Ob Geschwister ein Elternhaus in Altdorf bei Ettenheim verkaufen, behalten oder vermieten, entscheiden sie am besten anhand von drei nüchternen Punkten: Was kostet das Haus jeden Monat, wer kümmert sich darum, und braucht jemand sein Geld zeitnah? Auf dieser Grundlage lässt sich auch ein Gefühl wie „Das Haus darf nicht weg“ besser einordnen. Leben die Eltern noch, etwa im Pflegeheim, gelten andere Regeln als nach einem Erbfall.

In welcher Situation befindet sich Ihre Familie?

Elternhäuser kommen auf zwei Wegen auf den Tisch. Entweder sind die Eltern verstorben und die Kinder erben. Oder ein Elternteil zieht ins Pflegeheim oder zu einem der Kinder, und das Haus steht leer. Beide Fälle haben ihre eigenen Regeln.

Was gilt, wenn die Eltern noch leben?

Zieht ein Elternteil ins Pflegeheim, stellt sich oft die Frage, ob das Haus die Heimkosten mitfinanzieren soll. Solange die Mutter oder der Vater geschäftsfähig ist, entscheidet sie oder er selbst. Die Kinder können beraten und organisieren, unterschreiben müssen die Eltern.

Gibt es eine Vorsorgevollmacht, kann der Bevollmächtigte verkaufen. Für das Grundbuchamt muss die Vollmacht in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Eine privatschriftliche Vollmacht reicht dafür meist nicht. Wurde stattdessen ein Betreuer bestellt, braucht der Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt und der Preis angemessen ist. Eine fundierte Wertermittlung hilft dabei. Mehr dazu im Beitrag zum Hausverkauf mit Vorsorgevollmacht.

Was gilt nach dem Erbfall?

Mit dem Tod der Eltern geht das Haus auf die Erben über. Sind es mehrere Geschwister, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam verkaufen. Die Erbfolge wird gegenüber dem Grundbuchamt mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll nachgewiesen. Zuständig für Erbschein und Testamentseröffnung ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz, in Baden-Württemberg das Amtsgericht.

Nach § 2042 BGB kann jeder Erbe verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird. Das heißt nicht, dass sofort verkauft werden muss. Es heißt aber, dass niemand dauerhaft gegen seinen Willen in der Gemeinschaft bleiben muss.

Wenn ein Geschwisterteil enterbt wurde

Wer enterbt wurde, aber zu den Kindern gehört, hat Anspruch auf den Pflichtteil nach §§ 2303 ff. BGB. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Können die Erben ihn nur durch Verkauf des Hauses bezahlen, kann das Nachlassgericht nach § 2331a BGB eine Stundung gewähren. Details klärt ein Fachanwalt für Erbrecht. Hintergrund liefert der Beitrag zum Pflichtteil beim Hausverkauf.

Was kostet es, das Elternhaus zu behalten?

Viele Geschwister schieben die Entscheidung auf. Das Haus bleibt erst einmal, wie es ist. Dabei laufen Kosten weiter, und die Arbeit bleibt meist an dem Kind hängen, das am nächsten wohnt.

• Grundsteuer und Gebäudeversicherung
• Heizen im Winter, damit Leitungen nicht einfrieren
• Strom, Wasser, Müllgebühren
• Gartenpflege und Räumpflicht im Winter
• kleinere Reparaturen, die bei Leerstand schnell größer werden
• Zeit für Kontrollgänge, Post und Handwerker

Rechnen Sie diese Posten für ein Jahr zusammen. Oft wird dann deutlich, dass Abwarten teuer ist, vor allem wenn keiner der Geschwister in Altdorf oder Ettenheim wohnt.

Kommt eine Vermietung infrage?

Altdorf liegt nahe der A5 und unweit des Europa-Parks in Rust, der viele Arbeitsplätze bietet. Mietinteressenten gibt es daher. Eine Vermietung bindet die Erbengemeinschaft aber über Jahre. Einer muss Mieter suchen, Nebenkosten abrechnen, Reparaturen beauftragen. Alle Entscheidungen fallen gemeinsam, und Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.

Ein älteres Haus muss vor der Vermietung oft erst hergerichtet werden. Heizung, Bad und Elektrik sollten in einem Zustand sein, den Mieter akzeptieren. Wer diese Investition scheut, kommt mit einem Verkauf meist einfacher zum Ziel.

Wie teilen Geschwister fair auf?

Fair heißt, dass jeder seinen Anteil nach der Erbquote bekommt und alle dieselben Informationen haben. Will ein Geschwisterteil das Haus übernehmen, zahlt er die anderen auf Basis des Verkehrswerts aus. Wird verkauft, wird der Erlös nach Abzug von Kosten und Schulden aufgeteilt.

Häufiger Streitpunkt sind Leistungen, die einzelne Kinder erbracht haben, etwa die Pflege der Eltern. Das Gesetz sieht dafür unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausgleich vor. Klären Sie das mit einem Anwalt, bevor der Verkaufserlös verteilt wird. Für Übernahmen innerhalb der Familie gibt es einen eigenen Beitrag zum Haus innerhalb der Familie verkaufen.

Steuer beim Verkauf des Elternhauses

Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beträgt zehn Jahre. Die Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt der Eltern. Haben die Eltern das Haus vor über zehn Jahren gekauft oder gebaut, ist der Verkauf meist steuerfrei. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.

Wie bereiten Sie das Elternhaus auf den Verkauf vor?

Bevor Interessenten kommen, sollte das Haus leer oder zumindest aufgeräumt sein. Teilen Sie Erinnerungsstücke vorher auf, damit später kein Streit entsteht. Danach kann eine Entrümpelungsfirma den Rest übernehmen.

Viele Elternhäuser in Altdorf stammen aus Jahrzehnten, in denen andere Standards galten. Käufer wollen wissen, was erneuert wurde. Suchen Sie Rechnungen, Pläne und Schornsteinfegerprotokolle zusammen. Was fehlt, kann teilweise aus der Bauakte bei der Stadt Ettenheim ergänzt werden. Ob vor dem Verkauf renoviert werden sollte, beschreibt der Beitrag zum alten Haus in Altdorf (Ettenheim).

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Altdorf (Ettenheim)?

Artur Witmann wohnt in Friesenheim und kennt den Raum Ettenheim mit seinen Ortsteilen. Für Geschwister, die verstreut leben, ist er Ansprechpartner vor Ort, der das Haus zeigt und alle auf demselben Stand hält. Mit über 15 Jahren Erfahrung in der Baubranche schätzt er den Zustand älterer Elternhäuser ein und erklärt Käufern sachlich, was zu tun ist.

Er erstellt eine kostenlose Wertermittlung als gemeinsame Grundlage, kümmert sich um Energieausweis und Exposé, organisiert Besichtigungen und prüft die Bonität der Interessenten. Wer nach dem Verkauf Möbel bewegen muss, kann den Umzugsservice nutzen. Wie der Verkauf Schritt für Schritt läuft, zeigt der Beitrag Ablauf eines Hausverkaufs in Altdorf (Ettenheim).

Häufige Fragen zum Elternhaus in Altdorf (Ettenheim)

Dürfen wir das Haus unserer Mutter in Altdorf verkaufen, wenn sie im Pflegeheim lebt?

Nur mit ihrer Unterschrift, mit einer wirksamen Vorsorgevollmacht oder über einen Betreuer mit Genehmigung des Betreuungsgerichts. Die Kinder allein können nicht verkaufen.

Reicht eine handschriftliche Vollmacht für den Notar?

Für das Grundbuch genügt sie meist nicht. Eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vorsorgevollmacht ist der sichere Weg.

Was tun, wenn ein Geschwisterteil das Elternhaus in Altdorf behalten möchte?

Dann sollte er die anderen auf Basis des Verkehrswerts auszahlen können. Eine neutrale Bewertung und ein Finanzierungsgespräch mit der Bank klären, ob das realistisch ist.

Wer zahlt die Kosten des leerstehenden Hauses bis zum Verkauf?

Die Erbengemeinschaft gemeinsam, nach Erbquoten. Hat einer vorgestreckt, wird das bei der Verteilung des Erlöses verrechnet.

Müssen wir die Möbel im Elternhaus in Altdorf vor dem Verkauf entfernen?

Für Besichtigungen ist ein leeres oder dezent eingerichtetes Haus besser. Manche Käufer übernehmen einzelne Möbel, das lässt sich im Kaufvertrag regeln.

Können wir den Pflichtteil eines Bruders aus dem Verkaufserlös zahlen?

Ja, das ist üblich. Muss das Haus dafür überstürzt verkauft werden, kann das Nachlassgericht die Zahlung unter Umständen stunden.

Wie erfahren alle Geschwister vom Stand des Verkaufs in Altdorf?

Vereinbaren Sie, dass der Makler alle Erben gleichzeitig informiert, etwa per E-Mail. So entstehen keine Missverständnisse über Angebote oder Termine.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst, wer verkaufen darf, und sammeln Sie die Unterlagen. Danach gibt eine neutrale Bewertung allen Geschwistern dieselbe Grundlage. Fragen Sie eine kostenlose Bewertung für das Elternhaus in Altdorf an oder melden Sie sich über die Kontaktseite.