Sicher zum Notartermin kommen Sie in Biberach, wenn vor dem Inserat geklärt ist, wer verkaufen darf, welche Rechte im Grundbuch stehen und ob Mieter oder die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Danach zählen offene Angaben zu Mängeln, eine geprüfte Finanzierung des Käufers und ein Vertragsentwurf, den Sie in Ruhe lesen. Wer diese Punkte abarbeitet, vermeidet die häufigsten Gründe, aus denen Verkäufe kurz vor oder nach der Beurkundung scheitern.

Wer darf die Immobilie verkaufen?

Diese Frage klingt banal, sie hält aber viele Verkäufe auf. Verkaufen darf, wer im Grundbuch als Eigentümer steht, oder wer nachweislich für ihn handeln darf.

Ehepaare und Lebenspartner

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch und ist die Immobilie sein wesentliches Vermögen, verlangt § 1365 BGB bei Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen. Der Notar fragt danach. Klären Sie das vorab, auch wenn Sie getrennt leben.

Vollmacht und Betreuung

Verkaufen Kinder für ihre Eltern, brauchen sie eine Vorsorgevollmacht, die für das Grundbuch meist notariell beglaubigt oder beurkundet sein muss. Ist ein Betreuer bestellt, braucht der Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Diese Genehmigung kostet Zeit und sollte früh beantragt werden.

Erben

Nach einem Erbfall verkaufen alle Erben gemeinsam. Sie brauchen einen Erbnachweis, entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Was verrät der Grundbuchauszug vor dem Verkauf?

Holen Sie einen aktuellen Auszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Lesen Sie ihn Abteilung für Abteilung.

In Abteilung I stehen die Eigentümer. Stimmt das mit Ihrer Erwartung überein? Bei älteren Häusern in Biberach sind manchmal noch verstorbene Eltern eingetragen, dann muss zuerst berichtigt werden.

In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen. In Hanglagen sind Wegerechte, Leitungsrechte oder Rechte zur Nutzung einer gemeinsamen Zufahrt verbreitet. Auch Wohnrechte und Nießbrauch finden sich hier. Käufer übernehmen diese Rechte, deshalb müssen sie vor dem Notartermin bekannt sein.

In Abteilung III stehen Grundschulden. Ob ein Kredit noch läuft, sehen Sie dort nicht direkt, aber Ihre Bank kann es Ihnen sagen. Grundschulden werden bei der Kaufpreiszahlung abgelöst und gelöscht.

Welche Rechte Dritter müssen Sie kennen?

Einige Rechte greifen erst nach der Beurkundung, sollten aber vorher bekannt sein.

• Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Notar fragt nach dem Vertragsschluss bei der Gemeinde Biberach an, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. In den meisten Fällen verzichtet sie.
• Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann er nach § 577 BGB zu denselben Bedingungen kaufen.
• Bestehende Mietverträge: Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Kauf bricht nicht Miete.
• Genehmigung bei Landwirtschaftsflächen: Gehören Wiesen oder Wald dazu, ist oft eine Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz nötig.

Wie gehen Sie mit Mängeln und Abweichungen um?

Offen. Kaufverträge enthalten bei gebrauchten Immobilien meist einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben. Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, ein Wasserschaden in der Vergangenheit oder ein nicht genehmigter Anbau gehören deshalb auf den Tisch.

Schreiben Sie auf, was Sie wissen, und geben Sie diese Liste dem Makler. Er beschreibt die Punkte sachlich im Exposé und spricht sie bei der Besichtigung an. Der Notar kann bekannte Mängel im Vertrag ausdrücklich aufführen. So weiß der Käufer, was er kauft, und Sie haben einen Nachweis, dass Sie informiert haben.

Häufige Abweichungen bei älteren Häusern

• Ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung
• Garage oder Carport größer als genehmigt
• Wohnfläche im Inserat früherer Jahre anders berechnet
• Leitungen oder Abwasser über das Nachbargrundstück ohne Eintrag

Wie stellen Sie sicher, dass der Käufer zahlen kann?

Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über Eigenkapital zeigen. Eine bloße Aussage, die Finanzierung sei kein Problem, reicht nicht. Die Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten übernimmt der Makler, bevor er den Notartermin vereinbart.

Im Kaufvertrag ist geregelt, dass der Käufer erst zahlt, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, und dass Sie das Eigentum erst nach Zahlung verlieren. Zahlt der Käufer nicht, können Sie nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten. Dieser Mechanismus schützt Sie, ersetzt aber nicht die Prüfung vorher.

Was steht im Kaufvertragsentwurf?

Der Notar schickt Ihnen den Entwurf vor dem Termin. Lesen Sie ihn vollständig und fragen Sie, wenn etwas unklar ist.

Achten Sie besonders auf zugesicherte Eigenschaften. Was im Vertrag als Beschaffenheit vereinbart wird, etwa eine bestimmte Wohnfläche oder ein Baujahr der Heizung, muss stimmen.

Wie läuft der Beurkundungstermin ab?

Im Notariat liest der Notar den Vertrag vollständig vor und erklärt ihn. Sie können jederzeit unterbrechen und fragen. Änderungen werden direkt eingearbeitet. Am Ende unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar.

Bringen Sie Ihren Personalausweis mit, die Steuer-Identifikationsnummer und bei Erbfällen den Erbnachweis. Wer nicht persönlich kommen kann, lässt sich mit notarieller Vollmacht vertreten oder genehmigt den Vertrag nachträglich in notariell beglaubigter Form. Was nach der Unterschrift bis zur Übergabe geschieht, beschreibt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf in Biberach.

Was ist bei Wohnungen, vermieteten Häusern und Grundstücken anders?

Bei einer Eigentumswohnung prüfen Käufer Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage. Steht eine größere Sanierung bevor, die schon beschlossen ist, wird im Vertrag geregelt, wer sie bezahlt. Mehr dazu steht im Beitrag Wohnung in Biberach verkaufen.

Bei vermieteten Häusern übergeben Sie Mietverträge, Kautionsnachweise und Nebenkostenabrechnungen. Die Kaution geht auf den Käufer über. Bei unbebauten Grundstücken stehen Bebauungsplan, Erschließung und Baulasten im Mittelpunkt. Welche Papiere jeweils nötig sind, zeigt der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Biberach.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Biberach?

Artur Witmann klärt mit Ihnen vor dem Inserat, ob Eigentum, Vollmachten und Grundbuch in Ordnung sind. Mit über 15 Jahren Erfahrung in der Baubranche erkennt er, wo Bausubstanz oder genehmigter Bestand Fragen aufwerfen, und bespricht sie offen. Er erstellt Exposé und Energieausweis, prüft die Bonität der Interessenten, gibt die Eckdaten an den Notar weiter und ist bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Biberach

Wie lange vor dem Notartermin bekomme ich den Vertragsentwurf?

Verbraucher sollen nach § 17 BeurkG ausreichend Zeit zur Prüfung haben. Den genauen Ablauf stimmt das Notariat mit beiden Seiten ab.

Was passiert, wenn die Gemeinde Biberach ihr Vorkaufsrecht ausübt?

Dann tritt die Gemeinde zu den Bedingungen des Vertrags an die Stelle des Käufers. In der Praxis kommt das selten vor.

Kann ich meine Immobilie in Biberach verkaufen, wenn ich im Ausland lebe?

Ja. Sie können einer Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht erteilen oder den Vertrag nachträglich genehmigen. Klären Sie das früh mit dem Notar.

Muss ich Mängel auch erwähnen, wenn der Käufer nicht fragt?

Bekannte wesentliche Mängel sollten Sie von sich aus offenlegen. Wer schweigt, riskiert Ansprüche des Käufers trotz Haftungsausschluss.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Verkauf in Biberach?

In der Praxis trägt sie meist der Käufer. Das steht im Kaufvertrag.

Was ist, wenn der Käufer nach dem Notartermin nicht zahlt?

Der Vertrag sieht dann Fristsetzung und Rücktritt vor. Sie bleiben Eigentümer, bis der Kaufpreis bezahlt ist.

Darf der Käufer in Biberach schon vor der Zahlung renovieren?

Nur wenn Sie zustimmen. Regeln Sie Zugang, Versicherung und Haftung dafür schriftlich, am besten im Kaufvertrag.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie den Grundbuchauszug, klären Sie Vollmachten und Rechte Dritter, und lassen Sie den Wert einschätzen. Fragen Sie die kostenlose Wertermittlung an oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wie Sie einen verlässlichen Partner erkennen, beschreibt der Beitrag zum seriösen Immobilienmakler in Biberach. Einen Vergleich aus dem Nachbarort bietet der Beitrag Immobilie in Gengenbach verkaufen.