Wer ein Haus in Ringsheim geerbt hat, braucht für den Verkauf zuerst einen Nachweis über das Erbe und muss als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Erst danach kann ein Notar den Kaufvertrag beurkunden. Gibt es mehrere Erben, müssen alle zustimmen, und wer steuerlich etwas falsch einschätzt, verschenkt Geld.

Was müssen Sie in den ersten Wochen klären?

In den ersten Wochen geht es um das Nötigste. Das Haus muss gesichert sein, die laufenden Kosten müssen bezahlt werden, und das Nachlassgericht braucht ein vorhandenes Testament. In Baden-Württemberg sind seit 2018 die Amtsgerichte Nachlassgericht. Zuständig ist das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, für Ringsheim in der Regel das Amtsgericht Ettenheim.

Praktisch heißt das: Testament abliefern, falls eines in der Schublade liegt. Gebäudeversicherung anrufen und mitteilen, dass das Haus vorerst leer steht. Strom, Wasser und Heizung laufen weiter und werden auf die Erben umgeschrieben. Ein Nachbar, der einmal pro Woche nach dem Rechten sieht, ist in Ringsheim oft schnell gefunden und spart manche Sorge.

Danach geht es an die Unterlagen. Kontoauszüge zeigen, ob noch ein Kredit auf dem Haus liegt. Im Ordner mit den Hausunterlagen finden sich häufig Baupläne, alte Kaufverträge und Rechnungen für die Heizung.

Brauchen Sie einen Erbschein?

Einen Erbschein brauchen Sie nur, wenn kein notarielles Testament oder kein notarieller Erbvertrag vorliegt. Bei einem handschriftlichen Testament oder wenn die gesetzliche Erbfolge greift, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein.

Liegt ein notarielles Testament vor, reicht meist die beglaubigte Abschrift zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. So steht es in § 35 der Grundbuchordnung. Das spart Zeit und Kosten.

Die Grundbuchberichtigung selbst ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn der Antrag in dieser Zeit gestellt wird. Danach fallen Gebühren an.

Wie einigt sich eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft einigt sich am besten früh und schriftlich. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen. Verkaufen können die Erben das Haus aber nur gemeinsam, jeder muss beim Notar zustimmen oder sich vertreten lassen.

Typische Streitpunkte sind der Preis, der Zeitpunkt und die Frage, ob einer der Erben das Haus übernehmen möchte. Wer in Ringsheim aufgewachsen ist und noch in der Gegend wohnt, sieht das Elternhaus anders als ein Bruder in Hamburg. Hilfreich ist eine neutrale Bewertung, auf die sich alle beziehen können. Damit ist der Streit um die Zahl oft schon entschärft.

Wenn ein Erbe das Haus übernehmen will

Dann zahlt er die anderen aus. Grundlage ist der gemeinsam festgestellte Wert. Der Übernehmende braucht meist eine Finanzierung, die Bank verlangt dafür ebenfalls Unterlagen zum Haus. Den Vertrag beurkundet ein Notar.

Wenn sich niemand einigen kann

Dann kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Verfahren dauert lange, kostet Gebühren und führt erfahrungsgemäß selten zu einem besseren Ergebnis als ein freier Verkauf. Viele Erbengemeinschaften nutzen die Drohung nur, um wieder ins Gespräch zu kommen.

Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?

Beim Verkauf selbst geht es um die Einkommensteuer auf einen möglichen Gewinn. Nach § 23 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Erben übernehmen dabei den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus vor Jahrzehnten gebaut, spielt die Frist keine Rolle.

Anders ist es, wenn der Erblasser das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft hat. Dann zählt, ob er selbst darin gewohnt hat. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bleibt der Verkauf steuerfrei. Wohnt einer der Erben selbst im Haus, gilt für ihn eine eigene Betrachtung.

Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer. Sie hängt vom Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen ab. Für beide Steuern gilt: Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Mehr zur steuerlichen Seite bei Erbschaften im Raum Ettenheim lesen Sie im Beitrag zur geerbten Immobilie und Steuer in Ettenheim.

Was tun mit dem Hausrat?

Der Hausrat gehört allen Erben gemeinsam. Bevor ein Entrümpler kommt, sollten alle die Gelegenheit haben, persönliche Dinge mitzunehmen. Fotos, Briefe, Werkzeug aus der Werkstatt im Keller: Darüber gibt es später sonst Streit.

Für die Besichtigungen muss das Haus nicht leer sein. Ein halb geräumtes Haus wirkt allerdings unruhig. Entweder bleibt die Einrichtung vollständig, oder das Haus wird ganz geräumt und bei Bedarf mit Home Staging hergerichtet. Leere Räume wirken oft kleiner, als sie sind.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?

Meistens nicht in großem Stil. Käufer eines Erbhauses in Ringsheim rechnen in der Regel damit, dass sie Bad, Böden oder Heizung nach eigenen Vorstellungen erneuern. Größere Investitionen der Erben werden selten voll über den Preis zurückgeholt.

Kleine Arbeiten können sich lohnen: Garten zurückschneiden, Fenster putzen, einen tropfenden Wasserhahn reparieren. Wichtiger ist ein ehrlicher Überblick über den Zustand. Wer weiß, dass die Ölheizung alt ist oder das Dach Ziegel verliert, sollte das offen sagen. Käufer finden es ohnehin heraus, und Vertrauen ist bei Erbhäusern ein Verkaufsargument. Wie die einzelnen Etappen bis zur Schlüsselübergabe aufeinander folgen, zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf in Ringsheim.

Welche Unterlagen brauchen Erben zusätzlich?

Erben brauchen neben den üblichen Hausunterlagen den Erbnachweis und gegebenenfalls Vollmachten der Miterben. Diese Liste hilft:

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Aktueller Grundbuchauszug nach der Berichtigung
• Vollmachten, falls nicht alle Erben zum Notartermin kommen können
• Energieausweis, bei Bedarf neu ausstellen lassen
• Baupläne, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen
• Unterlagen zu einem noch laufenden Kredit und zur Grundschuld

Eine ausführliche Aufstellung finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Ringsheim.

Wie begleitet Artur Witmann Erben in Ringsheim?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und kann den Zustand eines älteren Hauses gut einschätzen. Für Erbengemeinschaften erstellt er eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung, die allen Beteiligten als gemeinsame Grundlage dient.

Er wohnt in Friesenheim und ist per Telefon und WhatsApp erreichbar, was für Erben, die weiter weg wohnen, praktisch ist. Auf Wunsch kümmert er sich um Energieausweis, Home Staging und Aufnahmen für das Exposé. Interessenten werden vor der Besichtigung auf ihre Bonität geprüft. Mehr zu seiner Arbeit in der Gemeinde lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Ringsheim.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Ringsheim

Darf ich das geerbte Haus in Ringsheim verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?

Den Kaufvertrag können Sie vorbereiten, beurkunden lässt er sich aber erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist. In der Praxis wird die Grundbuchberichtigung oft parallel beantragt. Ihr Notar koordiniert die Reihenfolge.

Was passiert, wenn ein Miterbe im Ausland lebt?

Er kann eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, im Ausland häufig über ein Konsulat. Planen Sie dafür genügend Zeit ein. Ohne seine Mitwirkung ist ein Verkauf nicht möglich.

Wer zahlt die laufenden Kosten für das Haus in Ringsheim bis zum Verkauf?

Grundsätzlich die Erbengemeinschaft. Grundsteuer, Versicherung und Energie werden meist anteilig getragen. Halten Sie Ausgaben schriftlich fest, damit später sauber abgerechnet werden kann.

Kann ein Pflichtteilsberechtigter den Verkauf verhindern?

Nein. Ein Pflichtteilsberechtigter hat nur einen Geldanspruch gegen die Erben, kein Mitspracherecht beim Verkauf. Unter Umständen kann die Zahlung nach § 2331a BGB gestundet werden.

Muss ich ein leerstehendes Erbhaus in Ringsheim im Winter heizen?

Sie sollten es frostfrei halten, damit keine Leitungen platzen. Viele Gebäudeversicherungen verlangen das ausdrücklich. Alternativ lassen Sie die Wasserleitungen fachgerecht entleeren.

Wie finde ich heraus, ob noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Im Grundbuchauszug, Abteilung III. Ist der Kredit längst bezahlt, kann die Grundschuld mit einer Löschungsbewilligung der Bank gelöscht werden. Das erledigt der Notar im Zuge des Verkaufs.

Können wir das geerbte Haus in Ringsheim erst vermieten und später verkaufen?

Das ist möglich. Bedenken Sie aber, dass ein Mietvertrag nach § 566 BGB auf einen späteren Käufer übergeht. Das schränkt den Kreis der Käufer ein, die selbst einziehen wollen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und sprechen Sie mit allen Miterben über das Ziel. Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft eine gemeinsame Grundlage für das Gespräch. Wenn es um das Haus der eigenen Eltern geht und Geschwister unterschiedlicher Meinung sind, hilft der Beitrag zum Elternhaus in Ringsheim. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Artur Witmann über die Kontaktseite.