Beim Verkauf einer Wohnung in Willstätt sollten Eigentümer drei Dinge im Blick haben: die rechtliche Grundlage der Wohnung in der Teilungserklärung, die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft und die Frage, ob ein Mieter darin wohnt. Käufer in Willstätt sind häufig Pendler nach Kehl, Offenburg oder Straßburg und Anleger aus der Region. Beide Gruppen prüfen die Unterlagen der Gemeinschaft sehr genau.

Welche Wohnungen werden in Willstätt angeboten?

Im Kernort Willstätt und in den Ortsteilen gibt es Eigentumswohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern, in Wohnanlagen aus den siebziger bis neunziger Jahren und in jüngeren Neubauten. Daneben besitzen viele Familien Häuser mit Einliegerwohnung, die früher für Eltern oder erwachsene Kinder gedacht war.

Für den Verkauf macht das einen großen Unterschied. Eine Eigentumswohnung ist rechtlich eigenständig und hat ein eigenes Grundbuchblatt. Eine Einliegerwohnung gehört dagegen zum Haus und kann nur mit ihm zusammen verkauft werden, solange keine Aufteilung erfolgt ist.

Kann ich eine Einliegerwohnung separat verkaufen?

Dafür muss das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden. Nötig sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde, Aufteilungspläne und eine notarielle Teilungserklärung. Danach legt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern eigene Wohnungsgrundbücher an. Das kostet Zeit und Geld und lohnt sich vor allem, wenn Sie die Hauptwohnung behalten wollen. Lassen Sie sich vorher beraten, ob die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Welche Fragen stellen Käufer einer Eigentumswohnung?

Wer eine Wohnung in Willstätt kauft, möchte vor allem wissen, wie gut die Gemeinschaft funktioniert. Eine schöne Wohnung in einem vernachlässigten Haus ist für viele ein Ausschlussgrund.

Typische Fragen sind:

• Wann wurden Dach, Fassade und Heizung zuletzt erneuert?
• Wie hoch ist die Rücklage, und reicht sie für anstehende Arbeiten?
• Gibt es Streit in der Gemeinschaft oder laufende Verfahren?
• Ist ein Stellplatz oder eine Garage fest zugeordnet?
• Wer verwaltet das Haus, und wie erreichbar ist die Verwaltung?

Halten Sie die Antworten schriftlich bereit. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind dafür die wichtigste Quelle.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Die Unterlagen teilen sich in zwei Gruppen: Papiere zur Wohnung selbst und Papiere zur Gemeinschaft.

Viele Unterlagen überschneiden sich mit denen eines Hausverkaufs. Eine Checkliste mit Bezugsstellen bietet der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Willstätt.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, so bestimmt es § 566 BGB. Der Käufer übernimmt Rechte und Pflichten, einschließlich der Kaution. Das sollten Sie offen kommunizieren, denn es grenzt die Käufergruppe ein: Selbstnutzer kommen nur infrage, wenn sie bereit sind, eine Eigenbedarfskündigung nach den gesetzlichen Fristen auszusprechen.

Für Anleger zählen die Zahlen. Legen Sie vor:

1. den aktuellen Mietvertrag mit allen Nachträgen
2. die Entwicklung der Miete und die letzte Mieterhöhung
3. die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres
4. einen Nachweis über die hinterlegte Kaution
5. Informationen zu Mietrückständen oder Streitigkeiten

War die Wohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits vermietet, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar beachtet das bei der Abwicklung.

Wie verkaufen Sie eine selbst bewohnte Wohnung?

Selbstnutzer kaufen mit dem Gefühl, sich in der Wohnung wohlzufühlen. Sie achten auf Licht, Grundriss, Balkon und Stauraum. Bereiten Sie die Wohnung deshalb sorgfältig vor:

• Möbel reduzieren, damit Räume größer wirken
• Wände in hellen Farben ausbessern
• Balkon oder Terrasse aufräumen und mit wenigen Pflanzen gestalten
• Kellerabteil leeren, damit seine Größe erkennbar ist

Home Staging hilft, auch eine bewohnte Wohnung neutral zu präsentieren. Klären Sie früh, wann Sie ausziehen können. Käufer, die ihre Mietwohnung in Offenburg kündigen müssen, planen mit festen Terminen.

Steuerlich ist der Verkauf in der Regel unproblematisch, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren selbst darin gewohnt haben. Bei kürzerer Eigennutzung und Erwerb vor weniger als zehn Jahren kann § 23 EStG greifen. Ihr Steuerberater kennt die Details.

Wie finden Sie einen passenden Preis?

Der Preis einer Wohnung orientiert sich an verkauften Wohnungen mit ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung. Die Zahl solcher Verkäufe in Willstätt ist überschaubar, deshalb werden oft auch Vergleiche aus Kehl, Appenweier oder dem Offenburger Umland herangezogen.

Neben der Wohnung selbst fließen ein:

• Zustand und Alter des Gebäudes
• Hausgeld und Rücklage
• Stockwerk, Aufzug und Barrierefreiheit
• Stellplatz und Außenflächen
• bei Vermietung die tatsächliche Miete und die Dauer des Mietverhältnisses

Eine erste Orientierung bietet die kostenlose Immobilienbewertung in Willstätt. Für vermietete Wohnungen ergänzt das Ertragswertverfahren die Betrachtung.

Welche Kosten entstehen Ihnen als Verkäufer?

Auf Verkäuferseite fallen typischerweise an: Gebühren der Hausverwaltung für Unterlagen, Kosten für die Löschung von Grundschulden, gegebenenfalls ein neuer Energieausweis über die Gemeinschaft und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Grunderwerbsteuer und Notarkosten für die Beurkundung trägt üblicherweise der Käufer. Eine ausführliche Übersicht gibt der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer in Willstätt.

Wie begleitet Artur Witmann Eigentümer in Willstätt?

Artur Witmann wohnt in Friesenheim und ist seit über 15 Jahren in der Baubranche tätig. Bei Wohnungen beurteilt er neben der Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus, und kann Fragen der Käufer dazu fachlich beantworten.

Er übernimmt die kostenlose und unverbindliche Wertermittlung, kümmert sich um Unterlagen der Hausverwaltung und den Energieausweis, setzt die Wohnung mit Home Staging und 360-Grad-Besichtigung in Szene und prüft die Bonität der Interessenten. Er stimmt sich mit Mietern ab und begleitet bis zur Übergabe. Erreichbar ist er per Telefon und WhatsApp. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Willstätt.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Willstätt

Wie lange braucht die Hausverwaltung in Willstätt für die Unterlagen?

Das ist je nach Verwaltung unterschiedlich. Fordern Sie Protokolle, Abrechnungen und Rücklagenstand an, sobald Sie sich für den Verkauf entschieden haben.

Muss ich meine Miteigentümer in Willstätt über den Verkauf informieren?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Nur wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt, ist die Verwaltung einzubinden.

Darf ich vermietete Wohnungen in Willstätt jederzeit verkaufen?

Ja. Der Mieter behält seine Rechte. Besichtigungen müssen Sie mit ihm abstimmen und angemessen ankündigen.

Wer trägt die Sonderumlage, die nach dem Verkauf beschlossen wird?

Grundsätzlich der neue Eigentümer, wenn sie nach dem Eigentumsübergang fällig wird. Der Kaufvertrag kann abweichende Regeln enthalten.

Kann ich die Einliegerwohnung in meinem Haus in Willstätt vermietet mitverkaufen?

Ja, das Haus wird dann mit dem bestehenden Mietverhältnis verkauft. Für viele Käufer ist eine vermietete Einliegerwohnung ein willkommener Beitrag zur Finanzierung.

Brauche ich für eine Neubauwohnung in Willstätt einen eigenen Energieausweis?

Bei Wohnungseigentum gilt in der Regel der Ausweis des Gebäudes. Bei jüngeren Häusern liegt er meist schon seit der Fertigstellung vor.

Welche Käufer interessieren sich in Willstätt für Wohnungen?

Häufig Pendler nach Kehl, Offenburg oder Straßburg, ältere Menschen, die ihr Haus verkleinern, und Anleger aus der Region.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen der Hausverwaltung an und lassen Sie den Wert prüfen. Die kostenlose Wertermittlung schafft eine sichere Grundlage. Worauf Sie bei der Wahl einer Begleitung achten sollten, lesen Sie im Beitrag zur Maklerauswahl in Willstätt, und welche Prüfungen vor dem Notartermin wichtig sind, steht im Ratgeber Immobilie in Willstätt verkaufen.