Wer ein Bauernhaus oder eine Hofstelle in Offenburg verkaufen möchte, sollte vor allem drei Dinge vorab klären: was baurechtlich auf dem Grundstück erlaubt ist, welche Flächen mitverkauft werden und welche Lasten auf Gebäuden und Boden liegen. Käufer fragen fast immer zuerst nach Scheune, Umnutzung und Zustand des Dachs. Wer diese Antworten mit Unterlagen belegen kann, verkauft ruhiger und meist zu besseren Bedingungen.

Wo genau liegt Ihr Hof?

Offenburg ist mehr als die Kernstadt. Zur Stadt gehören ländlich geprägte Ortsteile wie Albersbach, Zunsweier, Bohlsbach, Windschläg oder Waltersweier, dazu die Weinorte Zell-Weierbach, Fessenbach und Rammersweier am Rand der Vorbergzone. Dort stehen noch viele alte Hofanlagen mit Wohnhaus, Scheune und Nebengebäuden um einen gemeinsamen Hof.

Für den Verkauf entscheidet weniger der Ortsteil als die planungsrechtliche Lage. Ein Hof mitten im alten Ortskern gehört meist zum Innenbereich, die Bebauung richtet sich nach der Umgebung oder nach einem Bebauungsplan. Ein Aussiedlerhof zwischen Feldern liegt dagegen fast immer im Außenbereich. Dort gelten strengere Regeln.

Was dürfen Käufer mit Scheune und Stall anfangen?

Das ist die Frage, die bei fast jeder Besichtigung fällt. Viele Interessenten sehen in der Scheune eine zweite Wohnung, eine Werkstatt oder ein Büro. Ob das erlaubt ist, entscheidet die Baurechtsbehörde, in Offenburg ist das die Stadt selbst als untere Baurechtsbehörde.

Innenbereich

Im Ortskern ist eine Umnutzung oft möglich, wenn sie sich in die Umgebung einfügt. Der Bebauungsplan, falls vorhanden, gibt den Rahmen vor. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, bevor Sie einen Preis festlegen.

Außenbereich

Hier ist Bauen grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben wie die Landwirtschaft vorgesehen. § 35 BauGB erlaubt unter bestimmten Bedingungen, ehemals landwirtschaftliche Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen. Die Bedingungen sind eng, unter anderem muss die Bausubstanz erhalten und das äußere Bild im Wesentlichen gewahrt bleiben. Fragen Sie im Zweifel vor dem Verkauf bei der Stadt nach.

Ein Tipp aus der Praxis: Suchen Sie die alten Baugenehmigungen für Wohnhaus und Nebengebäude heraus. Wenn eine Scheune früher genehmigt ausgebaut wurde, ist das für Käufer viel wert. Fehlt die Akte daheim, kann die Bauakte bei der Stadt Offenburg eingesehen werden.

Welche Flächen werden mitverkauft?

Zu vielen Hofstellen gehören Wiesen, Äcker, Obstgrundstücke oder Rebstücke. Sie stehen oft auf eigenen Flurstücken und sind teils verpachtet. Für den Verkauf sollten Sie jedes Flurstück einzeln betrachten.

Die Genehmigung nach ASVG ist eine Formsache, wenn der Käufer selbst Landwirt ist. Bei einem Käufer ohne landwirtschaftlichen Betrieb kann die Behörde genauer hinsehen, ob ein Landwirt die Flächen braucht. Viele Verkäufer trennen deshalb Haus und Flächen: Das Wohnhaus geht an eine Familie, die Felder an einen Landwirt aus dem Ort oder an den bisherigen Pächter.

Bestehende Pachtverträge gehen auf den Käufer über. Legen Sie sie den Interessenten früh vor, damit niemand mit einer freien Wiese für Pferde rechnet, die noch Jahre verpachtet ist.

Welche Lasten und Rechte liegen auf dem Hof?

Alte Hofstellen haben über Generationen Rechte angesammelt, die nicht immer im Grundbuch stehen. Typische Beispiele:

• ein Wegerecht des Nachbarn über den Hof zur eigenen Scheune
• eine gemeinsame Wasserleitung oder ein Brunnen mit mehreren Nutzern
• ein Leitungsrecht für Strom oder Telefon über die Wiese
• eine Baulast, die im Baulastenverzeichnis bei der Baurechtsbehörde eingetragen ist
• ein Wohnrecht oder Altenteil, das bei einer früheren Hofübergabe vereinbart wurde

Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Achern und fragen Sie bei der Stadt nach Eintragungen im Baulastenverzeichnis. Stoßen Sie auf alte Eintragungen, deren Berechtigte längst verstorben sind, kann der Notar eine Löschung vorbereiten. Mehr zu den nötigen Papieren steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Offenburg.

Welche Mängel prüfen Käufer bei einem Bauernhaus besonders?

Interessenten für alte Höfe sind meist bereit, viel selbst zu machen. Sie wollen aber wissen, worauf sie sich einlassen. Ehrliche Angaben schützen Sie zusätzlich, denn verschwiegene Mängel können auch nach einem Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen führen.

Dach und Tragwerk

Große Scheunendächer sind teuer. Käufer schauen nach durchhängenden Firsten, feuchten Balken und alten Wellplatten aus Faserzement. Bei Gebäuden aus der Zeit vor den Neunzigerjahren können diese Platten asbesthaltig sein. Solange sie intakt bleiben, ist das beherrschbar, ein Austausch muss fachgerecht erfolgen.

Feuchtigkeit und Fundament

Viele alte Wohnhäuser haben keinen Keller oder nur einen Gewölbekeller mit Naturboden. Aufsteigende Feuchte im Erdgeschoss ist häufig. Ein Fachmann kann einschätzen, ob es sich um ein übliches Altbauthema oder um einen echten Schaden handelt.

Tank, Grube und Abwasser

Ein Heizöltank im Keller, eine alte Mistlege oder eine Güllegrube werfen Fragen nach Altlasten auf. Notieren Sie, was wann stillgelegt und gereinigt wurde. Klären Sie zudem, ob das Haus an den öffentlichen Kanal angeschlossen ist. Bei abgelegenen Höfen um Albersbach ist das eine typische Rückfrage.

Heizung und Energie

Für den Verkauf brauchen Sie einen Energieausweis, außer das Haus steht unter Denkmalschutz. Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Eine bestehende Öl- oder Holzheizung darf weiterlaufen. Käufer eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses haben zwei Jahre Zeit, die oberste Geschossdecke und offen liegende Leitungen zu dämmen, wenn das noch fehlt. Mehr dazu lesen Sie unter Haus mit Ölheizung in Offenburg verkaufen. Den Ausweis selbst erstellt der Energieausweis-Service.

Wer kauft heute ein Bauernhaus in Offenburg?

Die Nachfrage ist überschaubar, aber sehr gezielt. Typische Interessenten sind:

• Familien, die Platz für Tiere und Garten suchen und trotzdem schnell in Offenburg oder an der A5 sein wollen
• Handwerker, die Wohnen und Werkstatt verbinden möchten
• Pferdehalter, die Stall und Weide in einem suchen
• Landwirte aus der Umgebung, die vor allem die Flächen und Lagerräume brauchen
• Paare aus der Region Straßburg oder Freiburg, die ein altes Gebäude mit Charakter selbst herrichten wollen

Weil diese Gruppen klein sind, braucht die Vermarktung mehr Reichweite und bessere Bilder als bei einem Reihenhaus. Eine Hofanlage wirkt erst richtig, wenn man den Zusammenhang der Gebäude von oben sieht. Hier helfen Drohnenaufnahmen und Videografie.

Wie wird eine Hofstelle bewertet?

Ein Bauernhaus lässt sich schlecht mit Nachbarhäusern vergleichen. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert des Hofgrundstücks, dem Zustand der Gebäude und den mitverkauften Flächen, die gesondert bewertet werden. Bodenrichtwerte für Bauland und landwirtschaftliche Flächen finden Sie über BORIS-BW.

Bei großen Nebengebäuden ist die Frage entscheidend, ob sie für Käufer einen Nutzen haben oder nur Unterhalt kosten. Eine sanierte Scheune mit Umnutzungsmöglichkeit hebt den Wert. Eine baufällige Remise im Außenbereich, die nicht umgebaut werden darf, kann ihn sogar senken. Allgemeine Grundlagen zum Ablauf einer Einschätzung finden Sie im Beitrag Haus in Offenburg bewerten lassen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Offenburg?

Artur Witmann ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Bei einer Hofbesichtigung schaut er sich Dachstühle, Mauerwerk und Anbauten an und kann einschätzen, welcher Modernisierungsbedarf auf Käufer zukommt. Daraus entsteht eine Bewertung, die Sie Interessenten gegenüber begründen können.

Sein Büro liegt in Friesenheim, in der Nachbarschaft von Offenburg. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Für den Verkauf bietet er Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Besichtigungen und eine Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten an und begleitet persönlich bis zur Übergabe.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Bauernhauses in Offenburg

Brauche ich für den Verkauf meines Hofes in Offenburg eine Genehmigung?

Für das Wohnhaus mit Hofgrundstück im Ortskern in der Regel nicht. Für landwirtschaftliche Flächen wie Äcker, Wiesen oder Reben ist eine Genehmigung nach dem ASVG nötig. Der Notar beantragt sie meist nach der Beurkundung beim Landratsamt.

Darf ein Käufer die Scheune zu einer Wohnung ausbauen?

Das hängt von der Lage und vom Bebauungsplan ab. Im Außenbereich ist eine Umnutzung nur unter engen Voraussetzungen nach § 35 BauGB möglich. Eine Bauvoranfrage bei der Stadt Offenburg gibt Sicherheit.

Kann ich die Felder behalten und nur das Haus verkaufen?

Ja, wenn die Flächen auf eigenen Flurstücken stehen. Liegt alles auf einem großen Flurstück, ist vorher eine Teilung durch das Vermessungsamt nötig. Viele Eigentümer verpachten die Felder danach weiter.

Was passiert mit einem Pachtvertrag, wenn ich den Hof in Offenburg verkaufe?

Der Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Er bleibt mit allen Fristen bestehen. Informieren Sie den Pächter frühzeitig, denn er ist häufig selbst ein Kaufinteressent.

Muss ich alte Wellplatten auf der Scheune vor dem Verkauf entfernen?

Eine Pflicht dazu besteht beim Verkauf in der Regel nicht. Sie sollten aber offen angeben, dass das Material asbesthaltig sein kann. Käufer kalkulieren den Austausch dann selbst ein.

Wie finde ich heraus, ob mein Hof in Offenburg unter Denkmalschutz steht?

Fragen Sie bei der Stadt oder der Denkmalschutzbehörde nach. Ein Baudenkmal braucht keinen Energieausweis, Umbauten sind aber genehmigungspflichtig. Käufer möchten diesen Punkt schriftlich sehen.

Ist ein altes Wohnrecht im Grundbuch ein Problem?

Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen. Ist der Berechtigte verstorben, kann es mit Sterbeurkunde gelöscht werden. Der Notar übernimmt das im Zuge des Kaufvertrags.

Wer bezahlt die Vermessung, wenn ich den Hof in Offenburg aufteile?

Das ist Verhandlungssache, meist trägt der Verkäufer die Teilung, weil er sie anstößt. Klären Sie das vor der Beauftragung des Vermessungsingenieurs. Planen Sie die Wartezeit beim Zeitplan des Verkaufs ein.

Wie starten Sie den Verkauf Ihres Hofes?

Sammeln Sie zuerst Grundbuchauszug, Flurkarte, alte Baugenehmigungen und die Pachtverträge. Danach lohnt ein Ortstermin, bei dem Gebäude und Flächen gemeinsam angeschaut werden. Vereinbaren Sie dafür einen Termin über die Kontaktseite oder unter 0176 63355852.