Wer eine Immobilie in Orschweier verkaufen möchte, kommt sicher zum Notartermin, wenn drei Dinge vor dem ersten Inserat stehen: ein belastbarer Angebotspreis, vollständige Unterlagen und ein geprüfter Käufer mit gesicherter Finanzierung. Fehlt einer dieser Bausteine, verschiebt sich der Termin beim Notar oder platzt kurz davor. Die Reihenfolge der Schritte ist deshalb wichtiger als das Tempo.

Wo stehen Sie gerade im Verkaufsprozess?

Am Anfang steht eine ehrliche Bestandsaufnahme, denn nicht jeder Eigentümer beginnt bei null. Manche haben schon einen Interessenten aus der Nachbarschaft, andere wissen noch nicht, ob sie überhaupt verkaufen wollen.

Diese Tabelle hilft, keinen Schritt zu überspringen. Besonders häufig fällt die Prüfung der Finanzierung weg, weil ein Interessent am Telefon sympathisch wirkt.

Was ist die Immobilie in Orschweier am Markt wert?

Den Wert bestimmt der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Ort und in der Umgebung, angepasst an Zustand und Lage. Orschweier ist der Ortsteil von Mahlberg mit Bahnhof an der Rheintalbahn, die B3 führt mitten durch, und die Autobahnanschlussstelle Ettenheim liegt in der Nähe. Für Pendler nach Lahr, Offenburg oder Freiburg ist das ein Argument, das in die Einschätzung einfließt.

Gleichzeitig zählt das Haus selbst. Ein Reihenhaus aus den Achtzigern, ein freistehendes Haus mit Einliegerwohnung oder ein älteres Anwesen mit Scheune im Ortskern sprechen ganz unterschiedliche Käufer an. Den Bodenrichtwert finden Sie in BORIS-BW. Er sagt etwas über das Grundstück, über das Gebäude sagt er nichts.

Welche Verfahren nutzen Bewerter?

Für selbst genutzte Häuser greift man meist auf das Vergleichswertverfahren zurück, ergänzt durch das Sachwertverfahren nach ImmoWertV. Dabei werden Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen nach Alter und Zustand ermittelt. Bei vermieteten Objekten, etwa einem Haus mit mehreren Wohnungen, steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund, das sich an den nachhaltig erzielbaren Mieten orientiert.

Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert Ihnen den Ausgangspunkt für den Angebotspreis. Zu hoch angesetzt, bleiben die Anfragen aus und das Inserat altert. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Spielraum in der Verhandlung.

Welche Unterlagen verlangt der Notar, und welche der Käufer?

Der Notar braucht vor allem Grundbuchdaten und Personalien, der Käufer und seine Bank wollen deutlich mehr. Es hilft, beide Listen getrennt zu denken.

Für den Notar:

• Grundbuchblatt und Flurstücksnummer, den Auszug holt der Notar meist selbst beim Grundbuchamt in Achern
• Personalausweise und Steuer-Identifikationsnummern aller Verkäufer
• Angaben zu bestehenden Grundschulden und der finanzierenden Bank
• bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Verwaltervollmacht

Für Käufer und Bank:

1. Exposé mit Grundrissen und Wohnflächenberechnung
2. Energieausweis
3. Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung
4. Flurkarte und Lageplan
5. Nachweise über Modernisierungen
6. bei Eigentumswohnungen Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung

Fehlen alte Bauakten, ist das Rathaus Mahlberg die erste Anlaufstelle, bei Lücken das Landratsamt Ortenaukreis als untere Baurechtsbehörde. Viele Eigentümer in Orschweier haben Anbauten oder ausgebaute Dachgeschosse. Prüfen Sie, ob dafür eine Genehmigung vorliegt, denn diese Frage kommt spätestens von der Bank des Käufers. Eine ausführliche Liste finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Mahlberg.

Wie wird aus Anfragen ein ernsthafter Käufer?

Durch eine klare Vorauswahl, bevor jemand das Haus betritt. Viele Anfragen kommen per E-Mail mit einem einzigen Satz. Fragen Sie zurück: Wie viele Personen ziehen ein? Gibt es eine Finanzierungsbestätigung? Muss vorher eine eigene Immobilie verkauft werden?

Wer diese Fragen beantwortet, ist meist ernsthaft interessiert. Bündeln Sie die Besichtigungen auf wenige Termine, das schont Ihre Zeit und die Nachbarschaft. Bei bewohnten Häusern sollten Wertsachen und persönliche Unterlagen weggeräumt sein.

Welche Fragen stellen Käufer in Orschweier häufig?

Erfahrungsgemäß drehen sich viele Fragen um die Heizung, den Zustand des Dachs, die Feuchtigkeit im Keller und die Verkehrsanbindung. Die Nähe zur Bahn und zur A5 ist ein Pluspunkt. Wer an der B3 wohnt, sollte Fragen nach Verkehrslärm gelassen und ehrlich beantworten. Familien fragen nach Kindergarten und Grundschule, Senioren nach Arzt und Einkauf in Mahlberg oder Ettenheim.

Wie sichern Sie die Finanzierung des Käufers ab?

Mit einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der Bank, die sich auf genau dieses Objekt bezieht. Eine allgemeine Budgetbescheinigung zeigt nur, dass jemand grundsätzlich kreditwürdig ist. Die konkrete Zusage kommt erst, wenn die Bank Unterlagen zum Haus geprüft hat.

Erst danach sollte der Notartermin fest vereinbart werden. Artur Witmann prüft die Bonität der Kaufinteressenten vor diesem Schritt. So vermeiden Sie, dass ein Termin wegen einer fehlenden Kreditzusage verschoben wird.

Was gehört in die Eckdaten, bevor der Notar den Entwurf schreibt?

Die Eckdaten sind die Punkte, auf die sich Verkäufer und Käufer geeinigt haben. Halten Sie diese schriftlich fest und schicken Sie sie an den Notar:

• Kaufpreis und mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus
• gewünschter Übergabetermin
• Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen
• Regelung zu Mängeln, die bei der Besichtigung bekannt waren
• Daten der finanzierenden Bank des Käufers

Den Notar wählt in der Praxis meist der Käufer, weil er die Notarkosten trägt. Als Verkäufer dürfen Sie Wünsche äußern. Der Notar ist neutral und belehrt beide Seiten.

Was passiert beim Notartermin selbst?

Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt die einzelnen Regelungen. Fragen sind jederzeit erlaubt, Änderungen können noch im Termin eingefügt werden. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten.

Danach veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und schickt dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn der Kaufpreis bezahlt ist, wird der Käufer als Eigentümer eingetragen. Für Sie als Verkäufer ist dieser Ablauf sicher, weil Sie das Eigentum erst nach Zahlung abgeben.

Wie läuft die Übergabe?

Zur Übergabe gehören Schlüssel, Zählerstände für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas sowie die Unterlagen zum Haus. Ein Übergabeprotokoll mit Unterschrift beider Seiten schützt vor späterem Streit. Melden Sie die Zählerstände beim Versorger und informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel.

Welche Kosten und Steuern sollten Verkäufer im Blick haben?

Die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer trägt in der Praxis meist der Käufer. Auf Verkäuferseite fallen typischerweise die Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank nach § 490 BGB und Kosten für den Energieausweis an.

Steuerlich gilt § 23 EStG. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt, ebenso. In allen anderen Fällen klären Sie die Lage mit Ihrem Steuerberater.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Orschweier?

Artur Witmann wohnt in Friesenheim und ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Beim Verkauf ordnet er Bausubstanz und Modernisierungsbedarf ein und kann Käuferfragen zum Zustand fundiert beantworten.

Er übernimmt die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich, kümmert sich um den Energieausweis, Home Staging, Videografie mit Drohnenaufnahmen und eine 360-Grad-Besichtigung. Interessenten prüft er auf ihre Bonität, bei der Finanzierung berät er Käufer auf Wunsch ebenfalls. Er begleitet Sie von der Bewertung bis zur Übergabe und ist per Telefon und WhatsApp erreichbar. Mehr über den Ablauf lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Wer ein geerbtes Haus verkauft, findet ergänzende Hinweise im Beitrag zum Elternhaus in Orschweier.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Orschweier

Wer bestimmt den Notar beim Verkauf in Orschweier?

Meist schlägt der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten der Beurkundung trägt. Beide Seiten müssen mit der Wahl einverstanden sein. Notare finden Sie unter anderem in Lahr und Offenburg.

Kann ich in Orschweier verkaufen, obwohl die Bank noch eine Grundschuld eingetragen hat?

Ja, das ist der Normalfall. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Ablösesumme an und sorgt dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt dorthin fließt. Danach wird die Grundschuld gelöscht.

Was mache ich, wenn ein Anbau keine Genehmigung hat?

Klären Sie das vor der Vermarktung beim Bauamt. Oft lässt sich eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Verschweigen sollten Sie den Punkt keinesfalls, da Käufer sonst später Ansprüche geltend machen können.

Braucht ein Reihenhaus in Orschweier einen Energieausweis?

Ja, für den Verkauf von Wohngebäuden ist er Pflicht, auch für Reihenhäuser. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig.

Wie viele Besichtigungen sind sinnvoll?

Eine feste Zahl gibt es nicht. Sinnvoll ist, nur vorab geprüfte Interessenten einzuladen und Termine zu bündeln. Zweitbesichtigungen mit Handwerker oder Gutachter des Käufers sind üblich und ein gutes Zeichen.

Was gilt, wenn das Haus in Orschweier vermietet ist?

Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Mieter müssen Besichtigungen nach Absprache ermöglichen. Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur in Sonderfällen, etwa bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577 BGB.

Darf ein Käufer nach dem Notartermin in Orschweier noch zurücktreten?

Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur in den Fällen möglich, die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehen sind, zum Beispiel bei Zahlungsverzug. Deshalb ist die Finanzierungsprüfung vorher so wichtig.

Kann ich mein Haus in Orschweier verkaufen und erst später ausziehen?

Ja, der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart. Viele Verkäufer regeln, dass sie bis zum Bezug der neuen Wohnung bleiben. Zahlung und Übergabe sollten dabei sauber aufeinander abgestimmt sein.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit einer Einschätzung des Werts und einer Liste der vorhandenen Unterlagen. Wenn Sie wissen möchten, warum die Ortskenntnis dabei hilft, lesen Sie den Beitrag zum Makler vor Ort in Orschweier. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Artur Witmann unter 0176 63355852 oder über das Kontaktformular.