Beim Grundstücksverkauf in Willstätt kommt es vor allem darauf an, was auf der Fläche gebaut werden darf. Das Baurecht bestimmt den Käuferkreis und den Wert stärker als jede andere Eigenschaft. Klären Sie deshalb vor der Vermarktung Bebauungsplan, Erschließung und mögliche Belastungen, holen Sie den Bodenrichtwert aus BORIS-BW und prüfen Sie, ob für Acker- oder Wiesenflächen eine Genehmigung nötig ist.

Was für ein Grundstück verkaufen Sie?

Die erste Frage klingt banal, entscheidet aber alles Weitere. In Willstätt und den Ortsteilen Legelshurst, Sand, Eckartsweier und Hesselhurst kommen sehr unterschiedliche Flächen auf den Markt.

Wie finden Sie heraus, was gebaut werden darf?

Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt er Art und Maß der Bebauung, also etwa die Zahl der Geschosse, die Dachform und die überbaubare Fläche. Bebauungspläne sehen Sie im Rathaus ein, viele Gemeinden stellen sie auch online bereit. Gibt es keinen Plan, richtet sich die Bebaubarkeit im Ortsinneren nach der Umgebung. Hier hilft eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baurechtsbehörde, die verbindlich klärt, ob und wie gebaut werden darf.

Wann sich eine Bauvoranfrage lohnt

• Die Fläche ist eine Baulücke ohne Bebauungsplan.
• Sie möchten ein großes Grundstück teilen.
• Auf dem Grundstück steht ein Gebäude, das ersetzt werden soll.
• Ein Käufer möchte mehr Wohnungen bauen, als in der Umgebung üblich ist.

Mit einem positiven Bescheid wird aus einer vagen Möglichkeit eine gesicherte Aussage, und genau das bewerten Käufer und Banken.

Wie ermitteln Sie den Wert eines Grundstücks?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert. Ihn veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss, abrufbar über BORIS-BW. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Ihr Grundstück kann davon abweichen, etwa wegen Zuschnitt, Hanglage, Erschließungszustand oder einer schmalen Zufahrt.

Hinzu kommt die Frage, wer Ihr Grundstück kauft. Ein Bauträger rechnet anders als eine Familie, die ein Einfamilienhaus bauen möchte. Ausführlich erklärt das der Beitrag Grundstück in Willstätt bewerten lassen.

Was gilt für Acker, Wiese und Streuobst?

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke unterliegen in Baden-Württemberg dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Ab einer bestimmten Größe braucht der Verkauf eine Genehmigung der unteren Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt Ortenaukreis. Der Notar stellt den Antrag. Landwirte haben unter Umständen ein Vorkaufsrecht. Ist die Fläche verpachtet, läuft der Pachtvertrag in der Regel weiter.

Bauerwartungsland ist ein Sonderfall. Gibt es Hinweise im Flächennutzungsplan, dass eine Fläche künftig bebaut werden könnte, steigt das Interesse. Verlassen Sie sich aber nur auf Pläne, die tatsächlich beschlossen sind.

Was steht im Grundbuch und was im Baulastenverzeichnis?

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zentralen Grundbuchamt am Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Dort finden Sie Eigentümer, Grundschulden und Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte. Baulasten stehen dagegen in einem eigenen Verzeichnis bei der Baurechtsbehörde. Eine Baulast kann zum Beispiel festlegen, dass ein Nachbar über Ihr Grundstück fahren darf oder dass Abstandsflächen auf Ihrer Seite liegen.

Prüfen Sie außerdem, ob es Hinweise auf Altlasten gibt. Bei früherer gewerblicher Nutzung, einer alten Tankstelle oder einer Werkstatt kann das Landratsamt Auskunft aus dem Altlastenkataster geben. Was alles in die Mappe gehört, zeigt der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Willstätt.

Was ist zu tun, wenn Sie einen Teil des Gartens verkaufen?

Viele Eigentümer älterer Häuser haben große Gärten. Ein Teil davon kann als Bauplatz verkauft werden. Dafür braucht es eine Vermessung durch die untere Vermessungsbehörde beim Landratsamt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Erst danach entsteht ein eigenes Flurstück, das verkauft werden kann.

Denken Sie an die Folgen für Ihr Haus:

1. Bleiben die Abstandsflächen zum neuen Nachbarn eingehalten?
2. Wie wird das hintere Grundstück erschlossen, braucht es ein Wegerecht?
3. Verlaufen Wasser-, Abwasser- oder Stromleitungen durch den verkauften Teil?
4. Wie verändert ein Neubau Licht und Ruhe auf Ihrem verbleibenden Grundstück?

Wer kauft Grundstücke in Willstätt?

Die Gemeinde liegt zwischen Kehl und Offenburg, über die B28 ist man schnell in beiden Städten. Das macht Bauplätze für Familien interessant, die in Kehl, Offenburg oder Straßburg arbeiten. Baulücken im Ortskern finden Interessenten, die ein kleineres Haus mit kurzen Wegen suchen. Bauträger schauen auf größere Flächen, auf denen mehrere Einheiten möglich sind. Jede Gruppe stellt andere Fragen, und das Exposé sollte darauf vorbereitet sein. Drohnenaufnahmen helfen bei Grundstücken besonders, weil sie Zuschnitt und Umgebung zeigen.

Wie zeigen Sie ein Grundstück bei der Besichtigung?

Eine leere Fläche wirkt auf Interessenten oft kleiner, als sie ist. Markieren Sie die Grenzen mit Pflöcken oder Flatterband, damit Besucher sehen, wo das Grundstück endet. Mähen Sie Gras und schneiden Sie Hecken zurück, damit Zufahrt und Boden sichtbar sind. Ein ausgedruckter Lageplan mit Maßen und der überbaubaren Fläche aus dem Bebauungsplan beantwortet die ersten Fragen direkt vor Ort.

Interessenten fragen bei Besichtigungen häufig nach Kanal- und Wasseranschluss, nach der Lage der Stromleitung und nach dem Untergrund. Wer schon ein Bodengutachten hat, legt es bereit. Wer keins hat, sagt das offen. Für einen Bauplatz in Rheinnähe interessiert manche Käufer zudem, wie hoch das Grundwasser steht. Hier können Sie auf Erfahrungen der Nachbarn mit ihren Kellern verweisen, sofern Sie diese kennen. Wie der Verkauf danach vom Notar bis zur Übergabe abläuft, beschreibt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf in Willstätt.

Welche Steuern und Kosten kommen auf Sie zu?

Für Grundstücke gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG ohne Ausnahme für Eigennutzung. Ein Bauplatz, den Sie vor acht Jahren gekauft haben, führt deshalb in der Regel zu einem steuerpflichtigen Gewinn. Geerbte Flächen übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Mehr dazu im Beitrag zur Spekulationssteuer in Willstätt.

Die Notar- und Grundbuchkosten zahlt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Als Verkäufer tragen Sie Kosten für Unterlagen, gegebenenfalls Vermessung und die Löschung von Grundschulden. Lassen Sie steuerliche Fragen von einem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Willstätt?

Artur Witmann bewertet Grundstücke kostenlos und unverbindlich und bezieht dabei Baurecht und Bodenrichtwert ein. Seine Erfahrung aus über 15 Jahren in der Baubranche hilft, wenn es um Abriss, Altbestand oder die Frage geht, was ein Käufer bauen kann. Für die Vermarktung setzt er auf Fotos, Drohnenaufnahmen und eine Bonitätsprüfung der Interessenten. Er betreut den Verkauf persönlich von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe. Mehr zu seinen Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Willstätt.

Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Willstätt

Brauche ich für ein Grundstück in Willstätt einen Energieausweis?

Für ein unbebautes Grundstück nicht. Steht ein beheiztes Gebäude darauf, gilt die Pflicht in der Regel weiter, außer das Haus wird ausdrücklich zum Abriss verkauft.

Wer zahlt die Erschließungsbeiträge?

Das hängt davon ab, ob sie schon abgerechnet sind. Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Stand. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer offene oder künftige Beiträge trägt.

Hat die Gemeinde Willstätt beim Grundstücksverkauf ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Gebieten kann die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das nach der Beurkundung ab. Die Gemeinde muss sich innerhalb einer gesetzlichen Frist äußern.

Kann ich ein verpachtetes Feld in Willstätt verkaufen?

Ja. Der Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Neben der Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz sollten Sie den Pächter früh informieren.

Lohnt es sich, ein altes Haus vor dem Grundstücksverkauf abzureißen?

Meist nicht. Viele Käufer wollen selbst entscheiden, ob sie sanieren oder neu bauen. Ein Abriss kostet und braucht je nach Fall eine Genehmigung.

Wie lange gilt ein Bescheid zur Bauvoranfrage in Willstätt?

Ein Bauvorbescheid gilt in Baden-Württemberg für einen begrenzten Zeitraum und kann verlängert werden. Den genauen Stand nennt Ihnen die Baurechtsbehörde.

Was passiert, wenn auf meinem Grundstück eine Baulast eingetragen ist?

Die Baulast bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Legen Sie sie offen, weil sie die Bebauung einschränken kann.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst das Baurecht und holen Sie Grundbuchauszug und Bodenrichtwert ein. Danach lohnt eine fachliche Einschätzung des Werts. Diese können Sie über die kostenlose Wertermittlung anfragen.