Wer eine Immobilie in Zusenhofen verkaufen will, kommt sicher zum Notartermin, wenn vorher drei Dinge geklärt sind: wem die Immobilie gehört und wer unterschreiben muss, welche Lasten und Rechte im Grundbuch stehen und ob der Käufer den Preis zahlen kann. Fast alle Verzögerungen in der Praxis entstehen an einem dieser Punkte. Mit einer frühen Prüfung vermeiden Sie geplatzte Termine und Nachverhandlungen.

Welche Immobilien werden in Zusenhofen verkauft?

Überwiegend Einfamilienhäuser, daneben ältere Wohnhäuser mit Nebengebäuden, einzelne Zweifamilienhäuser und Bauplätze. Eigentumswohnungen sind im Ortsteil seltener als in der Kernstadt von Oberkirch. Jede dieser Immobilienarten hat eigene Prüfpunkte.

Wer muss beim Verkauf unterschreiben?

Jeder, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das klingt selbstverständlich, sorgt aber oft für Überraschungen. Ein Haus, das die Eltern gemeinsam gekauft haben, gehört nach dem Tod eines Elternteils häufig dem überlebenden Partner und den Kindern gemeinsam.

Prüfen Sie deshalb den Grundbuchauszug als Erstes. Sie bekommen ihn beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern oder über einen Notar. Wie Sie ihn lesen, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug für den Verkauf in Oberkirch.

Ehepartner und Vollmachten

Ist nur ein Ehepartner eingetragen, kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. § 1365 BGB verlangt sie, wenn das Haus im Wesentlichen das gesamte Vermögen ausmacht. Der Notar fragt danach.

Kann ein Eigentümer nicht selbst handeln, etwa wegen Krankheit, verkauft ein Bevollmächtigter. Für das Grundbuch muss die Vorsorgevollmacht meist notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein.

Welche Einträge im Grundbuch sind wichtig?

Die in Abteilung II und III. Abteilung II enthält Rechte Dritter, etwa ein Wohnrecht der Eltern, ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Leitungsrecht. Abteilung III zeigt Grundschulden zur Absicherung von Krediten.

Grundschulden sind beim Verkauf selten ein Problem. Der Notar lässt sie aus dem Kaufpreis ablösen und löschen. Schwieriger sind Rechte in Abteilung II. Ein lebenslanges Wohnrecht bleibt bestehen, wenn der Berechtigte nicht verzichtet. Käufer und Banken bewerten das kritisch.

Achten Sie auch auf alte Einträge, die längst bedeutungslos sind. Eine Grundschuld für einen vor Jahrzehnten getilgten Kredit lässt sich mit einer Löschungsbewilligung der Bank entfernen. Fordern Sie diese frühzeitig an, die Suche bei fusionierten Banken kann dauern.

Was gilt bei vermieteten Immobilien?

Kauf bricht nicht Miete. So steht es in § 566 BGB. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Für Sie heißt das: Kapitalanleger sind die wichtigste Zielgruppe, Eigennutzer nur dann, wenn der Mieter ohnehin auszieht.

Bereiten Sie Mietverträge, Nachträge, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über die Kaution vor. Wurde eine Wohnung nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn dann über den Vertrag.

Besichtigungen in vermieteten Räumen brauchen die Mitwirkung des Mieters. Sprechen Sie ihn früh an und stimmen Sie Termine ab. Ein kooperativer Mieter ist für den Verkauf viel wert.

Was brauchen Sie, wenn Sie geerbt haben?

Einen Nachweis über die Erbfolge, damit das Grundbuch berichtigt werden kann. Häufig ist das ein Erbschein vom zuständigen Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament vor, reicht nach § 35 GBO oft das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll.

Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Sind sie sich uneinig, kann jeder nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Im Extremfall droht eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, die meist schlechtere Ergebnisse bringt als ein gemeinsamer Verkauf.

Steuerlich übernehmen Erben den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Ob die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG abgelaufen ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Zu diesem Thema gibt es einen eigenen Beitrag über die Spekulationssteuer in Oberkirch.

Welche Angaben gehören ehrlich ins Exposé?

Alle, die für die Kaufentscheidung wichtig sind. Das betrifft bekannte Mängel, ungenehmigte Umbauten, feuchte Keller und alte Leitungen. Ein Haftungsausschluss im Vertrag schützt nur bei Mängeln, die Sie nicht kannten.

Sammeln Sie vor dem Inserat:

• den Energieausweis, der für die Anzeige Pflicht ist
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse
• Baugenehmigungen aus der Bauakte der Stadt Oberkirch
• Rechnungen über Modernisierungen
• eine Liste bekannter Mängel

Diese Unterlagen geben Käufern Sicherheit und verringern die Zahl der Nachfragen. Wer früh offen kommuniziert, verhandelt später weniger über Abschläge.

Wie stellen Sie sicher, dass der Käufer zahlen kann?

Mit einer Prüfung vor dem Notartermin. Eine schriftliche Bestätigung der Bank, dass die Finanzierung grundsätzlich steht, ist das Minimum. Bei Barzahlern lassen Sie sich einen Kapitalnachweis zeigen.

Eine strukturierte Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten geht weiter. Sie berücksichtigt Einkommen, Eigenkapital und bestehende Verpflichtungen. Erst wenn das Ergebnis passt, sollte der Notar den Vertragsentwurf erstellen.

Der Vertrag selbst sichert Sie zusätzlich ab: Eigentum geht erst nach Zahlung über, und für den Fall des Zahlungsverzugs gibt es Rücktrittsrechte.

Wann ist der richtige Moment für den Notartermin?

Wenn alle vorherigen Punkte erledigt sind. Prüfen Sie diese Liste, bevor Sie den Termin bestätigen:

1. Alle Eigentümer sind bekannt und können unterschreiben oder sind wirksam vertreten.
2. Grundbuchinhalt ist geklärt, Löschungsunterlagen sind angefordert.
3. Mietverhältnisse und Rechte Dritter sind dokumentiert.
4. Die Finanzierung des Käufers ist bestätigt.
5. Kaufpreis, Übergabetermin und Inventar sind schriftlich abgestimmt.
6. Der Vertragsentwurf liegt Ihnen rechtzeitig vor.

Wie es nach der Unterschrift weitergeht, beschreibt der Beitrag Ablauf beim Hausverkauf in Zusenhofen.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Zusenhofen?

Artur Witmann klärt mit Ihnen vorab, welche Unterlagen fehlen und welche Einträge im Grundbuch beachtet werden müssen. Er ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig und kann Zustand und Modernisierungsbedarf gut einschätzen. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich.

Für die Vermarktung nutzt er Energieausweis, Home Staging, 360-Grad-Rundgänge sowie Video- und Drohnenaufnahmen. Vor dem Notartermin prüft er die Bonität der Interessenten, auf Wunsch hilft er bei Finanzierungsfragen und beim Umzug. Er ist telefonisch und per WhatsApp erreichbar. Warum dabei die Nähe zum Ort hilft, lesen Sie unter Makler vor Ort in Zusenhofen.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Zusenhofen

Kann ich meine Immobilie in Zusenhofen verkaufen, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist?

Ja, das Wohnrecht bleibt aber bestehen, wenn der Berechtigte nicht verzichtet. Das senkt den Kreis möglicher Käufer. Klären Sie früh, ob ein Verzicht in Frage kommt.

Was mache ich, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

Versuchen Sie zuerst eine Einigung, etwa durch Auszahlung des Miterben. Gelingt das nicht, kann jeder Erbe die Auseinandersetzung verlangen. Rechtlichen Rat gibt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Wie lange dauert es, bis der Erbschein für ein Haus in Zusenhofen vorliegt?

Das hängt vom Nachlassgericht und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Liegt ein notarielles Testament vor, ist ein Erbschein oft gar nicht nötig.

Muss ich als Verkäufer in Zusenhofen beim Notartermin persönlich erscheinen?

In der Regel ja. Alternativ ist eine Vertretung mit notariell beglaubigter Vollmacht möglich. Sprechen Sie das vorab mit dem Notar ab.

Kann der Mieter den Verkauf meiner Wohnung verhindern?

Nein. Er hat aber unter Umständen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Sein Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.

Welche Unterlagen verlangt der Notar für eine Immobilie in Zusenhofen?

Ausweise der Beteiligten, Angaben zum Grundbuch, bei Wohnungen Teilungserklärung und Verwalterdaten. Die Löschungsunterlagen der Bank holt der Notar selbst ein.

Wer haftet für Mängel nach dem Verkauf?

Bei Gebrauchtimmobilien wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Für arglistig verschwiegene Mängel haften Sie trotzdem. Eine ehrliche Mängelliste schützt Sie.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie den aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie, wer Eigentümer ist und welche Rechte eingetragen sind. Danach folgt die Bewertung. Mit einer kostenlosen Wertermittlung für Ihre Immobilie in Zusenhofen erhalten Sie eine belastbare Grundlage für Preis und Zeitplan. Artur Witmann bespricht das Ergebnis persönlich mit Ihnen.