte:

1. Stimmen Flurstücksnummer und Größe mit dem Grundbuch überein?
2. Sind alle Eigentümer genannt, auch Miterben oder Ehepartner?
3. Steht der vereinbarte Übergabetermin im Vertrag?
4. Ist mitverkauftes Inventar aufgeführt?
5. Sind bekannte Mängel erwähnt?
6. Wie wird ein laufendes Darlehen abgelöst?

Fragen zum Entwurf richten Sie direkt an das Notariat. Dort erklärt man Ihnen gern jeden Absatz. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei Immobilien, die Sie noch keine zehn Jahre besitzen, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Wer eine geerbte Immobilie verkauft, findet dazu Hinweise im Beitrag zur Steuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Rheinau.

Was passiert beim Notartermin selbst?

Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, erklärt die Regelungen und beantwortet Fragen. Danach unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Bringen Sie Ihren Personalausweis mit und, falls nötig, Vollmachten oder Erbnachweise.

Kann ein Eigentümer nicht selbst erscheinen, ist eine Vertretung möglich. Eine Vorsorgevollmacht reicht für das Grundbuch meist nur, wenn sie notariell beglaubigt oder beurkundet ist. Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Nach der Unterschrift beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentum. Außerdem holt der Notar Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und prüft, ob die Stadt Rheinau ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben will. Erst wenn alles vorliegt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Wie läuft die Zeit zwischen Unterschrift und Übergabe?

Zwischen Unterschrift und Übergabe arbeitet vor allem der Notar. Sie bleiben in dieser Phase Eigentümer und tragen die Verantwortung für die Immobilie. Halten Sie die Gebäudeversicherung aufrecht, lüften und heizen Sie ein leer stehendes Haus im Winter und schauen Sie regelmäßig nach dem Rechten.

Sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist, übergeben Sie die Schlüssel. Ein Übergabeprotokoll hält Zählerstände für Strom, Wasser und Gas fest, außerdem die Anzahl der Schlüssel und den Zustand der Räume. Melden Sie danach Versorger und Müllabfuhr ab. Den Energieausweis händigen Sie spätestens jetzt aus, falls der Käufer ihn noch nicht im Original hat.

Den Wechsel im Grundbuch beantragt der Notar. Bis die neue Eintragung erfolgt, vergeht noch einige Zeit. Für Sie als Verkäufer ist der Vorgang mit der Übergabe praktisch abgeschlossen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Rheinau?

Artur Witmann begleitet Eigentümer persönlich, von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Er ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und schaut sich Bausubstanz, Keller und Dach mit dem Blick eines Praktikers an. Das hilft, Mängel frühzeitig zu benennen und ehrlich ins Exposé aufzunehmen.

Zu den Leistungen gehören eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung, der Energieausweis, Home Staging, 360-Grad-Rundgänge, Video- und Drohnenaufnahmen sowie die Bonitätsprüfung von Interessenten. Auf Wunsch unterstützt er bei Finanzierungsfragen und beim Umzug. Laut einer Google-Bewertung begleitet er Verkäufer auch nach dem Abschluss. Wie der gesamte Verkauf mit Makler organisiert ist, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen mit Artur Witmann. Kriterien für die Auswahl stehen im Ratgeber Immobilienmakler in Rheinau finden.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Rheinau

Wie lange ist ein Grundbuchauszug für den Verkauf aktuell genug?

Für Käufer und Banken sollte der Auszug möglichst frisch sein. Ein Auszug, der einige Monate alt ist, kann bereits überholt sein, wenn inzwischen eine Grundschuld gelöscht wurde. Der Notar zieht vor der Beurkundung ohnehin einen aktuellen Stand.

Hat die Stadt Rheinau ein Vorkaufsrecht an meinem Grundstück?

Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht, etwa in Sanierungsgebieten. Der Notar fragt bei der Stadt nach, ob sie es ausüben will. In den meisten Fällen verzichtet die Gemeinde, und das Verfahren verzögert den Ablauf nur kurz.

Brauche ich für ein unbebautes Grundstück in Rheinau einen Energieausweis?

Für ein unbebautes Grundstück ist kein Energieausweis nötig. Steht darauf ein beheiztes Gebäude, auch ein kleines Wohnhaus, gilt die Pflicht zur Vorlage. Bei Baudenkmälern gibt es Ausnahmen.

Was passiert mit einer Pachtfläche, die ich mitverkaufe?

Ein bestehender Pachtvertrag geht in der Regel auf den Käufer über. Legen Sie den Vertrag vor, damit der Käufer Laufzeit und Kündigungsfristen kennt. Bei landwirtschaftlichen Flächen kommt die Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz hinzu.

Kann ich in Rheinau verkaufen, wenn ich selbst schon weggezogen bin?

Ein Verkauf aus der Ferne ist möglich. Besichtigungen übernimmt eine Vertrauensperson oder der Makler, und zum Notartermin können Sie mit notariell beglaubigter Vollmacht einen Vertreter schicken. Auch eine Beurkundung bei einem Notar an Ihrem neuen Wohnort ist möglich.

Wer bezahlt den Notar beim Verkauf?

Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag trägt in der Praxis meist der Käufer. Kosten für die Löschung Ihrer eigenen Grundschulden zahlen Sie als Verkäufer. Die genaue Verteilung steht im Vertrag.

Was tun, wenn der Käufer in Rheinau den Termin kurzfristig absagt?

Bis zur Unterschrift ist niemand gebunden. Wer bereits Aufwand hatte, kann nur in Ausnahmefällen Ersatz verlangen. Deshalb lohnt die Finanzierungsbestätigung vor der Terminvereinbarung, sie macht kurzfristige Absagen seltener.

Muss ein Mieter einer Wohnung in Rheinau dem Verkauf zustimmen?

Der Mieter muss nicht zustimmen. Nach § 566 BGB geht das Mietverhältnis auf den Käufer über. Wurde die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht haben.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Ziehen Sie zuerst einen aktuellen Grundbuchauszug und legen Sie die Unterlagen Ihrer Objektart zusammen. Danach lohnt eine fundierte Einschätzung des Werts. Die kostenlose Immobilienbewertung in Rheinau erklärt den Ablauf, eine Anfrage stellen Sie direkt über die Wertermittlung. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Artur Witmann telefonisch unter 0176 63355852 oder über die Kontaktseite.