Käufer eines Bauernhauses oder einer Hofstelle in Ortenberg achten vor allem auf drei Dinge: ob die Wohnnutzung baurechtlich gesichert ist, in welchem Zustand Dach, Balken und Keller sind, und was mit Scheune, Stall und landwirtschaftlichen Flächen erlaubt ist. Wer als Verkäufer diese Fragen vor der Vermarktung klärt, erreicht ernsthafte Interessenten und vermeidet, dass die Bank des Käufers die Finanzierung wegen offener Punkte verweigert. Gehören Rebflächen oder Äcker dazu, kommen eigene Genehmigungen und steuerliche Fragen hinzu.

Wer kauft heute ein Bauernhaus in Ortenberg?

Die Käufer sind vielfältiger, als viele Verkäufer erwarten. Familien, die Platz für Kinder, Tiere und einen großen Garten suchen. Handwerker, die eine Werkstatt in der Scheune einrichten möchten und Sanierungsarbeit nicht scheuen. Paare aus Offenburg oder Freiburg, die ein Haus mit Geschichte wollen und dafür bereit sind, Zeit und Geld zu investieren. Gelegentlich auch Nebenerwerbslandwirte, die Flächen und Gebäude weiter nutzen.

Ortenberg bietet für diese Gruppen einiges. Die Lage am Rand von Rebhängen und Obstwiesen, das Schloss über dem Ort, der kurze Weg nach Offenburg und ins Kinzigtal. Das Exposé sollte diese Umgebung zeigen und gleichzeitig ehrlich beschreiben, was das Gebäude braucht.

Ist die Wohnnutzung baurechtlich gesichert?

Die erste Frage jedes gut beratenen Käufers betrifft das Baurecht. Steht die Hofstelle im Ort, gelten in der Regel ein Bebauungsplan oder die Regeln für den Innenbereich. Liegt sie außerhalb, gilt der Außenbereich nach § 35 BauGB. Dort sind Wohngebäude nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, und Erweiterungen oder neue Nutzungen brauchen eine Genehmigung, die nicht selbstverständlich ist.

Prüfen Sie in der Bauakte, welche Gebäude als Wohnraum genehmigt sind. Bei vielen Höfen wurde im Lauf der Jahrzehnte umgebaut: ein Austragshaus für die Großeltern, eine Ferienwohnung in der ehemaligen Tenne, ein Zimmer über dem Stall. Ist nicht alles genehmigt, sollte das vor dem Verkauf geklärt werden. Banken finanzieren ungern Gebäude mit ungeklärtem Status.

Wo Sie die Bauakte finden

Die Gemeinde Ortenberg sagt Ihnen, ob die Akte dort oder bei der zuständigen unteren Baurechtsbehörde liegt. Als Eigentümer haben Sie Einsicht. Bringen Sie einen Eigentumsnachweis mit, bei einem Erbfall zusätzlich den Erbnachweis.

Was gilt für Scheune, Stall und Nebengebäude?

Nebengebäude sind für Käufer ein großer Reiz und zugleich ein Risiko. Eine trockene Scheune bietet Platz für Werkstatt, Lager oder Fahrzeuge. Ein ehemaliger Stall kann zu Wohnraum werden, wenn das Baurecht es erlaubt. Im Außenbereich ist die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude nur unter bestimmten Bedingungen begünstigt.

Käufer fragen nach:

• dem Zustand von Dach, Dachstuhl und Mauerwerk der Nebengebäude
• der genehmigten Nutzung jedes Gebäudes
• Strom- und Wasseranschluss in Scheune und Stall
• Altlasten wie alten Öltanks, Güllegruben oder Asbestplatten auf Dächern

Asbesthaltige Wellplatten finden sich auf vielen landwirtschaftlichen Gebäuden aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren. Sie dürfen nur von Fachbetrieben entfernt werden. Wer weiß, wo solche Platten liegen, sollte das offen sagen.

Worauf achten Käufer bei der Bausubstanz?

Bei alten Bauernhäusern entscheidet die Substanz über die Sanierungskosten und damit über den Preis. Käufer kommen oft mit einem Handwerker oder Gutachter zur zweiten Besichtigung. Sie schauen sich die Bereiche an, in denen bei alten Höfen erfahrungsgemäß Probleme auftreten.

Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist entfallen, eine ältere Heizung ist daher kein rechtliches Hindernis. Käufer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser müssen aber innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang die oberste Geschossdecke und Leitungen dämmen, soweit das noch fehlt. Bei großen Dachböden alter Höfe ist das ein Kostenpunkt, den Käufer einrechnen.

Steht das Haus unter Denkmalschutz?

Manche alten Höfe sind Kulturdenkmale. Dann gelten besondere Regeln für Umbauten, und für Baudenkmäler kann die Pflicht zum Energieausweis entfallen. Klären Sie das beim Denkmalamt oder bei der Gemeinde. Für manche Käufer ist der Denkmalschutz ein Pluspunkt, andere schreckt er ab.

Was ist beim Verkauf von Reb- und Ackerflächen zu beachten?

Gehören zur Hofstelle landwirtschaftliche Flächen, etwa Rebstücke an den Ortenberger Hängen oder Obstwiesen, braucht der Verkauf in Baden-Württemberg in der Regel eine Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Zuständig ist die untere Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt Ortenaukreis. Sie prüft unter anderem, ob ein Landwirt die Flächen zu vergleichbaren Bedingungen kaufen möchte. Der Notar stellt den Antrag.

Sind Flächen verpachtet, geht der Pachtvertrag auf den Käufer über. Legen Sie die Pachtverträge vor und informieren Sie den Pächter frühzeitig. Viele Käufer möchten nur Haus und Hof und kein Rebland. Dann kann es sinnvoll sein, die Flächen getrennt zu verkaufen, an Winzer oder Landwirte aus der Umgebung.

Welche steuerlichen Fragen kommen bei einer Hofstelle auf?

War der Hof Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs, gehören Gebäude und Flächen möglicherweise zum Betriebsvermögen. Ein Verkauf kann dann als Entnahme oder Betriebsaufgabe gelten und Steuern auslösen, auch wenn der Betrieb schon lange ruht. Das ist eine Frage, die ein Steuerberater mit Erfahrung in der Landwirtschaft vor dem Verkauf prüfen sollte.

Bei reinem Privatvermögen gelten die üblichen Regeln des § 23 EStG mit der Frist von zehn Jahren und der Ausnahme für Eigennutzung. Bei geerbten Höfen übernehmen die Erben die Fristen des Erblassers.

Wie präsentieren Sie eine Hofstelle richtig?

Eine Hofstelle verkauft sich über Bilder und Geschichte. Drohnenaufnahmen zeigen das ganze Anwesen mit Gebäuden, Garten, Wiesen und der Umgebung. Ein Video vermittelt die Wege zwischen Haus, Scheune und Hof. Grundrisse aller Gebäude helfen Käufern, eigene Pläne zu entwickeln.

Beschreiben Sie ehrlich, was das Anwesen braucht. Käufer alter Höfe wissen, dass Arbeit auf sie zukommt. Was sie abschreckt, sind Überraschungen nach dem Kauf. Ein gutes Exposé enthält deshalb neben den schönen Seiten auch eine Liste bekannter Mängel und offener Fragen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Ortenberg?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und kennt die Bausubstanz alter Häuser. Bei einer Hofstelle in Ortenberg sieht er sich Wohnhaus und Nebengebäude an und bespricht mit Ihnen, welche Punkte Käufer und Banken ansprechen werden. Die Wertermittlung für Ihre Hofstelle ist kostenlos und unverbindlich.

Für die Präsentation stehen Videografie und Drohnenaufnahmen sowie eine 360-Grad-Besichtigung zur Verfügung. Interessenten werden auf ihre Bonität geprüft. Steuer- und Rechtsfragen verweist er an Steuerberater und Notar. Sie erreichen ihn per Telefon und WhatsApp.

Häufige Fragen zum Bauernhaus in Ortenberg

Kann ich in Ortenberg eine Scheune als Wohnraum verkaufen?

Nur wenn die Wohnnutzung genehmigt ist. Andernfalls verkaufen Sie die Scheune als Nebengebäude und weisen Käufer auf die nötige Genehmigung hin.

Wer genehmigt den Verkauf von Rebflächen in Ortenberg?

In Baden-Württemberg die untere Landwirtschaftsbehörde beim Landratsamt Ortenaukreis. Der Notar stellt den Antrag nach der Beurkundung.

Muss ich asbesthaltige Dachplatten vor dem Verkauf entfernen?

Eine Pflicht zur Entfernung vor dem Verkauf besteht in der Regel nicht. Sie sollten Käufer aber darüber informieren, weil die Entsorgung Kosten verursacht.

Wie wird ein Bauernhaus in Ortenberg bewertet?

Meist über das Sachwertverfahren, ergänzt um den Wert der Flächen und Nebengebäude. Entscheidend sind Zustand, Baurecht und die Nutzbarkeit der Gebäude.

Kann ich Haus und Flächen getrennt verkaufen?

Ja, das ist oft sinnvoll. Für die Teilung des Grundstücks braucht es eine Vermessung, für landwirtschaftliche Flächen die Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde.

Brauche ich für ein altes Bauernhaus in Ortenberg einen Energieausweis?

In der Regel ja, wenn das Haus beheizt wird. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler.

Was passiert mit einem bestehenden Pachtvertrag beim Verkauf in Ortenberg?

Der Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Informieren Sie den Pächter frühzeitig und legen Sie den Vertrag im Exposé offen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sehen Sie in der Bauakte nach, welche Gebäude genehmigt sind, und klären Sie die steuerliche Lage mit einem Steuerberater. Sammeln Sie Unterlagen zu Flächen, Pachtverträgen und Sanierungen. Wenn Sie eine Einschätzung zu Ihrer Hofstelle möchten, vereinbaren Sie einen Termin vor Ort. Welche Papiere allgemein nötig sind, steht bei den Unterlagen für den Hausverkauf in Ortenberg. Bei einem geerbten Hof hilft der Beitrag zum geerbten Haus in Ortenberg, bei Familienentscheidungen der Beitrag zum Elternhaus in Ortenberg.